Najpierw sprawnie połączyć, potem dobrze wykorzystać, czyli dzielimy i scalamy grunty

Gmina może podjąć czynności scaleniowo-podziałowe w sytuacji gdy struktura własności jest bardzo rozdrobniona, tzn. działki należące do poszczególnych właścicieli są za małe lub mają kształt uniemożliwiający ich wykorzystanie, a także zabudowę zgodnie z wymaganymi warunkami. Organ stanowiący gminy, czyli rada, podejmuje w tej sprawie dwie uchwały. Pierwszą o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, która określa granice obszaru objętego scaleniem i podziałem. Druga uchwała rozstrzyga o ostatecznym kształcie procesu scalania. Następuje w niej rozstrzygnięcie o wszystkich kwestiach związanych z tym procesem: ewidencyjnych, własnościowych, a także dotyczących uprawnień i obowiązków uczestników postępowania oraz gminy. Natomiast wójt, burmistrz lub prezydent miasta w toku postępowania scaleniowo-podziałowego wykonują czynności techniczno-organizacyjne, np. przygotowują projekty uchwał.

Jeden proces

Proces scalania i podziału polega na połączeniu wielu odrębnych nieruchomości w jeden obszar, a następnie dokonaniu jego podziału na nowe działki, które odpowiadają wymogom planu miejscowego. Gmina dokonuje tych czynności na podstawie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. Proces ten pozwala uniknąć wielu odrębnych postępowań podziałowych i skutkuje wytyczeniem nowych granic ewidencyjnych gruntów, które stają się prawnymi granicami nieruchomości. Wymienioną wyżej ustawę stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne.

Oznacza to, że gmina może przystąpić do scalania i podziału działek tylko wtedy, gdy ma to nastąpić na obszarze objętym planem miejscowym i w tym planie grunty są przeznaczone na cele inne niż rolne lub leśne. Czynności scaleniowo-podziałowe nie będą zatem dopuszczalne na obszarach, dla których nie ma obowiązujących planów miejscowych. Omawianej procedury nie można także zastosować do nieruchomości, które już zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów.

Z urzędu lub na wniosek

Postępowanie scaleniowe może zostać wszczęte albo z urzędu, albo na wniosek. Gmina z własnej inicjatywy przystąpi do scalania nieruchomości, gdy w planie miejscowym znajdują się obszary wymagające zastosowania tej procedury, albo gdy jest ona właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni przekraczającej 50 proc. powierzchni podlegającej scaleniu i podziałowi. Proces scalania może także zostać rozpoczęty na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych działek stanowiących ponad 50 proc. gruntów, o których scalenie i podział wnioskują. Organem właściwym do podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału nieruchomości jest również w tym przypadku rada gminy. Uchwała powinna określić przede wszystkim granice zewnętrzne terenów objętych postępowaniem. Należy pamiętać, że rada nie może przystąpić do scalania i podziału jakichkolwiek gruntów. Może to dotyczyć tylko obszarów objętych planem miejscowym, w którym ustalono zasady i tryb scalania i podziału oraz wskazano tereny, na których potrzebne jest dokonanie tych czynności, albo w odniesieniu do działek objętych wnioskiem o scalanie.

Naruszenie obowiązku prawidłowego wytyczenia granic scalenia i podziału nieruchomości może być przyczyną niezgodności uchwały z prawem. Co do zasady proces scalania dotyczy nieruchomości niezabudowanych, a dopiero przeznaczonych pod określoną w planie miejscowym zabudowę. Natomiast zabudowane części gruntów gmina może objąć tą procedurą tylko za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych. Zgoda musi być udzielona wyraźnie, to znaczy ustnie lub na piśmie. Warto zwrócić uwagę, że ustne wyrażenie zgody powinno znaleźć się w protokole włączonym do akt sprawy. Dotyczy to zarówno postępowania prowadzonego z urzędu, jak też wszczętego na wniosek. W przypadku braku zgody zabudowane części nieruchomości powinny zostać wyłączone z postępowania scaleniowego. Granice działek przeznaczonych do scalenia i podziału ustala się i przyjmuje według katastru nieruchomości, a ich stan prawny według ksiąg wieczystych i innych dokumentów. W sensie technicznym określenie granic zewnętrznych nieruchomości polega m.in. na załączeniu do uchwały wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków z zaznaczonymi zewnętrznymi granicami gruntów objętych postępowaniem. Po podjęciu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału wójt, burmistrz albo prezydent miasta mają obowiązek złożyć we właściwym sądzie cywilnym wniosek o ujawnienie tego faktu w księdze wieczystej. Gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, muszą złożyć wniosek w sprawie uchwały do istniejącego zbioru dokumentów, jeśli oczywiście taki zbiór jest prowadzony. Chodzi o upublicznienie postępowania scaleniowego. Zapobiega to zarzutom przyszłych nabywców nieruchomości, którzy mogliby twierdzić, że nie wiedzieli, iż takie postępowanie się toczy.

Uczestnicy postępowania

Uczestnikami postępowania scaleniowego są właściciele, użytkownicy wieczyści i samoistni posiadacze działek położonych na obszarze wskazanym w uchwale o przystąpieniu do scalenia i podziału gruntów. Osoby te mogą składać uwagi, zastrzeżenia i wnioski do proponowanego kształtu scalenia i podziału. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta powiadamia uczestników o wszczęciu postępowania poprzez przesłanie im odpisu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału, chyba że mimo dołożenia należytej staranności adresy tych osób nie zostały ustalone.

Na organie ciąży zatem obowiązek zachowania należytej staranności przy ustalaniu powyższych informacji. W tym celu może on korzystać z ksiąg wieczystych, zbiorów dokumentów, ewidencji gruntów i budynków oraz z Centralnego Biura Adresowego. Należy pamiętać, że obowiązek powiadomienia dotyczy wszystkich uczestników, tzn. także tych, którzy złożyli wniosek o scalenie i podział. Po wejściu w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości organ wykonawczy gminy wyznacza termin zebrania informacyjnego. Musi również powiadomić uczestników postępowania. Z przepisów nie wynika, w jakiej formie ma nastąpić powiadomienie. Przyjmuje się, że każdy z uczestników powinien zostać powiadomiony indywidualnie. Na zebraniu organ zapoznaje uczestników z uchwałą o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Projekt takiej uchwały powinien zostać zaopiniowany przez radę uczestników scalenia, jeśli taka została powołana. Podlega też wyłożeniu do wglądu w siedzibie urzędu gminy na dwadzieścia jeden dni. O powyższym wójt burmistrz albo prezydent miasta zawiadamia uczestników postępowania scaleniowego.

Do publicznej wiadomości

O kształcie scalenia i podziału decyduje rada gminy, natomiast do organu wykonawczego należą wszystkie czynności techniczne, m.in. przygotowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości oraz przedłożenie go radzie gminy wraz z dokumentacją geodezyjną oraz uwagami, zastrzeżeniami, wnioskami zgłoszonymi przez uczestników postępowania podczas wyłożenia projektu uchwały do wglądu. Niezbędna jest również opinia rady uczestników scalenia na temat tych uwag, zastrzeżeń i postulatów oraz propozycja rozstrzygnięć i wskazanie praw do nowo wydzielanych działek gruntu.

Po podjęciu przez radę gminy uchwały w sprawie scalenia i podziału nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta doręcza ją uczestnikom postępowania, których adresy są znane. Ponadto informację o podjęciu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

W art. 104 ust. 2 u.g.n. określono dość obszernie, co powinna zawierać uchwała rady gminy w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. Jej niezbędnym składnikiem jest m.in. opracowanie geodezyjne granic gruntów objętych postępowaniem scaleniowym. Geodezyjną dokumentację projektową sporządza uprawniony geodeta. Uchwała w sprawie scalenia i podziału gruntów stanowi podstawę do zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych, założenia nowych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału, a także do ujawnienia nowego stanu prawnego działek w ewidencji gruntów i budynków. W związku z tym na organie wykonawczym spoczywa obowiązek niezwłocznego złożenia do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu cywilnego oraz do właściwego starosty prowadzącego ewidencję gruntów i budynków wniosków o ujawnienie tych informacji. Uchwała ta stanowi także podstawę do założenia księgi wieczystej dla gruntów, dla których nie były dotychczas prowadzone księgi wieczyste.

Działki pod drogi

Przy wydzielaniu nowych granic nieruchomości powierzchnię każdej objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o część niezbędną do wydzielenia działek pod nowe drogi lub poszerzenie istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych postępowaniem oraz do ogólnej powierzchni działek wydzielonych pod drogi.

Efektem scalenia i podziału jest nie tylko korzystne i umożliwiające zgodne z planem miejscowym zagospodarowanie, położenie i konfiguracja działek. Korzyści odnoszą też właściciele scalonych lub podzielonych nieruchomości. W zamian za te działki każdy z uczestników otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste działkę lub działki, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni jego dotychczasowej nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnie wydzielone pod drogi. W sytuacji gdy nie ma możliwości przydzielenia działek o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Grunty wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Skutki prawne uchwały o scaleniu i podziale następują z dniem jej wejścia w życie.

Za działki gruntu wydzielone pod drogi albo ich poszerzenie, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a wójtem, burmistrzem lub starostą. Odszkodowanie za nieruchomości wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod ich poszerzenie wypłacają odpowiednio powiat, województwo lub Skarb Państwa. Ponadto gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych scalaniem niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania, chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej.

Co powinna zawierać uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości

w opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych scaleniem i podziałem, czyli geodezyjna dokumentacja projektowa dotycząca scalenia i podziału sporządzona przez geodetę (mapę z geodezyjnym projektem scalenia i podziału oraz rejestr nieruchomości z wykazem stanu dotychczasowego i stanu nowego, po scaleniu i podziale);

w wypis i wyrys z planu miejscowego;

w geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości;

w rejestr nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własnością lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem;

w rozstrzygnięcie o działkach przyznanych w zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem oraz o służebnościach gruntowych ustanowionych na nieruchomościach;

w ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania;

w ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich;

w rozstrzygnięcie o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników postępowania.

Zasady ustalania opłaty za wzrost wartości

w Do wniesienia opłaty adiacenckiej zobowiązany jest uczestnik postępowania, jeżeli wartość gruntów, które mu przypadały przed scaleniem i podziałem, była niższa niż wartość nieruchomości, które otrzymał po przeprowadzeniu postępowania scaleniowego;

w wysokość opłaty wynosi do 50 proc. wzrostu wartości działki w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych;

w stawkę procentową opłaty ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale gruntów,

w opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651). Rozporządzenie Rady Ministrów z 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. nr 86, poz. 736).