Jak poprawić skuteczność gospodarowania mieszkaniami komunalnymi

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej to jedno z podstawowych zadań własnych każdej gminy. Niestety, dzisiaj mało która z nich może poszczycić się brakiem problemów z zapewnieniem wystarczającej liczby mieszkań komunalnych, zalegającymi z czynszem najemcami czy wymagającymi natychmiastowych remontów kamienicami. Co prawda w przeciągu kilku lat nie można całkowicie pozbyć się kłopotów związanych z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, ale na pewno można zmniejszyć ich skalę. Władze gminy powinny więc właściwie decydować komu i na jakich zasadach wynajmować mieszkania komunalne, jak ustalić stawki czynszu, by stać było na nie najemców i jednocześnie zapewniały one wystarczający przychód. Gminy muszą też ciągle pozyskiwać nowe nieruchomości, by wyjść naprzeciw potrzebom najuboższych mieszkańców. W tym celu powinny sięgać po państwowe wsparcie i korzystać z nowych rozwiązań, takich jak np. partnerstwo publiczno-prywatne.

Trzeba uchwalić program

W celu realizacji zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb lokalowych mieszkańców rada gminy ma obowiązek podjąć dwie uchwały. Pierwsza to wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Powinien on zostać opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i przedstawiać konkretne prognozy i analizy, które zostały wymienione w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.).

Uchwalony przez radę gminy dokument powinien zawierać przede wszystkim ocenę stanu zasobu mieszkaniowego i prognozy dotyczące jego niszczenia i planowanego powiększania. Muszą się w nim znaleźć analiza potrzeb i plan remontów poszczególnych budynków z podziałem na kolejne lata, w których miałyby być realizowane inwestycje. Radni powinni odnieść się tutaj także do kwestii sprzedaży wybranych lokali komunalnych i zastosowania bonifikat, dla nabywających je lokatorów.

Przepisy nakazują także zamieścić w przyjętym planie zasady polityki czynszowej, którą będzie następnie realizował wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz sposób zarządzania zasobem mieszkaniowym. Uchwała powinna zawierać ponadto chłodną kalkulację wydatków na bieżącą eksploatację budynków i wynajmowanych lokali, remonty, zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, a także inwestycje, które mają na celu pozyskanie nowych nieruchomości.

Radni nie mogą pomijać jakichkolwiek elementów, które muszą być zawrte w strategii gospodarowania zasobem komunalnym. Jak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, brak w uchwale rady miejskiej w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu uregulowań dotyczących którejkolwiek z kwestii wymienionych w art. 21 ust. 3 pkt 1-7 u.o.p.l. skutkuje ułomnością uchwały i ma istotny wpływ na ocenę jej zgodności z prawem (wyrok z 18 października 2007 r., sygn. II SA/Op 330/2007).

Mimo wyraźnego obowiązku część gmin zapomina o uchwaleniu wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy lub robi to niestarannie. Spośród 36 gmin skontrolowanych w ostatnim czasie przez Najwyższą Izbę Kontroli w czterech gminach (Łódź, Kraśnik, Ostróda, Zielona Góra) nie został on w ogóle uchwalony, natomiast w 15 gminach dokumenty te nie zawierały pełnych danych. Najczęstszymi błędami było pomijanie w opracowanych programach analizy potrzeb społeczności lokalnych, brak planu remontów i modernizacji, brak planu sprzedaży lokali mieszkalnych i zbyt powierzchowna ocena poziomu potrzeb finansowych oraz źródeł ich pokrycia.

Warunki wynajmowania lokali

Druga uchwała, do której podjęcia zobowiązano radę gminy, powinna określać zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W dokumencie powinny znaleźć się w szczególności różnego rodzaju kryteria, które będą uprawniały daną osobę do korzystania z lokali komunalnych i procedurę związaną z oddawaniem w wynajem.

Radni, którzy będą pracowali nad poszczególnymi punktami uchwały, powinni pamiętać, że priorytetowym zadaniem gminy nie jest ochrona własnych interesów ekonomicznych. Nie można więc wprowadzać ograniczeń pozwalających na oddanie w najem lokali mieszkalnych i socjalnych jedynie osobom dającym swymi dochodami gwarancję zapłaty czynszu. Artykuł 21 ust. 3 pkt 1 u.o.p.l. nie upoważnia rady gminy do uchwalenia kryterium minimum dochodowego, np. lokal komunalny mogą wynająć jedynie rodziny, których dochód na jednego członka to przynajmniej 80 proc. najniższej emerytury. Takie rozwiązanie eliminuje z kręgu potencjalnych wnioskodawców osoby i rodziny najuboższe (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 28 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/Sz 304/2006). Na podobnym stanowisku stanął także Naczelny Sąd Administracyjny, który orzekł, że rada gminy, uchwalając zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, nie może zróżnicować osób pozostających w trudnych warunkach mieszkaniowych i materialnych. Niedopuszczalne jest, aby niektóre z wnioskujących o to osób zostały automatycznie całkowicie wykluczone z procedury selekcji kandydatów do umów najmu jeszcze przed rozpoczęciem tej procedury (wyrok z 15 kwietnia 2008 r., sygn. akt I OSK 82/2008).

Rada gminy, ustalając kryteria, które uprawniają do skutecznego ubiegania się o lokal komunalny, nie mogą wprowadzać także warunku odpowiednio długiego zameldowania na pobyt stały na terenie gminy, czy wykluczać z kręgu potencjalnych najemców osoby, które aktualnie są najemcami mieszkań komunalnych, spółdzielczych albo właścicielami lokali lub budynków. Wszystko dlatego, że posiadanie tytułu prawnego do lokalu nie przesądza o tym, że po stronie członka wspólnoty samorządowej nie istnieje przesłanka niezaspokojonej potrzeby mieszkaniowej.

Warto wspomnieć, że obowiązku podejmowania uchwał w sprawie zasad, a właściwie programu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, nie mają powiaty. Przepis art. 20 ust. 4 u.o.p.l. każe bowiem stosować odpowiednio do innych niż gmina jednostek samorządu terytorialnego jedynie przepisy dotyczące uchwalenia zasad wynajmowania lokali. W tym stanie rzeczy do swobodnego uznania organu stanowiącego powiatu należy podjęcie lub niepodjęcie uchwały w przedmiocie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi.

Ustalanie wysokości czynszu

Gmina ma obowiązek zaspokajać potrzeby mieszkaniowe czterech podstawowych kategorii osób. Pierwszą są ci, którzy nie mają własnych mieszkań i nie stać ich na ich kupno lub wynajęcie lokalu na wolnym rynku. Drugą są osoby z wyrokami eksmisyjnymi, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Dwie ostatnie grupy osób to lokatorzy usuwani z lokali w związku z ich rozbiórką i osoby tymczasowo zatrudnione na terenie gminy.

Podstawą polityki mieszkaniowej jest więc prawidłowe ustalenie wysokości czynszu, który mają płacić wyżej wymienione kategorie osób.

Chociaż zgodnie z u.o.p.l. wysokość czynszu ustalanego w mieszkaniach komunalnych może wynosić 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a w uzasadnionych przypadkach nawet go przekraczać, to w wielu przypadkach czynsz jest znacznie niższy. Przeciętnie wynosi ok. 1,5-1,8 proc. kosztów odtworzenia rocznie. Warto tutaj przypomnieć, że wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów.

Gmina musi ustalać stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową. Obliczenie czynszu następuje poprzez sumowanie zniżek i zwyżek. Gmina powinna przyjąć, że łączne obniżenie czynszu nie może przekroczyć określonego progu procentowego.

Na wysokość czynszu wpływa w szczególności położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu. Równie ważny jest ogólny stan techniczny budynku. Dlatego też gminy powinny przyjmować zróżnicowane stawki czynszu w zależności od indywidualnych cech danego lokalu. Niektóre z samorządów decydują się na wprowadzenie systemu oceny wartości użytkowej, który określa kategorię danego mieszkania (np. od 1 do 18).

O stawkach decyduje burmistrz

Zgodnie z art. 8 u.o.p.l. stawki czynszu w lokalach komunalnych ustala organ wykonawczy jednostki, tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Czynsz powinien obejmować m.in.: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania. Najemca lokalu komunalnego oprócz czynszu powinien zostać ponadto zobowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją mieszkania opłat niezależnych od właściciela, tj. opłat za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Gmina nie będzie pobierała opłat za media tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu ma zawartą umową bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Stawki czynszu są uchwalane w oparciu o uchwałę rady w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Pożądane jest prowadzenie polityki czynszowej zmierzającej do ustalania czynszów na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie nie pogorszonym i na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. To może wiązać się z koniecznością wprowadzenia podwyżek czynszu w najbliższych latach.

Średnia stawka czynszu za lokale mieszkalne wynajmowane na czas nieoznaczony powinna być utrzymywana na poziomie pokrywającym koszt eksploatacji i napraw oraz dającym możliwość finansowania remontów substancji mieszkaniowej. Stawka czynszu za lokale socjalne musi zgodnie z przepisami stanowić połowę stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy. Z kolei czynsz za lokal zamienny, wynajmowany na czas koniecznej naprawy lokalu lub budynku, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy, bez względu na jego wyposażenie techniczne. Przy ustalaniu wysokości czynszu nie uwzględnia się urządzeń zainstalowanych przez najemcę na własny koszt za zgodą gminy.

Obniżki czynszu

Lokale komunalne w większości zajmują najemcy niezamożni, których nie stać byłoby na zapłatę czynszu porównywalnego do tych, który pobierają prywatni właściciele mieszkań. Dlatego gminy mogą na wniosek najemcy o niskich dochodach i w oparciu o postanowienia uchwały rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego lokatora. Zgodnie z przepisami obniżki można dokonać jednorazowo na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy uzasadnia to utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego, gmina może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy 12-miesięczne. Co ważne, obniżka czynszu z tytułu uzyskiwanych dochodów nie wyklucza możliwości ubiegania się o dodatek mieszkaniowy.

Podwyżki czynszu

Przepisy pozwalają gminom na podwyższanie stawek czynszu. Częste korzystanie z tych możliwości w wielu przypadkach pomogłoby w zmniejszeniu zaległości remontowych i utrzymaniu prawidłowego stanu technicznego nieruchomości komunalnych. Możliwości te ogranicza jednak często sytuacja finansowa najemców. Konieczne podwyżki czynszu nie mogą więc poważnie zaszkodzić domowym budżetom i powinny być dokonywane stopniowo na przestrzeni kolejnych lat.

Termin pisemnego wypowiedzenia wysokości czynszu najemcy lokalu komunalnego wynosi trzy miesiące (chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy), a podwyżki czynszu nie mogą być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Natomiast każda podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Problem ten nie będzie dotyczył większości gmin, gdyż stosowane przez nie stawki są na zdecydowanie niższym poziomie.

W ciągu dwóch miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu albo zakwestionować podwyżkę w sądzie. Udowodnienie zasadności podwyżki będzie ciążyć wówczas na gminie. Natomiast podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu nie przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w dowolnej wysokości. W praktyce nawet podwyższane co pewien czas czynsze nie zapewniają najczęściej zwrotu kapitału wydatkowanego na inwestycje. To głównie dlatego, że gmina w przeciwieństwie do prywatnych właścicieli, nie uwzględnia w czynszu zysku, co dodatkowo przekreśla szanse na samowystarczalność finansową gospodarki mieszkaniowej.

Próby podwyższania opłat powodują często odwrotny efekt. Lokatorzy zaczynają bowiem płacić nieregularnie bądź w ogóle przestają rozliczać się z gminami. Nagromadzone zaległości czynszowe skłaniają wtedy gminy do występowania na drogę sądową przeciwko najemcom i żądania opróżnienia lokali. Lokatorzy z wyrokami eksmisyjnymi najczęściej nie mają tytułów prawnych do innych mieszkań, w związku z czym gmina i tak musi zapewnić im lokale socjalne albo pomieszczenia tymczasowe.

Kłopoty z wypowiedzeniem najmu

Zgodnie z art. 5 ust 2 u.o.p.l. umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony. Podpisania umowy na czas oznaczony może zażądać jedynie sam lokator. Gmina nie ma prawa jednak do tego zmuszać i uzależniać zawarcie umowy od złożenia takiej dyspozycji. Wyjątkiem, który pozwala jednostce samorządu na zwieranie umów terminowych, jest oddawanie w najem lokali socjalnych i lokali wynajmowanych w związku ze stosunkiem pracy.

Obowiązujące przepisy wprowadzają więc w praktyce zasadę dożywotniego wynajmowania lokali komunalnych. Jak wskazują sami samorządowcy, doprowadza to często do absurdalnych sytuacji. Kondycja finansowa rodzin, którym są wynajmowane lokale z zasobów komunalnych, często poprawia się z upływem czasu, a gmina nie ma podstaw prawnych do wypowiedzenia umowy ze względu na zwiększone dochody lokatora. Sprowadza się to do tego, że rzeczywiście potrzebujące dachu nad głową rodziny czekają miesiącami, a nawet latami na wolne lokum, podczas gdy ci, których stać na własne M, korzystają z gminnych nieruchomości z dotowanymi czynszami.

Dotknięte problemem takimi lokatorów gminy stoją na stanowisku, że konieczna jest jak najszybsza zmiana regulacji prawnych dotyczących zasad wynajmowania mieszkań komunalnych. Swój pomysł na nowe rozwiązania prawne przedstawili ostatnio urzędnicy z Wrocławia. Ich zdaniem należy wprowadzić możliwość wypowiadania umów o najem lokali komunalnych. W tym celu można wprowadzić dopuszczalny limit zarobków na członka rodziny, który musiałby być na tyle wysoki, by najemca osiągający wskazany w nim pułap dochodów mógł wziąć bez problemu kredyt mieszkaniowy. Ta kwota musiałaby być elastyczna i uzależniona cen w danej gminie. Należałoby wprowadzić przy tym przynajmniej dwuletnie terminy wypowiedzenia. Jeśli w tym czasie sytuacja majątkowa najemcy ulegnie pogorszeniu, wypowiedzenie będzie automatycznie anulowane.

Rozwiązanie umowy najmu z dobrze zarabiającym lokatorem na gruncie obowiązujących przepisów to syzyfowa praca. Jest to zadanie trudne, aczkolwiek możliwe do zrealizowania. Chcący wypowiedzieć stosunek najmu pracownicy gminy mogą posiłkować się tutaj regulacjami kodeksu cywilnego odnoszącymi się do wad oświadczenia woli oraz klauzulą generalną zasad współżycia społecznego.

Postępowanie z dłużnikami

Gmina, jako podmiot realizujący zadania publiczne, a nie prywatne interesy ekonomiczne, powinna mieć odmienne i niestandardowe podejście do najemców, którzy mają problemy z terminowym wnoszeniem czynszu. W pierwszej kolejności gmina powinna ustalić przyczynę zadłużenia i jeśli jest ona uzasadniona (np. utrata pracy, przejściowe kłopoty finansowe związane z utrzymywaniem dziecka na studiach) może zaproponować rozłożenie zaległości na raty. Tym, których nie będzie z pewnością stać nawet na ich spłatę lub tzw. dłużnikom z wyboru, można z kolei zaproponować mieszkania o niższym koszcie eksploatacyjnym. Ważne jest także, aby przypominać lokatorom o możliwości korzystania z dodatków mieszkaniowych, które stanowią wsparcie finansowe realizowane przez gminę dla osób o najniższych dochodach.

Nieterminowe opłaty zmuszają gminy do przesuwania w czasie zaplanowanych remontów czy ponoszenia wyższych kosztów funkcjonowania. Jednocześnie nie mają one skutecznych narzędzi do szybkiego ściągania długów. Dłużnicy często bowiem nie chcą współpracować z gminą, nie boją się odsetek karnych, rozmów z pracownikami administracji i kolejnych pisemnych wezwań do zapłaty.

Wydaje się, że gminy, jako podmioty wynajmujące lokale mogą próbować skorzystać z alternatywnej metody walki z dłużnikami czynszowymi - uniemożliwiając im zaciąganie kredytów czy kupowanie na raty. Zgodnie z art. 7 ust. pkt 14 ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych dane o zobowiązaniach konsumentów mogą przekazywać do biura przedsiębiorcy wynajmującego lokale. Chociaż w zamkniętym katalogu podmiotów uprawnionych do składania wniosków do biur informacji gospodarczej nie zostały wskazane wprost gminy, to znalazły się tam np. spółdzielnie mieszkaniowe, które także nie mogą zarabiać na pobieraniu opłat mieszkaniowych od swoich członków. Zgodnie z ustawą na liście dłużników biura informacji gospodarczej mogą być umieszczane osoby z zaległościami wynoszącymi już 200 zł, o ile są one wymagalne co najmniej 60 dni. Ta metoda może być bardziej mobilizująca niż pozew o eksmisję, gdyż znalezienie się na takiej liście może w przyszłości bardzo utrudnić życie zalegającemu z czynszem najemcy. Wpis utrudni dostęp do kredytów, pożyczek gotówkowych, leasingu, a nawet zakupu komórki w salonie.

W ostateczności eksmisja

Wypowiedzenie wojny dłużnikom czynszowym, konsekwentne prowadzenie działań windykacyjnych z wykorzystaniem coraz to skuteczniejszych narzędzi służących dyscyplinowaniu nierzetelnych płatników często nie wystarcza. Sprawy muszą kończyć się więc pozwem sądowym w celu egzekucji należności lub wydania orzeczenia o eksmisji z lokalu, które wiąże się z ustaniem prawa do korzystania z mieszkania komunalnego.

Postępowania eksmisyjne są dla gmin zazwyczaj błędnym kołem. W wyroku sądowym najczęściej zapisany jest obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego. Ci zaś lokatorzy, którzy takiego uprawnienia nie otrzymają, i tak nie mogą zostać usunięci przez komornika na przysłowiowy bruk. Gmina jako podmiot mający zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich mieszkańców od 2005 rok musi zapewniać eksmitowanym bez prawa do lokalu socjalnego tzw. pomieszczenia tymczasowe.

Pozew o eksmisję zadłużonego najemcy będzie oznaczał więc w praktyce obowiązkową przeprowadzkę dłużnika do lokalu o niższym standardzie. Mimo że gmina nie pozbędzie się niechcianego lokatora ze swoich zasobów, to i tak złożenie pozwu o eksmisję wydaje się krokiem, którego nie należy odciągać w czasie. Umożliwia on uruchomienie tzw. łańcucha przeprowadzek, dzięki któremu do mieszkań komunalnych lepszym standardzie mogą być kierowani lokatorzy uiszczający regularnie opłaty czynszowe, natomiast niewypłacalnych najemców gminy będą mogły skierować do starych zasobów mieszkaniowych.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego lokatora. Pismo należy kierować do wydziału cywilnego i umieścić w nim dokładne adresy pozwanych, w tym również małoletnich, wskazać okoliczności, na podstawie których występuje się o orzeczenie eksmisji, uzasadnić swoje roszczenie, wskazać wartość przedmiotu sporu (wysokość trzymiesięcznego czynszu za lokal) oraz wskazać wszelkie dowody potwierdzające podane w pozwie okoliczności. Mogą to być przede wszystkim dowody w postaci dokumentów bądź zeznań świadków, którzy dane okoliczności potwierdzą. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ile stron bierze udział w sprawie.

Sprzedaż lokali z bonifikatą

Istotnym elementem w polityce mieszkaniowej gmin jest sprzedaż lokali znajdujących się w jej zasobach. Często bowiem opłaca się zbyć nieruchomość i odciążyć budżet samorządu od kosztów utrzymania nierentownych nieruchomości, nawet jeśli sprzedaż wiąże się z udzieleniem sporej bonifikaty. Pieniądze ze sprzedaży lokali są przekazywane najczęściej na poprawę warunków mieszkaniowych w zasobie lub zakup kolejnych nieruchomości.

O tym, czy mieszkanie jest na sprzedaż czy nie, decyduje sama gmina i to ona zazwyczaj sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu lokalu. Z kolei najemca, który zdecyduje się wykupić mieszkanie, może liczyć na bonifikatę w cenie lokalu oraz rozłożenie jej na raty do 10 lat. Ponieważ wysokości bonifikaty nie reguluje żadna ustawa, może ona być różna w poszczególnych miastach i wynosić od kilkunastu do 99 proc. ceny mieszkania. Odpowiednią uchwałę w tej materii podejmuje tutaj rada gminy. Może ona także uzależnić sumę ulgi od tego, czy nabywca zamierza zapłacić za lokal jednorazowo czy ratalnie, jak również od tego, czy nieruchomości będą sprzedawane pojedynczo czy zbiorowo. Niezależnie od tego do kupna lokalu uprawnieni są wyłącznie najemcy, którzy posiadają tytuł prawny do lokalu i nie zalegają z żadnymi opłatami.

Zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny nie niższej niż jej wartość tylko w ściśle określonych sytuacjach (m.in. na cele mieszkaniowe). Przepis ten odnosi się jedynie do indywidualnych sytuacji i nie daje podstaw do wydawania aktu o charakterze generalnym, mającego zastosowanie np. do wszystkich mieszkańców danej gminy. Oznacza to, że dla udzielenia bonifikaty konieczne jest każdorazowe udzielenie zgody po wcześniejszym ustaleniu ceny. Dzięki temu udzielająca jej gmina za każdym razem będzie miała możliwość zbadania, czy sprzedawana nieruchomość została prawidłowo wyceniona i czy rzeczywiście spełnione zostały przesłanki z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 20 czerwca 2007 r., II SA/Go 340/07).

Jeżeli najemca miał pierwszeństwo w nabyciu lokalu i nie skorzystał z tej możliwości zaplanowana wcześniej sprzedaż mieszkania komunalnego może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu. Zachowany musi być tutaj sześciomiesięczny termin wypowiedzenia. W konsekwencji takich działań najemca musi otrzymać od gminy propozycję wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

Dopłaty do inwestycji

Gminy, które wygospodarują część środków własnych na budowę mieszkań komunalnych, mogą liczyć na finansową pomoc ze strony rządu. W tym celu mogą złożyć wnioski aplikacyjne w ramach programu finansowego wsparcia budownictwa socjalnego.

Ostatnia wrześniowa edycja była pierwszą, która została przeprowadzona na nowych zasadach. Obowiązujące od 1 kwietnia 2009 roku przepisy nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych (...), określają że każda gmina może teraz uzyskać wsparcie od 30 do 50 proc. kosztów inwestycji związanych z budową lokali wchodzących w skład jej zasobów. Do tej pory wysokość wparcia mogła wynieść od 20 do 40 proc. Najwyższe wsparcie może być udzielone na remont lub przebudowę budynku, w wyniku którego powstaną noclegownie lub domy dla bezdomnych. Na 30-proc. pomoc gminy będą mogły liczyć m.in. w przypadku zakupu lokali z przeznaczeniem ich na lokale socjalne. W takim przypadku finansowe wsparcie będzie udzielone, gdy liczba utworzonych lokali socjalnych nie przekroczy połowy liczby wszystkich lokali mieszkalnych w budynku.

Po raz pierwszy z pomocą państwowych pieniędzy gminy mogą też budować także mieszkania komunalne. Do niedawna możliwe było tylko kupowanie poszczególnych lokali z przeznaczeniem na ten cel. Teraz gminy mogą już nabywać całe budynki. Warunek jest tylko taki, aby gmina wydzieliła z istniejącego już zasobu mieszkaniowego odpowiednią liczbę lokali socjalnych.

Pomoc państwa na budowę tanich mieszkań dla najbiedniejszych mieszkańców gminy jest udzielana przez Bank Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Dopłat. Na kwalifikacje wniosków złożonych w 2009 roku przeznaczono 20 mln zł. Gmina, która chce otrzymać wsparcie, musi najpierw złożyć wniosek. Mogą być one składane dwa razy w roku: w marcu i we wrześniu. Gmina powinna określić we wniosku m.in. wysokość środków, o które się ubiega, cel, na jaki chce je przeznaczyć, zapotrzebowanie, jakie występuje na jej terenie, skutki, jakie wywoła realizacja przedsięwzięcia, oraz ogólne uwarunkowania gminy, jak np. jej położenie, bezrobocie. BGK bierze pod uwagę te wszystkie okoliczności i przyznaje środki projektom, które jego zdaniem są najlepsze. Udzielenie wsparcia następuje na podstawie umowy cywilnoprawnej pomiędzy BGK a gminą. Finansowe wsparcie uruchamiane jest, jeżeli gmina zaangażuje środki własne w kwocie 30 proc. przewidywanych kosztów przedsięwzięcia. 30 dni po zakończeniu prac gmina musi przedłożyć BGK rozliczenie faktycznie poniesionych kosztów. Jednocześnie przed upływem 15 lat od dnia rozliczenia kosztów przedsięwzięcia gmina nie będzie mogła zbyć lub zmienić sposobu użytkowania lokalu socjalnego, noclegowni lub domu dla bezdomnych, które zostały utworzone przy wsparciu z Funduszu Dopłat. Zbycie lub zmiana sposobu użytkowania wybudowanych obiektów jest możliwa, jednak nie wcześniej niż po upływie 10 lat i pod warunkiem że gmina utworzy w innym miejscu lokale socjalne, noclegownie lub domy dla bezdomnych w liczbie i o łącznej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż w pierwotnej wersji przedsięwzięcia.

Współpraca z prywatnymi inwestorami

Oprócz ubiegania się o wsparcie ze strony budżetu państwa, gminy mogą skorzystać z możliwości budowania mieszkań komunalnych wspólnie z prywatnymi inwestorami. Taką szansę daje im zmieniona formuła partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), która została wprowadzona 27 lutego 2009 r. wraz z wejściem w życie nowej ustawy o PPP. Współpraca polega na tym, że jednostka samorządu przekazuje grunt, na którym deweloper następnie buduje mieszkania. Przedsiębiorca sam finansuje inwestycję, a potem zarządza budynkami. Do inwestora prywatnego trafia czynsz i dopłaty od gminy. Do współpracy z deweloperami przygotowuje się coraz więcej gmin, w tym urzędnicy z Rudy Śląskiej, Krakowa, Łodzi i Piekoszowa.

Nowa ustawa o PPP, w stosunku do jej poprzedniej wersji, zrezygnowała z wielu nadmiernych formalności przy zawiązywaniu współpracy przy realizacji inwestycji komunalnych. Zrezygnowano z obowiązku przeprowadzania przez gminy kosztownych analiz w zakresie PPP, uproszczono procedury wyboru partnera prywatnego. Wątpliwości nie budzi też formuła o możliwości wykorzystania środków unijnych przy PPP.

Ustawa o PPP daje gminom dużą swobodę w zawieraniu umów z prywatnymi przedsiębiorcami, odsyłając jedynie do obowiązującego systemu prawnego, dobrych praktyk, wzorców, bez nakładania szczególnych obowiązków. Zrezygnowano z przepisu zawierającego szczegółowy wykaz tego, co powinna zawierać umowa o PPP. Poza podstawowymi zobowiązaniami, umowa o PPP powinna określać skutki nienależytego wykonania i niewykonania zobowiązania, w szczególności kary umowne lub obniżenie wynagrodzenia.

Zmiany i uproszczenia powinny być zachętą do korzystania z PPP przy realizacji przedsięwzięć przez jednostki samorządu terytorialnego. Przepisy nie narzucają w dodatku przedmiotu partnerstwa publiczno-prywatnego oraz nie ograniczają partnerstwa do realizacji jedynie zadania publicznego

Jak twierdzą eksperci, PPP jest szansą dla realizacji przedsięwzięć w zakresie zapewnienia mieszkań dla uboższych mieszkańców miast, jednak o ich powodzeniu - jak o każdym projekcie tego typu - decyduje rodzaj i zakres zaangażowania się partnera prywatnego. Obecnie, mimo że wielu deweloperów jest zainteresowanych tego rodzaju inwestycjami, ze względu na możliwość otrzymania do dyspozycji nieruchomości lub współfinansowania ze strony miasta, ich sytuacja finansowa nie pozwala na pozyskanie finansowania.

System informatyczny

Przy racjonalizowaniu gospodarowania zasobem mieszkaniowym należy wreszcie pamiętać o jego ciągłej inwentaryzacji i nieustannej aktualizacji danych o budynkach i lokalach. Jest to konieczne z uwagi na zmieniający się stan własności lokali, wynikający m.in. z wykupu lokali od gminy przez najemców lub z regulacji tytułów prawnych do lokali, np. po śmierci lub wyprowadzeniu się najemcy.

Zebranie i aktualizacja tak dużej liczby danych może nastręczać wielu trudności, zwłaszcza gdy jest dokonywana tradycyjnymi metodami polegającymi na wpinaniu stert dokumentów do segregatorów. Każda gmina powinna zdecydować się na wprowadzenie tzw. zintegrowanego systemu informatycznego, który wspiera zarządzanie nieruchomościami. Jego głównym zadaniem jest połączenie wszystkich procesów i procedur występujących w danej organizacji (księgowość, zakupy usług, remonty, inwestycje) w jeden system. Im większa gmina i większy zasób nieruchomości mieszkaniowych, tym system będzie przynosił lepsze efekty.

Zasady wynajmowania lokali komunalnych

Uchwała określająca zasady wynajmowania lokali komunalnych powinna określać:

● wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą: wynajęcie lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego oraz zastosowanie obniżek czynszu,

● warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,

● kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy z gminą,

● warunki dokonywania zamiany lokali komunalnych,

● tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,

● zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,

● kryteria oddawania w najem lokali większych niż 80 mkw.

Ustalanie wysokości czynszu

Przykładowe czynniki obniżające stawkę czynszu:

● brak w mieszkaniu ciepłej wody 10 proc.,

● brak w mieszkaniu centralnego ogrzewania 10 proc.,

● brak gazu przewodowego 10 proc.,

● brak wc w mieszkaniu 10 proc.,

● brak łazienki w mieszkaniu 10 proc.,

● wspólne użytkowanie wc, łazienki, kuchni i przedpokoju za każdą wspólność po 10 proc.,

● za mieszkanie w suterenie 30 proc.,

● za brak bezpośredniego naturalnego oświetlenia w kuchni 10 proc.,

● za mieszkanie na parterze i czwartym piętrze oraz w oficynie 5 proc.

Przykładowe czynniki zwiększające stawkę czynszu:

● za lokal położony na pierwszym piętrze, o ile nie jest poddaszem, 10 proc.,

● za lokal położony w budynku wolno stojącym do 4 lokali 10 proc.,

● za lokal położony w budynku wybudowanym po 1990 roku 10 proc.

Przykład: Obniżki czynszów w Warszawie

Z dniem 1 stycznia 2009 r. weszła w życie uchwała Rady m.st. Warszawy w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta stołecznego Warszawy na lata 2008-2012, która zmieniła obowiązujące wcześnie zasady polityki czynszowej w lokalach komunalnych. Na jej podstawie obniżka czynszu przysługuje wtedy, gdy średni miesięczny dochód najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekracza 150 proc. kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym. W gospodarstwie jednoosobowym limit wynosi 200 proc. tej kwoty. Przykładowo osoba samotna z dochodem nieprzekraczającym 125 proc. najniższej emerytury może liczyć na 60-proc. obniżkę czynszu. Obniżki czynszu nie udziela się m.in. zadłużonym najemcom czy najemcom lokali socjalnych.

Warunki wykupienia mieszkania komunalnego

● Prawo do wykupu ma najemca budynku mieszkający w lokalu przeznaczonym przez gminę do sprzedaży.

● Mieszkanie komunalne mogą kupić wyłącznie osoby, które zawarły z gminą umowę najmu na czas nieograniczony

● Z preferencyjnych cen nie mogą skorzystać jednak ci, którzy zalegają z opłatą czynszu lub innych opłat z tytułu najmu lokalu

● Wykupienie lokalu komunalnego będzie niemożliwe, jeżeli znajduje się on na gruncie przeznaczonym do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste

● Nie można nabyć lokalu socjalnego czy znajdującego się w budynku przeznaczonym do rozbiórki

Przykład: Partnerstwo w Rudzie Śląskiej

Gmina Ruda Śląska przygotowała projekt Rozwiązanie problemu obowiązku zapewnienia socjalnych lokali mieszkalnych w Rudzie Śląskiej poprzez budowę takich lokali w formule PPP. Obejmuje on budowę kompleksów budynków o zabudowie szeregowej, parterowych lub dwukondygnacyjnych, zawierających łącznie od 18 do 50 lokali socjalnych. Partner prywatny utworzy Spółkę Celową (SPV), zaś gmina Ruda Śląska udostępni tej spółce w drodze umowy cywilnoprawnej grunty, na których wybuduje ona budynki, w których znajdować się będą wyłącznie lokale socjalne. Partner prywatny będzie odpowiedzialny za wykonanie architektonicznego projektu budowlanego i wykonawczego, finansowanie realizacji projektu, wykonanie robót budowlanych, instalacyjnych i montażowych, zarządzanie obiektem po oddaniu do użytkowania.

źródło: www.dobrepraktykippp.eu

Przykład: Informatyczny system zarządzania mieszkaniami komunalnymi w Krakowie

Krakowski Zarząd Budynków Komunalnych wdrożył w 2007 roku system informatyczny Granit, który pomaga w zarządzaniu blisko 30 tysiącami mieszkań należących do miasta. Umożliwił on zastąpienie papierowych dokumentów i szczątkowych baz danych jednym programem informatycznym, w którym zamieszczone zostały aktualne informacje m.in. wnoszonych opłatach czynszowych i zaległościach w tym zakresie, opłatach za media czy stanie prawnym nieruchomości. System pozwolił na znaczne skrócenie obiegu danych potrzebnych do zarządzania budynkami i znajdującymi się w nich lokalami. Logujący się do niego urzędnicy w jednej chwili dowiadują się o kwocie zadłużenia poszczególnych lokatorów, stanie zużycia energii elektrycznej, cieplnej czy gazowej . Inwestycja pochłonęła 457 tys. zł.

@RY1@i02/2009/196/i02.2009.196.092.0005.001.jpg@RY2@

Maksymalna wielkość rządowego wsparcia na realizację inwestycji w ramach budownictwa socjalnego

Katarzyna Sawicka

gp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Ustawa z 14 lutego 2003 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych (Dz.U. nr 50, poz. 424 ze zm.).

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).

Ustawa z 9 stycznia 2009 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz.U. nr 39, poz. 309).

Ustawa z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. z 2009 r. nr 19, poz. 100).