Najemcom lokali komunalnych należy pomagać w spłacie zadłużenia, a nie eksmitować

Najczęstszą przyczyną niewnoszenia opłat za mieszkanie komunalne jest trudna sytuacja finansowa oraz brak wiedzy na temat konsekwencji zadłużenia. Prowadzi to często do wielotysięcznych długów, co w znaczący sposób obniża dochody gminy. Jako właściciel nieruchomości lokalowych gmina może dochodzić zaległych roszczeń na drodze sądowej. Konsekwencją tego są wyroki eksmisyjne, na podstawie których gmina musi zapewnić najbiedniejszym mieszkańcom lokale socjalne. Samorządy jednak spotykają się z coraz większymi problemami w dostarczaniu nowych lokali dla najuboższych. Przyczyną tego są małe zasoby mieszkaniowe tworzone przez gminę oraz zwiększająca się liczba chętnych do mieszkań kwaterunkowych i socjalnych.

W konsekwencji w drodze uchwał organów stanowiących samorządy decydują się na ustalenie ogólnych zasad, na których podstawie będą podejmowane czynności mające na celu oddłużanie użytkowników lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu komunalnego. Gminy rozwiązują problem zaległości czynszowych poprzez rozkładanie na raty długów, odroczenie terminu ich płatności lub odsetek od nich oraz umarzanie zaległości lub innych świadczeń związanych z wynajętym lokalem. Niektóre gminy wprowadzają programy odpracowania zaległości czynszowych. Na podkreślenie zasługuje fakt, że jest to dobrowolne działanie gmin, zmierzające do poprawny trudnej sytuacji na rynku mieszkań komunalnych.

Do umarzania, rozkładania na raty i odraczania terminu płatności wierzytelności wszystkich jednostek organizacyjnych gminy jest uprawniony zazwyczaj wójt, burmistrz lub prezydent. Jeżeli kwota wierzytelności wraz z należnymi odsetkami nie przekracza 2 tys. zł, do odraczania terminu płatności upoważnieni są również kierownicy jednostek organizacyjnych gminy. Umorzenie całości lub części wierzytelności, rozłożenie na raty lub odroczenie terminu płatności może obejmować zaległość główną, odsetki lub koszty dochodzenia roszczeń. Podstawowym warunkiem do rozłożenia długu na raty jest złożenie stosownego wniosku do urzędu gminy. Wniosek taki musi złożyć sam dłużnik. Warunkiem rozpatrzenia wniosku jest przedstawienie zaświadczeń potwierdzających trudną sytuację materialną, która wpływa na przejściowe trudności w terminowym regulowaniu zaległości czynszowych. Może to być zaświadczenie o wysokości dochodów, zaświadczenie o uprawnieniach do zasiłków związanych z brakiem pracy czy zaświadczenie o wysokości przysługujących zasiłków rodzinnych, a także pielęgnacyjnych. Wymogi te nie stanowią zamkniętego katalogu i w zależności od postanowień zawartych w uchwałach rad gmin mogą być rozszerzane bądź zwężane. Praktyką jednostek samorządowych jest enumeratywne, rozłączne wyliczenie przesłanek niezbędnych do rozłożenia na raty zaległości czynszowych. W niektórych gminach zdecydowano się nawet na dwukrotne wydłużenie okresu spłacania zaległości. Przykładowo w Krakowie raty można uiszczać przez 72 miesiące. Rozwiązanie takie w istotny sposób zmniejsza miesięczne obciążenie finansowe i jednocześnie ułatwia systematyczne uiszczanie opłat bieżących.

Zadłużenie wynikające z opłat za używanie lokalu mieszkalnego może być umorzone raz w roku, na koniec roku kalendarzowego, gdy dochód na jednego członka rodziny nie przekracza 80 proc. najniższej emerytury i 100 proc. tej kwoty w przypadku osób samotnych. Umorzenie należności można również przeprowadzić w przypadku, gdy roszczenie o zapłatę opłat za lokal uległo przedawnieniu i windykacja z tego tytułu jest bezskuteczna. Równocześnie wierzytelności z tytułu opłat za lokale mogą zostać umorzone w wysokości całej kwoty należnych odsetek i kosztów egzekucyjnych pod warunkiem zawieszającym jednorazową wpłatę obejmując 100 proc. kwoty zadłużenia wierzytelności głównej. Z kolei umorzenie za dany lokal jest stosowane, gdy nastąpił zgon dłużnika, który w lokalu zamieszkiwał samotnie oraz nie posiadał majątku, z którego można by dochodzić należności, a lokal wrócił do dyspozycji gminy. Jest to ważna informacja w szczególności dla spadkobierców lokatora. Takie bowiem obciążenie nie jest zaliczane do długów spadkowych. Umorzenie takie może być dokonane tylko jeden raz w stosunku do tego samego dłużnika.

Innowacyjny pomysł na zmniejszenie zaległości czynszowych wprowadzono w Krakowie. Projekt polega na możliwości odpracowania długu przez osoby bezrobotne. Do wytypowanych punktów Centrum Integracji Społecznej zgłosiły się łącznie 42 osoby. W grupie tej poziom zadłużenia kształtował się na poziomie od 6 tys. zł do 15 tys. zł. Ponadto wszystkie z tych osób zadeklarowały, w przypadku zatrudnienia, dobrowolną spłatę należności, a nawet wyraziły zgodę na podpisanie deklaracji o przekazaniu wierzycielowi całości wynagrodzenia. W programie tym można uczestniczyć nawet przez 18 miesięcy.

Inny pomysł miał warszawski ratusz, który od ponad roku współpracuje z Biurem Porad Obywatelskich. Biuro to prowadzi program poradnictwa dla osób zagrożonych utratą mieszkania z powodu zadłużenia. Celem programu jest przede wszystkim zachęcenie dłużników do jak najwcześniejszego reagowania, gdy problem zadłużenia powstanie.

Dodatkową formą ułatwiania lokatorom spłaty zaległości czynszowych mogą być obniżki czynszu. W praktyce bowiem gminy na wniosek najemcy w oparciu o postanowienia odpowiednich uchwał mogą stosować obniżki czynszu w stosunku do lokatorów o niskich dochodach. Kwota obniżki jest zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu rodziny najemcy. Obniżki udziela się na okres 12 miesięcy. Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków rodziny. W razie wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w przedstawionej deklaracji gmina może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez członków rodziny. Gminy w drodze uchwał organów stanowiących mogą wprowadzić także obniżki techniczne, do których ma prawo każdy, kto nie ma podstawowych udogodnień, np. toalety, centralnego ogrzewania, kuchni czy ciepłej wody.

W przypadku uporczywego zalegania z należnościami czynszowymi gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu, jeśli zaległości obejmują co najmniej trzy pełne okresy płatności. Najemca lokalu musi zostać powiadomiony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, a także powinien otrzymać dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Trzeba także pamiętać, że obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwiej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Obowiązek ten aktualizuje się, gdy sąd w wyroku eksmisyjny przesądzi o prawie do lokalu socjalnego.

Gminy mają ustawowy obowiązek wydzielenia z zasobu mieszkaniowego części lokali, które należy przeznaczyć na lokale socjalne. Są to lokale o niskim standardzie, niemniej jednak nadające się do zamieszkania z uwagi na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka rodziny najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., w przypadku zaś osoby samotnej powierzchnia ta nie może być mniejsza niż 10 mkw. W przypadku orzeczenia sądowego o opróżnieniu lokalu sąd ma również obowiązek orzeczenia w kwestii otrzymania lokalu socjalnego

● brak zimnej wody i kanalizacji w mieszkaniu,

● brak łazienki w mieszkaniu lub brak WC,

● brak centralnego ogrzewania w mieszkaniu lub ciepłej wody,

● brak kuchni lub kuchnia nie ma okna,

● mieszkanie znajduje się powyżej 3. piętra bez windy,

● mieszkanie mieści się w suterenie.

● kobiety w ciąży,

● małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz osoby wspólnie z nimi zamieszkałe, jeśli sprawują opiekę nad tymi osobami,

● osoby obłożnie chore,

● emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

● osoby posiadające status bezrobotnego.

Mariusz Mosiołek

mariusz.mosiolek@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zm.).