Jak można wykupić mieszkanie od jednostki samorządu terytorialnego

Mieszkania komunalne są sprzedawane na rzecz najemców w drodze bezprzetargowej. Oznacza to, że w celu realizacji roszczeń przysługujących najemcom (przede wszystkim pierwszeństwo w nabyciu lokalu) cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

Nabywający własność mieszkania najemca jest zobowiązany do zapłaty ceny mieszkania ustalonego przez rzeczoznawcę, poniesienia wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży, zawarciem umowy w formie aktu notarialnego i ujawnieniem swoich praw w księdze wieczystej.

Na wniosek osoby nabywającej na własność mieszkanie cena sprzedawanej przez gminę nieruchomości może zostać dodatkowo rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z przepisami wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część wierzytelności podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Od 20 stycznia 2011 r. wynosi ona 4 proc.

Zgodnie z przepisami w przypadku przeznaczenia do sprzedaży mieszkań komunalnych wójt (burmistrz, prezydent miasta) sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz tych nieruchomości. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Dodatkowo najemcy mieszkań komunalnych, z którymi umowa została zawarta na czas nieoznaczony, powinni być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Nabywca pozostający w związku małżeńskim musi złożyć zgłoszenie i podpisać je łącznie z małżonkiem. W sytuacji zaś gdy najmu lokalu dokonała więcej niż jedna osoba - w formie współnajmu - zgłoszenie musi podpisać każdy z wynajmujących.

Zanim lokator złoży wniosek o wykup, powinien zapoznać się z warunkami sprzedaży: jak określana jest cena lokalu, czy i w jakiej wysokości ustalona jest bonifikata, czy można cenę sprzedaży rozłożyć na raty, czy grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste, czy na własność.

W składanym wniosku (ich formularze są określone najczęściej na stronach internetowych urzędów odpowiedzialnych za sprzedaż) najemca będzie musiał podać kilka informacji. W pierwszej kolejności będą to jego dane (imię, nazwisko, adres zamieszkania), dane organu, do którego kieruje swój wniosek (jeśli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, będzie to starosta, a jeśli gmina, właściwy będzie wójt, burmistrz lub prezydent miasta). W dalszej kolejności wnioskodawca będzie musiał podać treść żądania, którym jest nabycie lokalu mieszkalnego (podać dokładny adres) wraz z ułamkową częścią gruntu związanego z tym lokalem. Należy wskazać też, na jakiej podstawie wnioskujący stał się najemcą (decyzja administracyjna, umowa najmu), i podać, kto będzie nabywcą lokalu. Trzeba dołączyć oświadczenie, że wyrażamy zgodę na cenę ustaloną na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Jeśli najemca nie otrzymał zawiadomienia, powinien złożyć wniosek o nabycie lokalu. Dzięki temu zostaną uruchomione procedury związane ze sprzedażą lokalu. Nie zawsze nieruchomość ma uregulowany stan prawny: wydzieloną działkę dla danego budynku, założoną księgę wieczystą. Złożenie odpowiedniego wniosku może więc dodatkowo zmobilizować władze lokalne do podjęcia odpowiednich działań w celu podjęcia właściwych kroków do uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Obecni najemcy mieszkań komunalnych zainteresowani ich wykupem muszą również pamiętać o tym, że przepisy przewidują kilka wyjątków, w których nie będą oni mieli szans na nabycie własności zajmowanego mieszkania. Czasami do nabycia prawa własności nieruchomości są uprawnione w pierwszej kolejności inne osoby niż najemca. Chodzi głównie o byłych właścicieli zbywanej nieruchomości (lub ich spadkobierców) pozbawionych prawa do niej przed 5 grudnia 1990 r. lub inne osoby, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gminy nie mogą również sprzedawać mieszkań znajdujących się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, jak też tych, które nie stanowią samodzielnych lokalu (np. pokój zajmowany przez najemcę, gdy korzysta on wraz z innym najemcą ze wspólnej łazienki czy przedpokoju). W tym przypadku na przeszkodzie stoją przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi tylko odrębny i samodzielny lokal może stanowić przedmiot prawa własności, która może być wpisana do księgi wieczystej.

Wykup mieszkania komunalnego nie jest również dopuszczalny, gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę. W praktyce zdarza się, że przejęcie nieruchomości nastąpiło z naruszeniem prawa i wówczas budynek jest zwracany byłemu właścicielowi.

Tak jak już to zostało wskazane powyżej, przy sprzedaży mieszkań komunalnych na rzecz ich najemców obowiązuje zasada pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego przewidziana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo osoby takie mają przywilej nabycia lokalu z zastosowaniem bonifikaty. Tym samym ograniczenie stosowania powyższych rozwiązań do określonych w ustawie podmiotów traktować należy jako wyraz określonej polityki państwa, nie zaś jako zamierzoną dyskryminację podmiotów nieobjętych tą regulacją (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 października 2008 r., sygn. akt I OSK 910/2008). Z tych samych względów gmina nie jest uprawniona do sprzedaży z bonifikatą samych garaży. Są to bowiem pomieszczenia przynależne i ich preferencyjna sprzedaż musi być powiązana z lokalami mieszkalnymi (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 2007 roku, sygn. akt II SA/Lu 348/2007).

Ustawowe zwolnienie ze zwrotu bonifikaty obowiązuje także w przypadku wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe i ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartych w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Coraz więcej gmin w Polce decyduje się na udzielanie wysokich bonifikat (sięgających nawet 99 proc. ceny) na sprzedawane nieruchomości i podejmuje w tym zakresie uchwały. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przyznana zniżka przepada, jeżeli nabywca sprzeda lokal przed upływem pięciu lat od daty podpisania aktu notarialnego. Nowy właściciel gminnego lokalu może sprzedać go jednak bez obowiązku zwrotu bonifikaty, gdy w ciągu roku przeznaczy uzyskane środki na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Musi to zrobić w ciągu roku od daty sprzedaży. Pięcioletnie ograniczenie możliwości sprzedaży byłych mieszkań komunalnych nie dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich. One także nie mogą bez konsekwencji odsprzedawać lokalu przed upływem pięciu lat od daty pierwotnego nabycia. Przyznana przez gminy bonifikata powinna obejmować w każdym przypadku nie tylko cenę lokalu, ale też cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu.

Uchwała Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 131/09).

W przypadku sprzedaży mieszkań bonifikata powinna obejmować nie tylko cenę samego lokalu, ale także cenę udziału w prawie własności gruntu. Jeżeli udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, zniżka musi obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Zgodnie ustawą o samorządzie gminnym do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, jeśli ustawy nie stanowią inaczej. Dodatkowo do wyłącznej właściwości organu stanowiącego gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących określenia zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata, jeśli ustawy szczególne nie stanowią inaczej.

Ten zapis ustawowy oznacza, że właściwy organ gminy (lub innej jednostki samorządu terytorialnego) może udzielić bonifikaty od ceny lokalu, na podstawie uchwały rady gminy, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. jako lokal mieszkalny. Rada gminy nie może jednak określać zasad udzielania i wysokości upustów przy zbywaniu lokali. Ustala je organ wykonawczy samorządu (czyli wójt, burmistrz i prezydent miasta), a rada tylko wyraża na to zgodę. Zgoda na udzielenie bonifikaty zawsze musi mieć charakter indywidualny. W związku z tym uchwała taka nie jest prawem miejscowym o charakterze generalnym, bo do tego jest wymagane wyraźne upoważnienie ustawowe.

Organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może udzielić bonifikaty, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in.:

● na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

● organizacjom zrzeszającym działkowców,

● osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową czy naukową,

● poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r.,

● na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,

● kościołom i związkom wyznaniowym,

● jako lokal mieszkalny.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).