Ulice w centrach miast umierają, choć powinny tętnić życiem

Czy ulice wielkich miast straciły ludzki wymiar? - Rynek powinien być urozmaicony. Jest przecież miejsce dla różnych podmiotów. Może być wielki market, zazwyczaj sytuowany na obrzeżach miasta, może być bank, ale potrzebny jest też ten malutki sklepik, tuż pod domem - mówi Mariola Roguska-Kopańczyk z Naczelnej Rady Zrzeszeń Handlu i Usług. Choć przyznaje, że małe sklepy padają. Wypierają je galerie handlowe i dyskonty.

W miasteczkach łatwiej

- Może potrzebne są konsultacje społeczne? Może mieszkańcy powinni się wypowiedzieć, jakiego handlu oczekują? Jakich usług w pobliżu domu, a jakich na głównych ulicach? - pyta prezes Roguska-Kopańczyk.

Specjaliści przyznają, że w mniejszych miastach łatwiej utrzymać lokalny handel, małe sklepy. Tam jest taka potrzeba, także przyzwyczajenie. Może łatwiej wyjść po bułki czy włoszczyznę do sklepiku obok. A po buty dla dziecka można przejść się na sąsiednią ulicę, a nie robić wyprawy do supermarketu. Bo tu kupowała babcia, kupuje ciocia, sprzedawcy są znajomi. Tu są najsmaczniejsze pierogi, tam chrupiący chleb, a tam świeże warzywa. - Zwłaszcza że ceny podstawowych produktów w małych sklepach są podobne do tych w dyskontach czy dużych placówkach - mówi Roguska-Kopańczyk. I dodaje, że w dużych miastach przeważa anonimowość.

Statystyka jest jednak nieubłagana. Liczba małych sklepów spada, wielkich rośnie. Centralne arterie się komercjalizują.

- Jestem Kowalskim, może przysłowiowym. Jako konsument przyzwyczaiłem się już do robienia zakupów w supermarketach na obrzeżu miasta. I na razie, statystycznie patrząc, ta tendencja będzie się pogłębiać. Bo w tych dużych sklepach zrobię zakupy, wypiję kawę, pójdę na obiad - mówi wicedyrektor warszawskiego urzędu statystycznego Krzysztof Kowalski. Dodaje, że to jest ogólnoeuropejska tendencja.

- W Sztokholmie czy Kopenhadze także sklepy są za miastem. Tam idzie się po buty, kurtkę, ubranie dla dziecka. Ale nie oznacza to, że centralne ulice zamierają. Na nich są super eleganckie butiki, knajpki, do których w weekendy całe rodziny chodzą na obiad. U nas to może jeszcze pieśń przyszłości - mówi wicedyrektor Kowalski.

Ale statystycy, choć ich słupki i wykresy tego nie potwierdzają, są optymistami. Twierdzą, że małe sklepiki nie upadną. Po drobne, codzienne zakupy ludzie idą po sąsiedzku - z przyzwyczajenia, z wygody, trochę z sentymentu.

Problem w planach

Marszałkowska, główna ulica Warszawy, umiera. Na przedwojennych zdjęciach widzimy ruch - eleganckie towarzystwo, które wchodzi do licznych, eleganckich sklepów. Za komuny ulica też żyła, choć jeździło się tam po zwyczajne buty czy bieliznę. Bo towar rzucali tam częściej niż na peryferiach. Arteria była także pełna ludzi, gdy w 1989 r. doszło do przełomu i handel przeniósł się do straganów na ulice. Podobnie jak sąsiedzkie Al. Jerozolimskie, ul. Nowotki (dzisiaj gen. Andersa), ul. Marchlewskiego (dzisiaj al. Jana Pawła II). Potem uliczny handel zlikwidowano, a w byłych sklepach są banki albo supereleganckie salony światowych marek. Ale ludzi tam nie ma.

- Może to kwestia planów zagospodarowania. One mogą przecież przewidzieć nawet szczegółowe funkcje dopuszczalne w lokalach. A na samej ul. Marszałkowskiej jest ok. 100 lokali użytkowych - mówi Patryk Zaremba, sekretarz Forum Rozwoju Warszawy. Choć przyznaje, że wiele lokali na centralnych ulicach miasta pochodzi z lat 50. i nie są one zbyt atrakcyjne, podobnie jak te w głębi, w podwórku.

Jednak sztywny plan też nie jest dobry. Tak przynajmniej twierdzą specjaliści z firm konsultingowych. - Miasta nie mają komercyjnego spojrzenia na przestrzeń. Takiego z oddechem, z patrzeniem w przyszłość - mówi Karina Kreja z firmy CBRE zajmującej się współpracą z firmami deweloperskimi organizującymi powierzchnie handlowe. Dodaje, że nawet nie chodzi o to, by wielkie powierzchnie handlowe wypierały małe sklepy. - Chodzi o to, by w planach zagospodarowania gminy uwzględniały możliwość zmiany przeznaczenia danej funkcji, by tereny były mobilne. Bo dziś stacja benzynowa jest potrzebna w centrum miasteczka, ale niedługo kierowcy skorzystają tylko z tej przy obwodnicy - wyjaśnia.

Podobnie jest z lokalami użytkowymi czy handlowymi. Przykładem negatywnym, zdaniem ekspertów, jest Białystok, w którym na obrzeżach powstało kilka centrów handlowych. Nastąpił przesyt. Najemców w tych galeriach brak. Niewykluczone, że handlowcy wrócą do centrum miasta. Ale czy to racjonalny sposób na ożywienie starych ulic?

Przedstawiciele firm konsultingowych przyznają, że plan jest zarówno dla dużych deweloperów, jak i mniejszych najemców dokumentem ważnym i niezbędnym. Zwłaszcza duży inwestor nie zdecyduje się na budowę galerii tylko na podstawie warunków zabudowy. Wszyscy pytają o plany, choć wolą, by były mniej ostre, dopuszczały zróżnicowanie funkcji. - Ale to nie deweloperzy czy handlowcy mają decydować o rozwoju miasta. Od tego są włodarze, którzy muszą uwzględniać rozwój zarówno wielkich metropolii, jak i małych lokalnych społeczności - mówi Karina Kreja.

Gdzie ci mieszczanie

Socjologowie zastanawiają się, czy o zamieraniu głównych ulic decydują sprawy własnościowe, czy może brak zasiedziałego mieszczaństwa.

- W Warszawie większość ludności jest napływowa. Nie ma tradycji chodzenia do sklepów w centrum miasta. Nie ma też wizji miasta - mówi Patryk Zaremba. - Lepiej pojechać, zwłaszcza w weekend, którego kiedyś nie było, do wielkiego centrum handlowego. Chociaż dziś podobnie jest w mniejszych miastach, powiatowych.

- Bo taka jest potrzeba, tak rozwija się społeczeństwo, taka tworzy się kultura - tłumaczy Karina Kreja.

Specjaliści przyznają, że potrzebny jest menedżer, który podpowie, jak zagospodarować centrum miasta, by żyło. Może na tyłach ulic warto lokować markety, a od frontu bardziej eleganckie sklepy?

Będzie lepiej?

Specjalistyczne badania na temat potencjału handlowego i potrzeb społeczeństwa lokalnego dotyczących szeroko rozumianych zakupów zamówił Olsztyn.

- Z analiz wynikało, że w mieście przypada 423 mkw. na 1 tys. mieszkańców, co oznaczało, że potrzeba nowych obiektów - mówi prezydent Olsztyna Piotr Grzymowicz. - W 2012 r. mieszkańcy wydali na zakupy ponad 6,5 mln zł. Analitycy ocenili, że można by wybudować jeszcze ok. 600 tys. mkw. powierzchni handlowych. Chodzi nie tylko o supermarkety, lecz także o galerie handlowe usytuowane w centrum.

Miasto już opracowało część planów. Tylko na takich terenach będą powstawały nowe galerie. - Nie chcemy, by budowano je na podstawie warunków zabudowy, bo to może powodować bałagan w miejskiej architekturze - mówi prezydent Grzymowicz. Dodaje, że dzięki takim planom uda się np. zrewitalizować okolice dworca autobusowego. Powstaje też nowoczesna galeria przy ul. Sikorskiego.

- Chcemy koniecznie przywrócić centrum miasta i starówkę mieszkańcom i turystom. Jest program zrównoważonego rozwoju, który zakłada stworzenie tu obszaru kulturowego. Mówimy "nie" agresywnym reklamom, które zasłaniają kamienice i sklepy. Planujemy też wyprowadzić z samego centrum banki, które nie mają roli kulturotwórczej - zapewnia prezydent Grzymowicz.

Plany przywrócenia funkcji handlowych w centrum miasta ma też Łodź.

- Funkcje ulicy Piotrkowskiej, a co za tym idzie również jej wizerunek, podlegały w ostatnim dziesięcioleciu znacznym przeobrażeniom, co rzeczywiście część osób określa jako nadwerężenie wizerunku ulicy - poinformowało nas łódzkie Biuro Architekta Miasta. - Są to głównie osoby, które mocno przywiązały się do handlowego charakteru Piotrkowskiej, który zaczął się gwałtownie zmieniać, począwszy od lat 2002-2003, kiedy swoją działalność rozpoczęła Galeria Łódzka. Otwarcie kilka lat później centrum handlowo-usługowego "Manufaktura" pogłębiło zmiany. Teraz jedynie krótka część ulicy od strony placu Wolności ma nadal charakter handlowy, pozostała część deptakowej Piotrkowskiej zaczęła się przeobrażać w ulicę gastronomii i rozrywki.

Obecnie podejmowane są przez miasto działania, które mają wzmocnić wizerunek Piotrkowskiej oraz jeszcze bardziej urozmaicić jej charakter.

- Chcemy zwiększyć atrakcyjność ulicy i zdywersyfikować jej oferty nie tylko przez zachęcenie najemców lokali do ulokowania niestandardowej działalności, lecz także przez interakcję prowadzonych działalności z szeroko rozumianą przestrzenią miejską. Ma to być emanacja działań w przestrzeni miejskiej - twierdzi Biuro Architekta Miasta.

Także stary Kraków robi, co może. Miejscowe plany zagospodarowania ma już 42 proc. miasta. - Ścisłe centrum Krakowa objęte jest tzw. Parkiem Kulturowym. Nakłada to na przedsiębiorców obowiązek dbałości o estetykę fasad czy elewacji. Handlować można również w ściśle wyznaczonych miejscach na określonych zasadach - wyjaśnia Filip Szatanik, zastępca dyrektora wydziału informacji, promocji i turystyki miasta. Formę dominującej w centrum działalności gospodarczej wymuszają też liczni turyści, których w ubiegłym roku było 9 milionów. W centrum jest zatem wiele restauracji, sklepów z pamiątkami, a nie ma second-handów.

- Miasto wynajmując swoje nieliczne lokale na Starym Mieście, decyduje się również na tzw. aukcje celowe. Określamy w ten sposób, jaka działalność gospodarcza może być realizowana w danym miejscu - dodaje Szatanik.

W poszukiwaniu wzoru

Szansę na zmiany widać też w Warszawie. Plac Wilsona na Żoliborzu od kilkunastu lat był opanowany przez banki. Handel zamarł, plac opustoszał. Nawet kwiaciarki zniknęły. - Ale ostatnio banki zaczęły się wycofywać. Może pojawią się normalne sklepy, wróci życie. Przecież to prawie centrum miasta - mówi Patryk Zaremba. Zauważa też inną, nową prawidłowość. Na nowych osiedlach, choćby w rejonie stołecznej ul. Stawki, są eleganckie domy, a w parterach sklepy. Często zupełnie zwykłe - np. piekarnia, spożywczy, warzywniak. Obok oczywiście też knajpka albo pizzeria. - Może przedsiębiorcy odkryli dla siebie nowe biznesowe miejsca, a może też mieszkańcy doceniają sklep blisko domu. Takich fragmentów miasta powstaje coraz więcej - podkreśla Zaremba.

A jak sobie radzą inne miasta europejskie? W Londynie np. menedżer wymyślił, by zagospodarować główne ulice nieco podobnie jak centra handlowe. Są strzałki do poszczególnych sklepów, knajpek, fast foodów, usług - jak w galeriach handlowych. Pomysł podobno się sprawdza.

@RY1@i02/2013/088/i02.2013.088.08800090f.801.jpg@RY2@

Handel na Mazowszu

Monika Górecka-Czuryłło

monika.gorecka@infor.pl

opinia eksperta

@RY1@i02/2013/088/i02.2013.088.08800090f.802.jpg@RY2@

dr Stanisław Nurek socjolog z Uniwersytetu Śląskiego

Prywatyzacja przestrzeni miejskich nie jest dobrym zjawiskiem. Nawet jeśli jest to wymóg czasu czy pieniędzy, to jednak w centrum miasta powinny pozostać choćby enklawy dla handlu i usług, z których skorzystają zarówno mieszkańcy, jak i pracownicy biur wielkich korporacji. W kreowaniu takiej polityki rola lokalnych włodarzy jest ogromna. Bo miasto to przestrzeń publiczna, nawiązująca do tradycji. Centra nie mogą być eksterytorialne, nie mogą służyć indywidualnym grupom użytkowników. Oczywiście można z nich wyrzucić starą formę, bo rozwój jest nieunikniony. Ale trzeba zachować treść i humanitarny wymiar czy to wielkiej aglomeracji, czy mniejszego miasta. Ulice w centrum muszą żyć, muszą zapraszać zwykłych mieszkańców do sklepów, restauracji, nawet zwykłych barów. Takie ośrodki będą przyjazne zarówno dla tych, którzy mieszkają w danym mieście, jak i dla przyjezdnych, turystów, nawet biznesmenów.

trzy pytania do specjalisty

Samorząd może przywrócić życie

@RY1@i02/2013/088/i02.2013.088.08800090f.803.jpg@RY2@

Grzegorz Buczek Urbanista

Czy główne ulice wielkich miast muszą ginąć dla mieszkańców?

Wcale nie muszą, choć rzeczywiście giną. Nawet jak uchowa się jakiś sklep, to jego witryna jest na tyle skutecznie zasłonięta, że nie widać, czy sklep działa i co się w nim sprzedaje.

Skoro nie muszą, to dlaczego giną?

Bo są źle zarządzane, a właściwie wcale nie są zarządzane. Powinny zaś w stosunku do nich być stosowane takie same mechanizmy, jak np. w dużych galeriach handlowych. Swoją drogą takie galerie usytuowane w centrum miasta nie muszą być zabójcze dla handlu i usług w ich okolicy. Bo dobrze zaprojektowana galeria może zaczynać się lub kontynuować działalność na okalających ją lub dochodzących do niej ulicach.

Kto powinien o to zadbać?

Oczywiście samorząd. To on ma narzędzia do kształtowania zarówno przestrzeni, jak i polityki dotyczącej lokalnego handlu i usług czy szerzej - życia miasta. Po pierwsze, musi opracowywać plany zagospodarowania, które tworzą lokalne prawo. Po drugie - politykę czynszową; absurdem są przetargi na lokale komunalne, w których jedynym wyznacznikiem jest cena - wiadomo, że wygra bank. Po trzecie, warto też zastanowić się nad estetyką głównych ulic i sklepów, które tam działają. Te wszystkie elementy mogą przywrócić życie centrum miasta. Potrzeba na to przede wszystkim chęci, pomysłu i profesjonalizmu.

Rozmawiała Monika Górecka-Czuryłło