Pogoń za zyskiem wypacza ideę współdzielenia w turystyce

Na całym świecie obserwujemy trend walki z tzw. pauperyzacją turystyki, m.in. wprowadzane są ograniczenia w udostępnianiu mieszkań przyjezdnym, a w pewnych miejscach limitowana jest liczba odwiedzających. Jaka jest przyczyna tego zjawiska?

Olbrzymi wpływ na tę sytuację ma trend określany mianem ekonomii współdzielenia – zjawisko, które zresztą wciąż jest bardzo mocno wspierane przez Komisję Europejską jako źródło innowacyjnych rozwiązań, a jednocześnie sposób na budowę zrównoważonych gospodarek, angażowania lokalnych społeczności i dawania im możliwości rozwoju. Z założenia idea wyglądała świetnie: przewiduje m.in., że osoby pracujące na część etatu uzupełniają swój dochód np. wynajmowaniem wolnego pokoju przez platformę internetową. Co więcej, platformy sprzyjają budowaniu relacji między turystami (użytkownikami) a mieszkańcami oraz umożliwiają większą personalizację usługi, która jest pożądana przez współczesnych konsumentów. Poszukują oni nowych, autentycznych przeżyć (w przeciwieństwie do wyjazdów typu all inclusive), a wynajmowanie pokoju czy wspólne jedzenie posiłku właśnie takich przeżyć dostarcza. Okazało się jednak, że rynek rządzi się swoimi prawami. Pojawili się zorganizowani operatorzy, którzy masowo wykupują mieszkania w atrakcyjnych dzielnicach. I to oni w głównej mierze czerpią olbrzymie zyski z najmu krótkoterminowego. W efekcie pierwotna idea ekonomii współdzielenia została wypaczona: miała służyć zwykłym ludziom, a okazało się, że biznes przejęli ci, dla których liczy się zysk.

Z ostatnich raportów wynika, że rynek usług świadczonych w ramach ekonomii współdzielenia dynamicznie się rozwija. Już w 2013 r. wyceniono go na 26 mld dol. Prognozuje się, że w 2025 r. osiągnie wartość 335 mld dol. Znaczna część podmiotów działa w turystyce, i na niespotykaną w innych sektorach skalę odbiera udziały rynkowe tradycyjnym podmiotom. W związku z tym branże hotelowa, turystyczna i transportowa mogą ulec istotnym strukturalnym zmianom.

Kto na tym traci? Czy tylko hotele? A może też miasta, które od nieruchomości, które funkcjonują w szarej strefie, nie mają przychodów?

To nie do końca jest tak, że miasta tracą. Ruch turystyczny się rozwija, liczba hoteli – jak wskazują statystyki – rośnie. Prognozy mówią, że turystyka będzie się rozwijać. Także prognozy dla Polski są dobre. Mamy jeszcze całą rzeszę osób, które podróżują do Polski w celach typowo biznesowych – one nie będą korzystać z apartamentów prywatnych, ale właśnie z usług typowo hotelowych. Niewątpliwie jest szara strefa w wynajmie mieszkań, która sprawia, że do kasy miast nie wpływa tyle pieniędzy, ile powinno. Z szacunków władz miejskich Palmy de Mallorca wynika, że spośród 11 tys. mieszkań udostępnianych wczasowiczom w głównym mieście Majorki zaledwie 5 proc. było oficjalnie zarejestrowanych jako miejsce pobytu turystycznego.

Jakie są skutki tego niekontrolowanego rozwoju najmu krótkoterminowego?

Badania przeprowadzane m.in. w Nowym Jorku wykazują, że w efekcie rozwoju najmu krótkoterminowego wzrastają ceny mieszkań, czynsze za wynajem, co zmusza mieszkańców atrakcyjnych turystycznie dzielnic do przenoszenia się w miejsca bardziej odległe. Z raportu profesora Davida Wachsmutha z McGill Urban Planning i jego zespołu, sporządzonego na podstawie analizy aktywności portalu Airbnb w Nowym Jorku i okolicach w ciągu ostatnich trzech lat (wrzesień 2014 r. – sierpień 2017 r.) wynika np., że dwie trzecie przychodów Airbnb pochodziło prawdopodobnie z nielegalnych ofert. Domy i apartamenty generują ok. 75 proc. (490 mln dol.) całkowitych dochodów Airbnb i stanowią 51 proc. ofert. Aż 4700 prywatnych ofert pokoi w rzeczywistości było zlokalizowanych w hotelach-widmach (nierejestrowanych), składających się z wielu pokoi w jednym mieszkaniu. A przy tym w okresie tych trzech lat czynsze dla nowojorskiego najemcy wzrosły o średnio 380 dol. Airbnb wyssał od 7000 do 13 500 mieszkań z nowojorskiego rynku wynajmu długoterminowego. W badaniach widać też to, że rynek przejmowany jest przez duże podmioty: 10 proc. top oferentów zarobiło w ubiegłym roku 48 proc. wszystkich przychodów, podczas gdy dolne 80 proc. gospodarzy – 32 proc.

Podobne problemy są w Europie?

Ceny najmu rosną także tutaj. W Berlinie np. w latach 2009–2014 był to wzrost o blisko 56 proc. To problem dla mieszkańców: w sytuacji, gdy dużo bardziej opłacalne jest wynajmowanie na krótki okres turystom, nikt nie chce wynajmować mieszkań na dłuższy czas. Podobny problem mają mieszkańcy Barcelony – ceny najmu lokali poszybowały w górę w ciągu ostatnich trzech lat o 23 proc. Inwestorzy zwęszyli świetny interes i masowo skupują prywatne nieruchomości – całe mieszkania i kamienice, które są następnie remontowane i funkcjonują de facto jako hotele. Albo też ma miejsce wykupywanie gruntów przez deweloperów i tworzenie inwestycji pod najem krótkoterminowy. To widać doskonale np. w Lizbonie, gdzie nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie centrach miast zostały wykupione przez Chińczyków. W efekcie w atrakcyjnych turystycznie miastach dochodzi do wypychania lokalnych mieszkańców do odleglejszych dzielnic. A centra się wyludniają, powstają obszary, które po sezonie straszą martwą strefą.

Z kolei dla tych mieszkańców, którzy pomimo wszystko zostają w tych dzielnicach, uciążliwe jest zjawisko degradacji tkanki miejskiej. Jeśli np. Barcelona ma 2 mln stałych mieszkańców, a przyjeżdża tam rocznie 30 mln turystów, to można sobie wyobrazić, jak to wpływa na lokalną społeczność. Ostatnio Amsterdam zorganizował ciekawą kampanię Enjoy & Respect, której celem jest edukacja konkretnej grupy turystów – przyjeżdżających na wieczory kawalerskie. Wcześniej przeprowadzono badania i okazało się np., że najwięcej uciążliwości – hałas, pijaństwo, zanieczyszczenie i publiczne oddawanie moczu – powoduje mała grupa: mężczyźni do 34 lat z Holandii i Wielkiej Brytanii.

Czy w Polsce widać podobne zagrożenia?

W Polsce jeszcze nie widać problemu zalewu turystów. Nam nadal zależy na rozwoju turystyki, nie borykamy się z takimi problemami jak Barcelona czy Amsterdam. Niemniej jednak w niektórych miastach zjawiska niekorzystne zaczynają się pojawiać, np. w Krakowie obserwuje się wykupowanie nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach przez prywatne firmy. Kłopoty mogą w przyszłości pojawić się np. w Gdańsku – na Wyspie Spichrzów powstały głównie apartamenty; czy też w Gdyni – powstaje nowa dzielnica, w której z założenia będą głównie biura i apartamenty; już teraz władze miasta obawiają się, że poza sezonem zamiast tętniącego życiem, modnego rejonu będą mieć teren nowoczesny, ale martwy.

Co można radzić polskim miastom?

Potrzebne jest wyważone podejście, a więc m.in. mierzenie ruchu turystycznego i charakteru tego ruchu, stała obserwacja rynku z uwzględnieniem najmu krótkoterminowego: kto wynajmuje, gdzie następuje koncentracja, czy jest to rejestrowane, czy zapewniona została minimalna jakość. A poza tym planowanie odpowiednich działań, jeśli zostaną zaobserwowane niekorzystne zjawiska, np. jeśli ktoś wynajmuje 20–30 mieszkań, a nie ma założonej działalności gospodarczej. Warto zlecić wykonanie analiz na temat dostępnych środków prawnych w walce z nielegalnym najmem, np. wykorzystać obowiązującą ustawę o usługach turystycznych – nakłada ona na właścicieli świadczących usługi hotelarskie obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji.

Nowe inwestycje powinno się planować we współpracy z deweloperami i z uwzględnieniem docelowych funkcji tak, żeby zapewnić uzupełnienie funkcji – biurowych, mieszkaniowych, apartamentów na wynajem – otwartymi atrakcyjnymi przestrzeniami publicznymi.
Można korzystać z doświadczeń miast rozwiniętych turystycznie, podpatrywać, jakie wprowadzają rozwiązania dotyczące najmu krótkoterminowego, i sprawić, żeby były to mechnizmy systemowe.

Ostatnio z resortu turystyki dochodzą informacje, że planuje się wprowadzenie przepisów dotyczących krótkoterminowego zakwaterowania…

Obawiam się, że trudno będzie walczyć wprost z serwisami rezerwacyjnymi. Komisja Europejska może nie zgodzić się na pewne ograniczenia. Dwie dyrektywy dotyczące e-handlu i usług są niejasne i nie dają miastom prawa do otwartej walki z platformami bookingowymi. Na te dyrektywy powołują się operatorzy platform, argumentując, że miasta nie mogą ograniczać prawa swobodnego przepływu osób i usług. Parlament Europejski 15 czerwca 2017 r. głosował nad rezolucją potępiającą miasta, które ograniczają możliwość wykorzystania ekonomii współdzielenia w obszarze świadczenia usług noclegowych turystom. KE upatruje w rozwoju ekonomii współdzielenia źródła wzrostu ekonomicznego dla Europy i rozwoju innowacyjnych rozwiązań.

Z raportu Corporate Europe Observatory „UnFairbnb” (maj 2018 r.) wynika, iż lobbing w KE takich organizacji jak Airbnb, HomeAway, EHHA przynosi wymierne efekty. Organizacje złożyły skargę do KE na Barcelonę, Berlin, Paryż, Brukselę w związku z wprowadzanymi ograniczeniami dotyczącymi najmu krótkoterminowego. Postępowanie może się skończyć przed Europejskim Trybunałem Sprawiedliwości. Na jakim jest teraz etapie – nie do końca wiadomo, gdyż niewiele informacji jest publicznie dostępnych.©℗