Jakich formalności trzeba dopełnić przy nabywaniu nieruchomości przez spółkę z o.o.

Podstawowe zasady i ograniczenia związane z nabywaniem nieruchomościami przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością zostały uregulowane w art. 228 oraz 229 kodeksu spółek handlowych (k.s.h.). Artykuł 228 pkt 4 k.s.h. przewiduje, że nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przez spółkę wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Przepis ten ma charakter względnie wiążący, a zatem stwarza wspólnikom możliwość przekazania tej kompetencji do innego organu spółki (np. rady nadzorczej, komisji rewizyjnej) bądź wyłączenia w umowie spółki obowiązku uzyskania zgody zgromadzenia wspólników na zakup nieruchomości.

W sytuacji gdy umowa spółki nie przewiduje wyłączenia stosowania dyspozycji art. 228 pkt 4 k.s.h. - zarząd spółki, przed złożeniem w jej imieniu oświadczenia o zawarciu umowy nabycia nieruchomości, powinien zwrócić się do zgromadzenia wspólników o podjęcie uchwały w tym przedmiocie. Taka uchwała powinna jasno określać przedmiot umowy, tj. zawierać oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy, a także cenę, którą zarząd może zapłacić za daną nieruchomość. Jeżeli umowa spółki nie przewiduje specjalnego wymogu co do większości głosów niezbędnych do przegłosowania uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości, uchwała taka zapada wg ogólnie ustanowionej w k.s.h. zasady, tj. bezwzględną większością głosów.

Zgodnie z art. 17 par. 1 k.s.h. - w przypadku gdy na dokonanie określonej czynności przez spółkę ustawa wymagana uchwały wspólników, czynność dokonana bez takiej uchwały jest nieważna. Przedmiotowa zgoda może zostać wyrażona przed dokonaniem czynności przez spółkę albo po jej dokonaniu, jednak nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dokonania przedmiotowej czynności (art. 17 par. 2 k.s.h.).

Jeżeli więc zarząd zawrze w imieniu spółki umowę nabycia nieruchomości, nie dysponując uprzednią uchwałą wspólników, co do zasady będziemy mieli do czynienia z nieważnością umowy. Umowa taka może jednak zostać konwalidowana, jeżeli w ustawowym terminie dwóch miesięcy od dnia przystąpienia do umowy wspólnicy podejmą uchwałę, w której wyrażą zgodę na nabycie dla spółki przedmiotowej nieruchomości. Konwalidacja polega na uznaniu ważności umowy z mocą wsteczną, tj. od dnia jej zawarcia.

Bezskuteczny upływ dwumiesięcznego terminu, ustanowionego przez ustawodawcę na potwierdzenie umowy zawartej bez wymaganej uchwały wspólników bądź brak zgody na zawarcie takiej umowy, spowoduje bezwzględną nieważność czynności.

Skutkiem zawarcia przez zarząd umowy bez wymaganej uchwały wspólników może być odpowiedzialność organizacyjna członków zarządu mogąca prowadzić do zawieszenia ich w funkcjach, a także ich odpowiedzialność odszkodowawcza wobec spółki.

Możliwość wyłączenia w umowie spółki postanowień art. 228 pkt 4 k.s.h. nie dotyczy przypadku opisanego w art. 229 k.s.h., tj. nabycia dla spółki nieruchomości lub udziału w nieruchomości za cenę przekraczającą 1/4 cześć kapitału zakładowego spółki, nie niższą jednak niż 50 tys. zł, w okresie przed upływem dwóch lat od zarejestrowania spółki. Wymóg z art. 229 ma charakter bezwzględnie wiążący i nie może zostać wyłączony przez umowę spółki.

Art. 229 k.s.h. stanowi, że zgoda wspólników, o której mowa powyżej, nie będzie jednak wymagana, jeżeli umowa o nabycie dla spółki nieruchomości została przewidziana bezpośrednio w tekście umowy spółki. Umowa spółki powinna jednak precyzyjnie określać umowę, która ma być zawarta (określać jej przedmiot oraz cenę), a nie jedynie ogólnie upoważniać zarząd spółki do zakupu w przyszłości nieruchomości dla spółki.

Umowa o nabycie nieruchomości może być zawarta bądź przez zarząd spółki, działający zgodnie z zasadami reprezentacji, bądź przez pełnomocnika. Jako że dla ważności umowy nabycia nieruchomości prawo wymaga formy szczególnej, tj. aktu notarialnego, pełnomocnictwo upoważniające przedstawiciela spółki do zawarcia przedmiotowej umowy powinno być udzielone również w formie aktu notarialnego (art. 99 par. 1 kodeksu cywilnego).

@RY1@i02/2009/234/i02.2009.234.087.006b.001.jpg@RY2@

Karolina Piotrowska-Andryszczyk, prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalistka prawa spółek

Karolina Piotrowska-Andryszczyk

prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalistka prawa spółek

Podstawa prawna

Ustawa z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 ze zm.).