Decyzje zgromadzenia nabywców przesądzają o toku postępowania

Upadłość deweloperska nie ogranicza się wyłącznie do ochrony konsumentów. Nabywcami w rozumieniu nowych przepisów są wszystkie osoby fizyczne, które zawarły z deweloperem umowę o ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu, nawet jeśli są przedsiębiorcami i taką umowę zawarły w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Niestety podjęcie określonej uchwały wywołuje wiele problemów praktycznych. Przede wszystkim wymaga spójności wewnętrznej stanowiska samych nabywców, których sytuacja, zarówno prawna, jak i finansowa, może być bardzo zróżnicowana. Uchwała dla swojej skuteczności musi być podjęta w obecności co najmniej połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu. Za miernik wartości wierzytelności uznać należy rzeczywistą (rynkową) cenę nabywanego lokalu, aczkolwiek kwestia ta nie została uregulowana wprost w ustawie. Naszym zdaniem, przy ustalaniu większości kapitałowej nie należy brać pod uwagę dodatkowych roszczeń pieniężnych przysługujących nabywcom względem dewelopera.

Zgromadzenie nabywców lokali podejmuje jedną z trzech uchwał określonych w art. 425⁴ p.u.n.:

ww przedmiocie zaspokojenia się ze środków wpłaconych przez klientów dewelopera i zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,

ww przedmiocie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny upadłemu, albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia albo

ww przedmiocie zawarcia układu likwidacyjnego.

Uchwała w przedmiocie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych obecnie ma znaczenie teoretyczne, bo obowiązek wpłacania środków pochodzących od nabywców na rachunki powiernicze istnieje od niedawna. W praktyce zatem zgromadzenie nabywców będzie mogło podjąć jedną z dwóch uchwał: o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego albo o zawarciu układu likwidacyjnego.

Pierwsza z nich zakłada kontynuowanie inwestycji przez zarządcę (upadłość układowa) lub syndyka (upadłość likwidacyjna) ze środków pochodzących z dopłat uiszczanych przez nabywców po ogłoszeniu upadłości. Niestety przepis dopuszczający tę uchwałę został skonstruowany wadliwie, ponieważ w ogóle nie uwzględnia dotychczas zapłaconej ceny oraz stanu zaawansowania budowy. Podjęcie takiej uchwały może być uzasadnione wtedy, gdy przedsięwzięcie będzie prawie ukończone, a większość mieszkań objęta umowami deweloperskimi czy przedwstępnymi gotowa. Jednak - jak pokazują statystyki - sądy ogłaszają upadłość deweloperów najczęściej wtedy, gdy dana inwestycja jest zrealizowana w 60 proc. albo w mniejszym stopniu. W takiej sytuacji nabywcy musieliby w znacznej części sfinansować dokończenie inwestycji poprzez dopłacenie dodatkowej kwoty rzędu kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych na każdy metr kwadratowy. Innym ryzykiem jest to, że dojdzie do umorzenia postępowania upadłościowego. Niewykluczony jest więc stan, gdy nabywcy wniosą do odrębnej masy upadłości określone w uchwale dopłaty, a następnie - wobec umorzenia całego postępowania upadłościowego - środki te przepadną, inwestycja zaś powróci do majątku dewelopera. W takim wypadku nabywcom pozostanie co najwyżej powództwo przeciwko deweloperowi o zwrot nienależnego świadczenia w związku z tym, że zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty (art. 410 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Jeżeli kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego okaże się racjonalne i zgromadzenie nabywców podejmie odpowiednią uchwałę, wówczas - stosownie do art. 425⁵ p.u.n. - w terminie 30 dni od dnia zakończenia przedsięwzięcia syndyk ma obowiązek przenieść na nabywców prawo własności lokalu. Jednak w większości przypadków nabywcy uzyskają lokale z hipoteką banku finansującego inwestycję.

Nabywcom pozostaje zatem podjęcie uchwały w przedmiocie zawarcia układu likwidacyjnego. Zakłada on sprzedaż majątku wchodzącego w skład osobnej masy upadłości, a następnie zaspokojenie z uzyskanych środków wierzycieli upadłego dewelopera. Sam sposób przeprowadzenia likwidacji może przebiegać odmiennie - zależnie od sposobu przyjętego w układzie.

Sposoby likwidacji mogą oznaczać na przykład sprzedaż osobie wskazanej w układzie, czyli nowemu inwestorowi, który dokończy przedsięwzięcie, na warunkach w nim określonych, może też być wybrany dowolny ze znanych prawu sposobów przeniesienia własności. Ważne jest, aby w układzie przewidziano sposób postępowania i osoby odpowiedzialne za jego wykonanie. W istocie jest on układem częściowo likwidacyjnym, nie prowadzi bowiem do likwidacji przedsiębiorstwa dłużnika i całego jego majątku, a jedynie do likwidacji odrębnej masy upadłości. W końcu układ likwidacyjny może polegać na przejęciu na własność przedsięwzięcia deweloperskiego przez nabywców lokali. W tym ostatnim wypadku klienci dewelopera nabędą udział w prawie własności gruntu, a po sfinalizowaniu inwestycji dokonają wyodrębnienia lokali.

Niestety samo przeprowadzenie likwidacji masy upadłości na mocy układu likwidacyjnego jest bardzo problematyczne. Przepisy nie dają jasnej odpowiedzi chociażby na pytanie, kto ma przedstawiać propozycje układowe. Ponadto istnieje ryzyko wzbogacenia niektórych nabywców (w szczególności ci posiadający 50 proc. lokali mogą przejąć na własność całą nieruchomość). Wątpliwości dotyczą także wartych wiele milionów złotych hipotek zabezpieczających roszczenia banków. Tak wiele niejasności czyni ochronę nabywców lokali często iluzoryczną.