Zarząd nie potrzebuje zgody spółki dla każdej umowy najmu

Zgodnie z art. 230 ustawy - Kodeks spółek handlowych (dalej - k.s.h.) - rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności (art. 17 par. 2 k.s.h.). Przepis art. 230 k.s.h. po nowelizacji z 12 grudnia 2003 r. (Dz.U. 2003 r. nr 229, poz. 2276 - obowiązuje od 15 stycznia 2004 r.) otrzymał zdanie drugie, zgodnie z którym w takiej sytuacji nie stosuje się już sankcji z art. 17 par. 1 k.s.h. Ten ostatni przepis stanowi, iż jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Natomiast cały czas wskutek naruszenia art. 230 członek zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej oraz likwidator może odpowiadać wobec spółki za szkodę wyrządzoną swym działaniem lub zaniechaniem, chyba że nie ponosi winy (art. 293 k.s.h.).

W omawianej sprawie należy na wstępie podkreślić, że ani przed zawarciem umowy najmu, ani po jej zawarciu zgromadzenie wspólników spółki z o.o. nie podjęło uchwały, o której stanowi art. 230 k.s.h., w terminie określonym w art. 17 par. 2 k.s.h. W konsekwencji należy rozważyć dwa dalsze aspekty sprawy: 1) czy w grę wchodzi sankcja nieważności umowy najmu, 2) czy w tej sytuacji można w ogóle mówić o czynności przekraczającej dwukrotnie wysokość kapitału zakładowego spółki.

Na pierwsze pytanie można odpowiedzieć dość szybko - ewentualna sankcja nieważności wchodziłaby w grę tylko wtedy, gdyby umowa najmu została zawarta przed 15 stycznia 2004 r. Po tej dacie - zgodnie ze zd. 2 art. 230 k.s.h. - naruszenie art. 230 zd. 1 nie prowadzi już do nieważności czynności prawnej, lecz uzasadnia tylko sankcje wewnątrzkorporacyjne wobec członków zarządu, którzy zawarli umowę bez wymaganej zgody. Jeżeli umowa spółki nie wyłącza ograniczenia z art. 230, wspólnicy będą zatem musieli podjąć uchwałę w odniesieniu do każdej czynności prawnej przekraczającej wartością limit z art. 230 k.s.h., ale czynność taka - nawet bez ich zgody - nie będzie obecnie nieważna.

Sytuacja komplikuje się jednak, gdy obliczamy limit z art. 230 dla czynszu, który jest świadczeniem okresowym. Powstaje pytanie, czy przy obliczaniu wartości zobowiązania z umowy najmu należy brać pod uwagę jednostkową (miesięczną) wartość czynszu, czy też zsumowaną wartość z całego okresu wynajmu. Gdyby przyjąć ostatnią opcję, w sprawie nie ma wątpliwości, że umowa najmu byłaby czynnością zobowiązującą do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału spółki. Należy jednak zwrócić uwagę, iż art. 230 k.s.h. odwołuje się do wartości świadczenia, a nie do wartości czynności prawnej. Zatem zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości określonej w art. 230 k.s.h. w przypadku umów zobowiązujących do świadczeń okresowych oznacza, że wartość świadczenia należy ustalać w odniesieniu wartości pojedynczego świadczenia okresowego, ustalonej w umowie (dystrybutywnie, np. za jeden miesiąc), a nie kolektywnie, tj. w odniesieniu do łącznej sumy wszystkich świadczeń okresowych w czasie trwania umowy (por. wyrok SN z 4 sierpnia 2005 r., III CK 640/04, Biuletyn SN 2005/11/14). Innymi słowy - w przypadku zawarcia umowy najmu na czas oznaczony przy określaniu wartości świadczenia na podstawie art. 230 k.s.h. uwzględnia się ustaloną w umowie wysokość świadczenia okresowego, a nie łączną sumę świadczeń okresowych.

Za tym stanowiskiem przemawiają nie tylko literalne argumenty.

Po pierwsze bowiem - jak należałoby ustalać łączną wartość świadczeń czynszowych przy umowie na czas nieoznaczony? - k.s.h. nie zawiera w tym względzie odesłania do kodeksu postępowania cywilnego. Dla ustalenia wartości świadczenia najemcy nie jest przecież istotna okoliczność, czy umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Po drugie - faktem jest, że przepis art. 230 k.s.h. chroni interesy wspólników (inwestorów) przed potencjalną samowolą wynajętych przez nich do zarządu menedżerów. Przepis ten opiera się jednak na chybionym założeniu, że wartość kapitału zakładowego ma jakiekolwiek znaczenie dla ustalenia, czy chodzi o umowę istotną dla spółki. Kryterium takim mógłby być określony ułamek wartości kapitałów własnych (aktywów netto), a nie wysokość kapitału zakładowego, który może być stosunkowo niski (por. M. Rodzynkiewicz, Kodeks spółek handlowych. Komentarz, Warszawa 2005, s. 1104).

Po trzecie - należy podkreślić, iż powyższa kwestia jest obecnie tym bardziej istotna, gdy po nowelizacji k.s.h. można założyć spółkę z o.o. z kapitałem zakładowym już w wysokości 5 tys. zł. Już przed nowelizacją art. 230, która zlikwidowała sankcję nieważności za jego naruszenie, limit ten był przyczyną wielu kłopotów dla spółek zawierających kontrakty o znacznej wartości oraz dla ich kontrahentów. Teraz te same kłopoty mogą w oparciu o restrykcyjną wykładnię art. 230 k.s.h. dotyczyć standardowych czynności spółki.

Podsumowując - należy pamiętać, iż art. 230 k.s.h. został skonstruowany jako gwarancja udziału wspólników w podejmowaniu znaczniejszych zobowiązań przez zarząd spółki, a nie jako instrument, który pozwalałby spółce lub kontrahentowi spółki na podważanie ważności dokonanej czynności prawnej.