Jeszcze za wcześnie na gruntowną reformę ustawy deweloperskiej

Pod koniec lipca do konsultacji społecznych trafił projekt założeń prawa restrukturyzacyjnego. Wśród wielu pomysłów na uzdrowienie polskiego prawa upadłościowego i naprawczego znalazły się i te dotyczące upadłości deweloperskiej. Zgodnie z zamysłem projektodawców nowe regulacje mają zastąpić te wprowadzone ustawą z 28 października 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Czy aby nie pośpieszono się ze zmianami?

Zdaje się, że tak. Proszę zauważyć, że obecne przepisy dotyczące upadłości deweloperskiej obowiązują nieco ponad rok. Wprawdzie nie wyczerpują wszystkich zagadnień związanych z likwidacją majątku dewelopera, jednakże krótki okres obowiązywania to pierwszy powód, dla którego reformę w tym zakresie uważam za przedwczesną i zbędną. Resort sprawiedliwości planuje całkowite uchylenie przepisów, które jeszcze nie zostały zweryfikowane w praktyce. A przecież wprowadzono je, aby skutecznie chronić nabywców lokali lub domów jednorodzinnych i ich środki finansowe wpłacone za lokal w sytuacji, gdy deweloper upada. Moim zdaniem, jeżeli przyjmiemy, że bezpieczeństwo kwot przekazanych deweloperowi stanowi podstawową bolączkę inwestycji, wydaje się, że postulat ten został właściwie, choć w stopniu minimalnym, odzwierciedlony w obowiązujących przepisach. Zgadzam się zatem na ewentualną nowelizację tych unormowań i ich uzupełnienie, na reformę jednak nie.

Dlaczego? Niektórzy twierdzą, że obecne regulacje są niespójne z podstawowymi zasadami prawa upadłościowego i naprawczego.

W mojej ocenie reforma godziłaby w dobrze pojmowane zaufanie do porządku prawnego, który powinna cechować m.in. stabilność. Całkowite uchylenie przepisów postępowania upadłościowego deweloperów i zastąpienie ich nową regulacją uważam za sprzeczne z dobrze pojmowanymi zasadami legislacji. Dodam, że propozycje reformy przedstawione do konsultacji nie zostały też przejrzyście sformułowane - są ogólne - to dobrze nie wróży przyszłym przepisom. Lektura propozycji nie jest dziś wolna od domysłów, a zawarty w projekcie lakoniczny argument o niespójności obecnych regulacji z podstawowymi zasadami prawa upadłościowego i naprawczego jest nieprzekonujący. Odmienności postępowania nie mogą przesądzać o jego nieprawidłowości, są nawet pożądane, jeśli ochronie podlegać mają interesy szczególne.

Wracając jednak do zapisów projektowanego aktu, które z zaproponowanych rozwiązań wydaje się najrozsądniejsze?

Reforma ma wprowadzić trzy alternatywne tryby likwidacji masy upadłości. Moim zdaniem na szczególną uwagę zasługuje rozwiązanie, które - jak je nazwał sam projektodawca - stanowi "alternatywny sposób likwidacji nieruchomości", na której lokalizowano przedsięwzięcie. Polegać ma on na sprzedaży inwestycji na rzecz innego inwestora (przejmującego) wraz z zobowiązaniami upadłego przedsiębiorcy w stosunku do nabywców lokali. Wprowadzenie takiej regulacji stanowić będzie dodatkowy środek ochrony klientów, którym na ogół zwyczajnie zależy na kluczach. Drugi pomysł zawarty w projekcie założeń, czyli likwidacja masy upadłości z kontynuacją przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka, w założeniu odpowiada także temu dążeniu.

Czy jednak powierzenie syndykowi dalszej budowy inwestycji to dobre rozwiązanie? Nie jest to przecież podmiot w tym zakresie wyspecjalizowany.

Postawiony przed wyborem między syndykiem a inwestorem przedsiębiorcą z pieniędzmi, wiedzą i doświadczeniem w realizacji takich przedsięwzięć wybieram oczywiście inwestora profesjonalistę. Dla klienta, czyli potencjalnego nabywcy lokalu lub domu, to tylko pozorna alternatywa i niepotrzebne zacieranie pojęć i funkcji przyjętych w prawie. Syndyk powinien się zajmować upadłością w tak ścisłym znaczeniu tego słowa, jak ją postrzega większość z nas. Nie jest nią oczywiście upadłość będąca skutkiem braku szans na ukończenie inwestycji, nierokująca jej powodzenia i objęta działaniami syndyka, który próbuje ratować (a raczej sprzedaje) coś z tego, co jeszcze pozostało, dla dobra wierzycieli upadłego. W mojej ocenie syndyk komercjalizujący przedsięwzięcie to zły pomysł.

Warto zauważyć, że zgodnie z projektem założeń budowa nie zawsze ma być kontynuowana...

To prawda. Wprowadzona ma zostać możliwość zaprzestania realizacji przedsięwzięcia, gdy się okaże, że kontynuacja jest nieuzasadniona ze względów ekonomicznych. Na zaprzestanie inwestycji wymagana będzie zgoda sędziego komisarza. Problem jednak w tym, że projekt nie wyjaśnia, co w takiej sytuacji dokładnie stanie się z majątkiem dewelopera. Mówi się jedynie, że powinno nastąpić przejście do likwidacji majątku dewelopera na zasadach ogólnych - w myśl zasad zreformowanego prawa upadłościowego, którego treści dziś nie znamy. Przewidując tryb polegający na "likwidacji nieruchomości na zasadach ogólnych", w ramach którego "zaspokajanie roszczeń nabywców lokali z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości ma następować na zasadach analogicznych, jak z przedmiotu, na którym są zabezpieczenia rzeczowe" - jak stanowi projekt - nie dookreślono, na czym dokładnie miałaby ta procedura polegać.

I to niejedyne uwagi?

Niestety w projekcie przemilczane zostało także rozważenie wariantów upadłości deweloperskiej obejmujących sytuację, gdy nieruchomość, na której realizowano przedsięwzięcie, jest obciążona hipoteką zabezpieczającą np. spłatę kredytu finansującego inwestycję. Uregulowania będą z pewnością wymagały także relacje nabywców z pozostałymi wierzycielami dewelopera (w szczególności hipotecznymi). Szczęśliwie postuluje się odpowiednie zabezpieczenie roszczeń nabywców wynikających z odstąpienia od umowy deweloperskiej, tak aby uzyskali oni pozycję porównywalną z wierzycielem zabezpieczonym rzeczowo. W toku postępowania upadłościowego zaspokojenie nabywców, którzy odstąpili od umowy, albo w sytuacji gdy syndyk nie kontynuuje przedsięwzięcia deweloperskiego, ma bowiem zostać zagwarantowane na zasadach odrębności (na podstawie odrębnego planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której prowadzone było przedsięwzięcie deweloperskie). To daje zaś nadzieję na kompleksowe ujęcie tego zagadnienia.

@RY1@i02/2013/170/i02.2013.170.21500020a.802.jpg@RY2@

materiały prasowe

Grzegorz Kalinowski, radca prawny, partner odpowiedzialny za praktykę prawa nieruchomości, prawa budowlanego i inwestycji infrastrukturalnych w Walczyński Kalinowski & Partners

Reforma godziłaby w dobrze pojmowane zaufanie do porządku prawnego, który powinna cechować stabilność

Rozmawiała Anna Krzyżanowska