Pośrednicy hipoteczni w czasach rewolucji

22 lipca zacznie obowiązywać ustawa o kredycie hipotecznym, która ma zwiększyć ochronę i prawa kupujących mieszkania i domy na kredyt. Ten ma być udzielany tylko w walucie, w której klient zarabia. A banki i pośrednicy sprzedający takie kredyty będą musieli m.in. przekazywać klientom informacje o jego kosztach i parametrach.

Oferta bez niedomówień

Klient powinien poznać oprocentowanie, w tym rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, liczbę, częstotliwość i wysokości rat, całkowity koszt kredytu czy konsekwencje niewywiązania się z umowy. Jeśli kredyt będzie udzielany przez pośrednika, ma być wiadomo, jak wynagradza go bank. A o podjętej decyzji kredytowej klient ma się dowiadywać w ciągu 21 dni od złożenia wniosku.

- Ruch w branży jest duży. I banki, i pośrednicy przygotowują się organizacyjnie do spełnienia wymogów ustawy - mówi szef jednej z sieci pośredniczących w sprzedaży hipotek.

Do tej pory pośrednicy nie podlegali żadnym regulacjom. I kiedy zaczęli przygotowania do wdrożenia ustawy, okazało się, że nawet tam, gdzie już działa np. system obiegu dokumentów, nie jest wystarczająco sprawny. Ale największą zmianą będzie to, że branża trafi pod lupę Komisji Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z nowymi przepisami w sprzedaży hipotek pośredniczyć będą mogły tylko osoby i podmioty, które dostaną zezwolenie KNF i zostaną wpisane do rejestru pośredników. Powstanie też rejestr agentów, którzy będą mogli pracować tylko dla jednego wybranego pośrednika. Ustawa daje pół roku, licząc od 22 lipca, na wpis pośredników i agentów do rejestrów.

- To pozwoli uporządkować rynek, na którym zdarzało się, że jeden doradca pracował na kilku frontach, dla kilku pośredników. A oferując kredyty, kierował się bardziej wysokością prowizji niż korzyścią klienta. To patologia, która nie służyła branży ani opinii o niej - ocenia Katarzyna Dmowska z zarządu ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych.

Egzamin na kredyt

Pośrednicy będą musieli też regularnie szkolić swój personel i agentów, i przeprowadzać wewnętrzne egzaminy z zakresu kredytów hipotecznych. Open Finance, jeden z największych pośredników, zapowiada, że tam szkolenia "ruszą na dniach". Kursy i egzaminy mają objąć wszystkich jego ekspertów: ponad tysiąc osób z sieci stacjonarnej i mobilnej.

- Osoba, która nie zda egzaminu, nie będzie dopuszczona do pracy i obsługi klientów oraz nie będzie zarejestrowana w KNF - zapowiada Open Finance.

Jednym z warunków wydania zezwolenia dla pośrednika będzie też zdanie egzaminu przed KNF przez jego zarząd lub osobę prowadzącą jednoosobową działalność - o ile nie mają odpowiedniego doświadczenia lub wykształcenia. Pośrednik będzie też musiał wykupić polisę OC na prowadzoną działalność. Do tego dojdą opłaty pokrywające koszty nadzoru przez KNF. Branża czeka na rozporządzenie Ministerstwa Finansów, które przesądzi, ile wyniosą opłaty. Ustawa przewiduje, że będzie to do 0,3 proc. sumy przychodów z pośrednictwa w kredytach hipotecznych. Rynek czeka też na rozporządzenie regulujące warunki obowiązkowego OC, od których będą zależały koszty polis. To wszystko oznacza nie tylko więcej obowiązków, ale też koszty.

- Z informacji, jakie do nas docierają, wynika, że stawki w zależności od skali działalności mogą sięgać kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych za rok ochrony. Jeśli tak, będzie to dla wielu pośredników duże obciążenie - ocenia Adam Buczel, dyrektor departamentu prawnego w Open Finance.

Problemem mogą też być opłaty na nadzór. Choć to zaledwie 0,3 proc. przychodów z hipotek, to porównanie z zyskami nie wygląda już tak dobrze. Adam Buczel podaje, że z symulacji, którą przeprowadzali podczas procedowania ustawy, wynikało, że u niektórych taka stawka mogłaby stanowić 20-30 proc. rocznego zysku netto. W ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych, licząc na bazie przychodów z hipotek za 2016 r., opłata za nadzór za rok wyniosłaby 120 tys. zł, gdy zysk netto z całości działalności wyniósł 308 tys. zł.

Pośrednicy, łączcie się

Ważną konsekwencją ustawy, o której na razie niewiele się mówi, będzie konieczność zmiany nazw pośredników, jeśli używają w nich określenia "doradca" lub "doradztwo". Od 22 lipca będą mieli do tego prawo tylko ci, którzy mają w ofercie kredyty hipoteczne z co najmniej połowy instytucji finansowych sprzedających ten produkt. Chodzi nie tylko o banki komercyjne, ale też spółdzielcze i SKOK-i.

- Takich pośredników nie ma. Na walnym zgromadzeniu spółdzielców zmieniliśmy nazwę, wyłączając z niej słowo "doradztwo". Teraz czekamy na zmiany w KRS, co oznacza dodatkowe koszty - informuje Katarzyna Dmowska ze spółdzielni ANG.

Zmianę nazwy na Dr.Finance planuje też spółka Doradcy24. To oznacza zmiany w materiałach marketingowych i reklamowych.

- Przewidujemy, że koszty wdrożenia ustawy, zarówno w tym roku, jak i w przyszłości, będą wysokie. Skutki zmian odczują zarówno małe, jak i duże podmioty pośrednictwa hipotecznego, gdyż zakres zmian i nowych obowiązków jest stosunkowo szeroki - ocenia Adrian Jarosz, prezes Expandera.

W branży powszechne jest przekonanie, że ustawa zmieni jej strukturę. Ubędzie m.in. chętnych na prowadzenie samodzielnie małej działalności pośrednictwa. Marta Wysocka-Fronczek, dyrektor działu prawnego w Notus Doradcy Finansowi, spodziewa się, że większość freelancerów zwiąże się z większymi pośrednikami, by móc prowadzić działalność zgodnie z wymogami znowelizowanej ustawy.

- Na rynku zapewne dojdzie do konsolidacji. Nie tylko przez łączenie małych pośredników z większymi. Sądzę, że znikną podmioty, dla których sprzedaż hipotek była tylko dodatkiem do innej działalności. Docierają do nas też głosy, że mali pośrednicy rozważają zrzeszanie się i wspólną działalność, aby obniżyć koszty - mówi bankowiec odpowiedzialny za sprzedaż hipotek.

Pośrednicy nie liczą przy tym, że po wzroście kosztów uda się im wynegocjować wyższe wynagrodzenia od banków. Teraz ich prowizje wynoszą zwykle od ok. 1 proc. wypłaconego kredytu do 3-5 proc., przy czym te najwyższe stawki są rzadkie.

- Banki raczej nie będą do tego skłonne. Ustawa także im podwyższy koszty - usłyszeliśmy od jednego z pośredników.

- W dłuższej perspektywie zmiany powinny wpłynąć pozytywnie na rynek pośrednictwa finansowego. Zostanie on unormowany, klienci zaś zyskają lepszą ochronę, m.in. dzięki jasnym i klarownym zasadom oferowania kredytów hipotecznych - podsumowuje Marta Wysocka-Fronczek.

@RY1@i02/2017/121/i02.2017.121.000001000.801(c).jpg@RY2@

Sprzedaż pożyczek przez pośredników rośnie

Sąd utrzymał w mocy walutowy charakter umowy kredytowej

Kurs akcji mBanku wzrósł w piątek do najwyższego poziomu od maja 2015 r. Dzień wcześniej warszawski sąd okręgowy wydał korzystny dla banku - prawomocny - wyrok w sprawie dotyczącej kredytu we frankach. Chodziło o sposób ustalania kursu, według którego klient miał opłacać raty. Ponieważ bank nie określił konkretnych zasad, a w umowie wskazał tylko, że spłata ma się odbywać według jego tabeli kursowej (wysokość poszczególnych kursów zależy od sytuacji na rynku walutowym, ale banki mają swobodę w decydowaniu o wysokości swojej marży, czyli spreadu), klient chciał uznania, że w rzeczywistości spłaca kredyt złotowy, choć oprocentowany w oparciu o stawkę LIBOR dla franka. Oznaczałoby to, że zmiany kursu franka, w tym jego znaczne umocnienie w ostatnich latach, nie miałyby wpływu na wysokość zadłużenia. Przed rokiem sąd rejonowy zgodził się ze stanowiskiem klienta. Jednak w czwartek sąd II instancji uchylił tamten wyrok. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że chociaż klauzula waloryzacyjna jest abuzywna, to nie zmienia ona charakteru umowy kredytowej.

ŁW

OPINIE

Opłaty kredytowe mogą podrożeć, ale minimalnie

@RY1@i02/2017/121/i02.2017.121.000001000.802.jpg@RY2@

Norbert Jeziolowicz Związek Banków Polskich

Największą zmianą, jaką niesie ze sobą ustawa o kredycie hipotecznym, jest wprowadzenie nadzoru nad pośrednikami kredytowymi. Będzie to trudne do udźwignięcia głównie dla małych, jednoosobowych działalności gospodarczych w tej branży. Ci pośrednicy raczej połączą siły z większymi sieciowymi, którzy zaczną przejmować jeszcze większą część rynku sprzedaży hipotek. Nowe obowiązki będą mieć też banki. Niewykluczone, że w związku z nowymi kosztami w instytucjach finansowych pojawi się chęć zwiększania opłat związanych z kredytami. To będzie zależeć od sytuacji na rynku, m.in. popytu na kredyty i poziomu konkurencji, która obecnie jest stosunkowo duża. Na razie nie spodziewam się, aby banki rekompensowały sobie nowe wymogi podwyżkami. A nawet gdyby takie ruchy się pojawiły, to nie będą mocno odczuwalne. Zdecydowanie mniej odczuwalne, niż gdyby doszło do podwyżek stóp procentowych i wzrostu raty kredytowej.

MK

Mali pośrednicy zamienią się w agentów dużych

@RY1@i02/2017/121/i02.2017.121.000001000.803.jpg@RY2@

Marcin Czugan wiceprezes Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce

Wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym będzie dla pośredników dużym wyzwaniem. Ustawa wymusi jasny podział na pośredników i ich agentów. Będą musieli podlegać kontroli Komisji Nadzoru Finansowego, mieć ubezpieczenia oraz wprowadzić procedury, które zapewnią m.in. płynny obieg dokumentów między agentem, pośrednikiem i bankiem. Sądzę, że nowe obowiązki i związane z tym koszty mogą spowodować, że z rynku znikną pośrednicy, dla których sprzedaż hipotek była tylko dodatkiem do innej działalności. Część prawdopodobnie wybierze rolę agenta pracującego dla jednego wybranego pośrednika. Mniej obawiam się o to, jak pośrednicy poradzą sobie z nowymi dokumentami i informacjami o kredytach, które po 22 lipca będą przekazywać swoim klientom.

MK

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl