Przy użytkowaniu lokalu bez umowy kara jest podwójna

Jak wynika z art. 659 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zapewne więc przedsiębiorcę z gminą łączyła powyższa umowa najmu, która wygasła w czerwcu 2020 r. Wójt, jako reprezentant gminy w stosunkach cywilnoprawnych (lub odpowiednio burmistrz miasta), jest władny kształtować warunki tego typu umów. W szczególności elementem tych umów może być instytucja tzw. kary umownej z art. 483 k.c. Dla przypomnienia: z tej regulacji wynika, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy w postaci kary umownej. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania zapłaty tej kary. W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że przesłanką roszczenia o zasądzenie kary umownej jest - w zależności od woli stron - niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, a także pewnych określonych obowiązków z umowy wynikających, zatem zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 31 maja 2017 r., sygn. akt VI ACa 278/16). Co do zasady należy więc uznać, że gmina była uprawniona do zawarcia w umowie najmu lokalu użytkowego wskazanych zastrzeżeń o karze umownej, a w praktyce sprowadzało się to do ustalenia podwojonych stawek czynszowych najmu za każdy miesiąc po wygaśnięciu umowy. Takie stanowisko jest także prezentowane w wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z 25 listopada 2020 r. (sygn. akt XI GC 368/20). W rozpatrywanej przez sąd sprawie gmina również dochodziła od przedsiębiorcy zapłaty w związku z bezumownym korzystaniem z lokalu, które miało miejsce po wypowiedzeniu łączącej strony umowy (podwójna kara umowna była wpisana w umowie najmu, która wówczas już wygasła). Sąd ocenił, że roszczenie gminy jest zasadne w kontekście art. 471 w zw. z ww. art. 483 kodeksu. W szczególności sąd wskazał, że „wypowiedzenie jedynie kończy w czasie najem, ale w niczym nie narusza obowiązków stron, jakie wynikały dla nich z umowy, w tym kary umownej przewidzianej w art. 483 k.c.”.

Finalnie sąd przyjął, że gminie przysługiwało uprawnienie do obciążenia przedsiębiorcy karą umowną w wysokości 200 proc. czynszu najmu za okres użytkowania lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.