Zabezpieczenie interesów klienta na wypadek wadliwego wykonywania umowy przez dewelopera

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali (u.w.l.) - w wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy z deweloperem innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu (tzw. wykonanie zastępcze). Jest to pewnego rodzaju ochrona nabywców lokalu i zabezpieczenie ich interesów na wypadek wadliwego wykonywania umowy. Dotyczy to np. sytuacji, gdy deweloper dokonuje w projekcie nawet nieznacznych, ale nieuzgodnionych zmian, nie dotrzymuje harmonogramu robót, stosuje niewłaściwe technologie. Wyrażenie na koszt i niebezpieczeństwo dotychczasowego wykonawcy oznacza, że obciążają go wydatki, które powiększyły ogólny koszt wykonania umowy, oraz że ponosi on ryzyko zmiany systemu wykonania umowy. Przepis ten nie wyłącza też odpowiedzialności pierwotnego wykonawcy za wyrządzoną szkodę na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.).

Sprawa o wykonanie zastępcze rozpatrywana jest w postępowaniu nieprocesowym (art. 506 i następne k.p.c.). Podstawą wszczęcia postępowania nie jest pozew, lecz wniosek przyszłego nabywcy (ów) lokalu. Sądem właściwym miejscowo jest sąd właściwy według miejsca zamieszkania wnioskodawcy, a w braku miejsca zamieszkania - sąd miejsca jego pobytu. Właściwy rzeczowo jest sąd rejonowy, chyba że wartość przedmiotu sporu przewyższa 75 tysięcy złotych - w takim przypadku jest to sąd okręgowy (art. 17 pkt 4 k. p. c.).

Nabywcy lokali mogą taki wniosek zgłosić również wspólnie, co byłoby dla sądu znaczącym argumentem przemawiającym za uznaniem tego żądania (o ile oczywiście deweloper rzeczywiście naruszył umowę). Powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy oznacza w istocie odebranie właścicielowi tej części uprawnień, która wiąże się z realizacją procesu inwestycyjnego na podstawie wydanego zezwolenia na budowę. Może ono przybrać postać:

● pozbawienia właściciela - przedsiębiorcy prawa dalszego wykonywania zadania (lub jego części) i powierzenia go innemu wykonawcy na jego koszt. Sąd może też upoważnić przyszłego właściciela lokalu do dokończenia budowy lokalu. Będzie to zarazem zapewnienie przesłanek do przewłaszczenia lokalu w rozumieniu art. 2 u.w.l. Jednakże ewentualne zastępcze przewłaszczenie nastąpi w trybie procesu i przy zastosowaniu art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.

● rozwiązania umowy wiążącej właściciela - przedsiębiorcę z generalnym wykonawcą (jeżeli ten wykonuje umowę w sposób wadliwy albo sprzecznie z umową) i powierzenie dalszego wykonywania robót innemu wykonawcy. Co do zasady - na dotychczasowych zasadach i warunkach techniczno-projektowych oraz - jeśli to możliwe - także finansowych. W przypadku gdy byłoby to niemożliwe, sąd może dokonać korekty wynagrodzenia przy uwzględnieniu interesów właściciela nieruchomości oraz sytuacji na rynku usług budowlanych,

● postanowienie sądu może także obejmować wymagane w danych warunkach zarządzenia co do płatności między klientami przedsiębiorcy a nowym wykonawcą lub wykonawcami oraz określać obowiązki przedsiębiorcy.

Omawiane uprawnienie nie jest wykonaniem zastępczym, o jakim mowa w art. 480 k.c., gdzie upoważniony do wykonania zobowiązania zostaje sam dłużnik. Przepisy u.w.l. nie dają przyszłym właścicielom możliwości wykonania umowy bez upoważnienia sądu, nawet w sytuacjach nagłych, np. całkowicie wadliwego wykonywania robót, zagrożenia zawaleniem etc. Taka możliwość przewidziana jest właśnie w art. 480 k.c.

@RY1@i02/2009/234/i02.2009.234.087.0005.001.jpg@RY2@

Grzegorz E. Kott,radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego Grzegorz E. Kott, Ełk

Grzegorz E. Kott

radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego Grzegorz E. Kott, Ełk