Kiedy powstaje hipoteka łączna i jak można zmienić jej treść

Obciążenie nieruchomości hipoteką nie ma wpływu na możliwość rozporządzania tą nieruchomością, a zatem właściciel nieruchomości ma prawo sprzedać zarówno jej część, jak i całość. Gdyby w umowie ustanowienia hipoteki znalazł się odmienny zapis, to byłby on z mocy samego prawa nieważny. Sprzedaż części nieruchomości gruntowej jest możliwa po jej podziale polegającym na wyodrębnieniu działki geodezyjnej i zatwierdzeniu podziału decyzją administracyjną. Jednak jeśli podział polega na wydzieleniu działki wchodzącej w skład nieruchomości i odrębnie oznaczonej w katastrze - nie ma wymogu wydania decyzji zatwierdzającej podział. Właścicielka nieruchomości może sprzedać jej część bez zgody banku i bez narażania się na jakiekolwiek zarzuty z tego tytułu, jednakże sprzedana w taki sposób część nieruchomości będzie obciążona hipoteką łączną wraz z pozostałą częścią nieruchomości należącą do dotychczasowej właścicielki. Zgodnie bowiem z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.) w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, stając się hipoteką łączną.

Zgodnie z art. 76 ust. 2 u.k.w. - w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość. Jest to przykład powstania hipoteki łącznej z mocy umowy między stronami, które postanawiają, że od samego początku istnienia hipoteki będzie ona obciążać kilka nieruchomości. Przedmiotem jednej hipoteki łącznej mogą być prawa różnego rodzaju, a zatem nie ma przeszkód, aby równocześnie obciążyć własność, udział w prawie własności, prawo użytkowania wieczystego, udział w tym prawie czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A idąc dalej, należy zaznaczyć, że przedmiotem jednej hipoteki łącznej mogą być nie tylko różne prawa, ale również prawa należące do różnych osób.

Jeśli bank wyrazi zgodę, dokonanie proponowanej zmiany jest możliwe. Hipoteka łączna może być ustanowiona jednym oświadczeniem woli stron, ale może być również ustanawiana sukcesywnie, poprzez dodawanie kolejnych nieruchomości, które będą obciążane hipoteką łączną. Możliwa jest też sytuacja odwrotna - z zakresu obciążenia hipoteką łączną mogą być wyłączone poszczególne nieruchomości. Bank może zrzec się ich obciążenia i w tym zakresie dokonać w porozumieniu z klientem zmiany treści hipoteki łącznej, która będzie istnieć nadal, ale w zmniejszonym przedmiotowo zakresie. Jeśli przedstawiona do "podmiany" nieruchomość ma zbliżoną wartość do nieruchomości, na której pierwotnie ustanowiono hipotekę łączną, a stan prawny tej nieruchomości nie budzi wątpliwości, bank nie powinien stwarzać przeszkód i wyrazić zgodę na zmianę treści hipoteki łącznej. W końcu koszty ustanowienia i zmiany zabezpieczenia i tak ponosi klient.

@RY1@i02/2009/195/i02.2009.195.087.006b.001.jpg@RY2@

Fot. Arch.

Monika Radomska, radca prawny

Monika Radomska

radca prawny

Podstawa prawna

z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).