Co robić, by uniknąć zakupu mieszkania obciążonego hipoteką

W obowiązującym stanie prawnym, jeśli nie została między bankiem a deweloperem zawarta umowa o podział hipoteki, te nowe mieszkania wolne są od obciążenia. W razie zawarcia umowy o podział hipoteki nowe mieszkania z dniem ich wyodrębnienia obciążane są hipoteką zgodnie z postanowieniami umowy, jeśli bank kredytujący dewelopera nie wyrazi zgody na ich wydzielenie bez obciążenia.

W dniu 20 lutego 2011 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która między innymi zmienia treść art. 76 ust. 4 tej ustawy odnoszącego się do powyższej sytuacji. Banki nie będą już musiały zawierać z deweloperem umowy o podział hipoteki w celu zabezpieczenia swoich interesów. Wydzielenie mieszkania z nieruchomości dewelopera będzie traktowane tak jak każdy inny podział nieruchomości. Oznacza to, że z momentem wydzielenia jednego, kliku bądź wszystkich mieszkań dotychczasowa hipoteka bankowa obciążająca nieruchomość dewelopera zamieni się z mocy prawa na hipotekę łączną obciążającą zarówno dotychczasową, jak i wszystkie nowe nieruchomości lokalowe.

Ustawodawca nie wykluczył jednak możliwości zawarcia i w nowym stanie prawnym umowy o podział hipoteki. Jeśli określony w takiej umowie sposób podziału zostanie ujawniony w księdze wieczystej, zgodnie z nim podzieli się hipoteka.

W razie braku umowy o podział hipoteki nabywca mieszkania ma prawo wystąpić z żądaniem podziału hipoteki łącznej obciążającej między innymi jego mieszkanie, proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeśli nie dojdzie do porozumienia z bankiem odnośnie do wysokości hipotek mających wskutek tego powstać, pozostaje droga sądowa.

Zmieniony przepis art. 76 ust. 4 ustawy stanowi wyjątek od zasady, że prawo nie działa wstecz. Będzie miał on zastosowanie do wszystkich hipotek powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Jeśli zatem bank zapomniał zawrzeć z deweloperem umowy o podział hipoteki, to po 20 lutego 2011 r. nie będzie już dla banku niebezpieczeństwa powstania negatywnych konsekwencji w postaci praktycznej utraty hipoteki w razie wydzielania mieszkań. Jeśli bank nie podejmie innej decyzji, to powstanie w takiej sytuacji z mocy prawa hipoteka łączna.

Jak powyższa zmiana przepisów wpłynie na sytuację klienta kupującego nieruchomość na tzw. rynku pierwotnym? Otóż w praktyce niewiele się zmieni, gdyż zasadą jest, że banki kredytujące dewelopera i tak wydają zgodę na bezciężarowe wydzielenie nieruchomości, która ma być sprzedana nabywcy. Skutkuje to nabyciem jej w stanie wolnym od hipoteki. Nikt przecież nie kupi za normalną cenę nieruchomości obciążonej hipoteką na zabezpieczenie cudzego długu. Oczywiście Bank zabezpiecza się w ten sposób, że całość lub odpowiednia część środków płaconych tytułem ceny mieszkania jest przelewana na wskazane przez bank konto, które ma służyć spłacie lub zabezpieczeniu spłaty udzielonego deweloperowi kredytu.

Można jednak zasugerować, by po wejściu w życie nowych przepisów nabywca stający do aktu notarialnego ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu zażądał od dewelopera przedstawienia zgody banku, na którego rzecz jest ustanowiona hipoteka, na bezobciążeniowe wydzielenie kupowanego mieszkania. Przed nabyciem lokalu może wystąpić do banku z prośbą o udzielenie tzw. promesy takiej zgody. Przeoczenie dokumentu zawierającego zgodę banku spowoduje nabycie mieszkania z reguły z ogromną, wielokrotnie przewyższającą jego wartość hipoteką. Jeśli było to tylko przeoczenie, stan taki można naprawić, ale wymaga to podjęcia dodatkowych czynności prawnych, które nie są wolne od opłat.

@RY1@i02/2010/227/i02.2010.227.210.0006.102.jpg@RY2@

Monika Radomska, radca prawny Bank Zachodni WBK SA

Monika Radomska

radca prawny Bank Zachodni WBK SA

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, ze zm.).

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).