W jaki sposób rozwiązywać spory między właścicielami nieruchomości

Jeżeli sąsiad postawił na swój koszt mur graniczny lub płot, to jest właścicielem materiału, który pozostał z jego rozbiórki. Warto jednak domagać się, aby udowodnił, że poniósł koszty wybudowania, albo okazał umowę, w której sąsiedzi w ten sposób ustalili prawo do ogrodzenia oraz do materiału, jaki został zużyty na jego budowę.

Natomiast wszystkim sąsiadom przysługuje prawo do wspólnego użytku murów i płotów znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących, bez względu na to, kto je wykonał. Domniemuje się więc, że istnieje prawo do wspólnego korzystania z nich, ale nie oznacza to, że są oni wszyscy współwłaścicielami ogrodzenia. Ogrodzenie nie jest częścią składową gruntu, ale jest związane z faktyczną granicą między sąsiadującymi gruntami.

Art. 154 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Krzewy i drzewa, które rosną na granicy między dwoma posiadłościami, służą do wspólnego użytku sąsiadów. Oznacza to, że właściciele, posiadacze albo użytkownicy obu sąsiadujących ze sobą działek mają prawo pobierać z nich pożytki. Oprócz tych właścicieli takie uprawnienia mają również posiadacze samoistni i zależni, a nawet domownicy właściciela, którzy razem z nim mieszkają. Pożytkami naturalnymi z tych krzewów są zebrane owoce. Osoby te muszą jednak wspólnie ponosić koszty utrzymania tych drzew i krzewów. Gdyby tylko jeden z nich poczynił nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie, to wówczas może domagać się od niej wynagrodzenia za te nakłady. Wynagrodzenie nie może być jednak wyższe od wartości pożytków.

Art. 154 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Właściciele gruntów sąsiadujących mają obowiązek współdziałać przy rozgraniczeniu ich oraz utrzymywać stałe znaki graniczne. Oznacza to, że muszą ponosić koszty związane z postawieniem ich i utrzymywaniem w dobrym stanie. Dlatego można domagać się od sąsiada, aby współdziałał przy rozgraniczaniu gruntów i poniósł swoją część kosztów. Granice nieruchomości są oznaczone na gruncie przez geodetów znakami granicznymi, które wykonane są z trwałego materiału. Obowiązek utrzymywania znaków granicznych przez właścicieli gruntów polega na tym, że muszą powstrzymywać się od wszelkich działań, które mogłyby spowodować przesunięcie się, uszkodzenie lub zniszczenie tych znaków. Gdyby zaś już doszło do zniszczenia, uszkodzenia, przemieszczenia tych znaków albo zaistniała groźba, że to nastąpi, to muszą o tym niezwłocznie zawiadomić odpowiedni organ. Natomiast ochrona znaków granicznych, ich przegląd i konserwacja należą do właściwych organów administracji.

Art. 152 i 153 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Sądowa ochrona posiadania realizowana jest zwykle w drodze wytoczenia powództwa o ochronę posiadania. Sprawy te należą do właściwości sądów rejonowych. W przypadku gdy powództwo dotyczy nieruchomości, wówczas wyłącznie właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Od pozwu w sprawie o naruszenie posiadania pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł. W pozwie o ochronę posiadania należy precyzyjnie wskazać, na czym w danej sytuacji polegać ma przywrócenie stanu poprzedniego co do posiadania lub zaniechanie jego naruszeń.

W toku postępowania o naruszenie posiadania sąd bada, co do zasady, jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia. Oznacza to, że kognicja sądu ograniczona jest, co do zasady, do ustalenia, czy powód był posiadaczem rzeczy, czy doszło do naruszenia lub zagrożenia posiadania i czy zaistniałe naruszenie lub zagrożenie miało charakter samowolny. Poza zakresem zainteresowania sądu pozostaje natomiast, co do zasady, okoliczność, komu przysługuje prawo podmiotowe wykonywane w ramach posiadania.

W wyroku rozstrzygającym sprawę powinno znaleźć się konkretne określenie nadających się do wyegzekwowania działań, w tym nakazów lub zakazów, których realizacja doprowadzi do przywrócenia stanu sprzed naruszenia posiadania lub prowadzić będzie do zaniechania dalszych naruszeń posiadania. Innymi słowy, wyrok musi nadawać się do wykonania w ramach postępowania egzekucyjnego. Takiemu rozstrzygnięciu sąd może nadać rygor natychmiastowej wykonalności.

Art. 478 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 1964).

W razie zaistniałego naruszenia posiadania przy spełnieniu określonych przesłanek posiadacz jest uprawniony do samodzielnego przywrócenia stanu poprzedniego. Chodzi o tzw. samopomoc. Posłużenie się dozwoloną samopomocą jest dopuszczalne o tyle, o ile przywrócenie stanu poprzedniego jest obiektywnie możliwe, zaś pomiędzy naruszeniem posiadania a podjęciem dozwolonej samopomocy upłynął relatywnie krótki czas. Realizacja tego prawa powinna następować przez podjęcie działań proporcjonalnych do działań prowadzących do naruszenia posiadania. Inaczej wygląda realizacja tego prawa w przypadku gdy zagrożona jest nieruchomości, a inaczej w odniesieniu do rzeczy ruchomych.

Zgodnie z przepisami posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni. Nie wolno mu jednak stosować przemocy względem osób. Działanie posiadacza powinno być podjęte niezwłoczne po naruszeniu posiadania, a zatem powinno nastąpić bez nieuzasadnionej zwłoki w relatywnie krótkim okresie czasu po ingerencji w posiadanie.

Z kolei posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego. Takie uregulowanie oznacza, iż działanie posiadacza zmierzające do przywrócenia stanu poprzedniego rzeczy ruchomej może być podjęte jedynie wówczas, gdy posiadacz został pozbawiony posiadania rzeczy ruchomej. Niedopuszczalne jest natomiast, inaczej niż w przypadku nieruchomości, zastosowanie dozwolonej samopomocy w razie zaistnienia naruszenia posiadania rzeczy ruchomej w inny sposób.

Art. 343 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Naruszenie posiadania może polegać na pozbawieniu posiadania (wyzuciu z posiadania), a zatem na utracie władztwa nad rzeczą polegającej na całkowitym wyłączeniu po stronie posiadacza sfery możności władania rzeczą, albo na innej ingerencji w posiadanie (zakłóceniu posiadania). W tym drugim przypadku chodzi o ograniczenie posiadaczowi możliwości władania rzeczą. W szczególności może to polegać na ingerencji fizycznej, takiej jak dokonanie pewnych zmian lub przeróbek rzeczy, czy korzystaniu z rzeczy w określony sposób.

Zgodnie z art. 342 kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Przepisy chronią co do zasady każde posiadanie, niezależnie od tego, jakimi cechami się charakteryzuje. Należy podkreślić, że zakaz naruszania posiadania odnosi się jedynie do naruszeń samowolnych. Z taką sytuacją nie będziemy mieli do czynienia, co do zasady, wówczas, gdy na ingerencję w posiadanie pozwalają obowiązujące normy prawne, orzeczenia sądowe, akty administracyjne lub gdy na ingerencję wyraził zgodę sam posiadacz.

Art. 342 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl