Kiedy właściciel ma prawo eksmitować uciążliwego lokatora

Lokator, który utracił prawo do korzystania z mieszkania (jakim w tym przypadku był stosunek najmu), ma obowiązek niezwłocznie się z niego wyprowadzić. W zdecydowanej większości przypadków odbywa się to dobrowolnie. Zdarza się jednak, że lokator celowo kontynuuje bezprawne zamieszkiwanie. Wówczas jedynym sposobem na dochodzenie uprawnień właścicielskich jest wystąpienie do sądu z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego. Pozew należy kierować do wydziału cywilnego. W pozwie należy umieścić dokładne adresy pozwanych, w tym również małoletnich, wskazać okoliczności, na podstawie których występuje się o orzeczenie eksmisji, uzasadnić swoje roszczenie, wskazać wartość przedmiotu sporu (wysokość trzymiesięcznego czynszu za lokal) oraz wskazać wszelkie dowody potwierdzające podane w pozwie okoliczności. Mogą to być przede wszystkim dowody w postaci dokumentów bądź zeznań świadków, którzy dane okoliczności potwierdzą. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ile stron bierze udział w sprawie, oraz dostarczyć jeden dodatkowy egzemplarz, który sąd z urzędu doręczy gminie. Wnosząc pozew o eksmisję, należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł.

Należy pamiętać o tym, że eksmitować można tylko osoby, które korzystają z lokalu, a nie mają do niego żadnego tytułu prawnego. Może to się wiązać z samowolnym zajęciem cudzego mieszkania, jak również ustaniem stosunku najmu czy użyczenia. Wyjątkowo dopuszczalna jest nawet eksmisja osoby, która posiada uprawnienia do zajmowania lokalu (np. jest jego właścicielem).

Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594 z późn. zm.).

Taki scenariusz mógłby rzeczywiście zrealizować się w przypadku wynajęcia lokalu na podstawie tradycyjnej umowy najmu. Od 28 stycznia 2010 r. właściciele lokali mieszkalnych mogą jednak wynajmować swoje nieruchomości na podstawie nowego rodzaju umów o najem okazjonalny. Ta forma pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. To dzięki temu, że do umowy musi być dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się eksmisji do wskazanego przez siebie w umowie mieszkania bez potrzeby przeprowadzenia standardowego postępowania o opróżnienie lokalu.

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego lokalu wygaśnie po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub zostanie skutecznie wypowiedziana, najemca ma obowiązek wyprowadzenia się wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. W przypadku upływu terminu może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli może się udać z takim dokumentem do komornika. Ten usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Jeżeli adres okazał się zmyślony lub jego właściciel nie będzie chciał przyjąć lokatorów, zostaną oni usunięci na bruk.

Art. 1 i 2 ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).

Lokator lub właściciel innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku może żądać eksmisji innego lokatora. Powodem takiego żądania może być rażące i uporczywe łamanie porządku domowego, które to zachowanie utrudnia korzystanie z innych lokali znajdujących się w budynku. W tym celu trzeba także złożyć do sądu pozew o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania mieszkania wraz z żądaniem opróżnienia nieruchomości. Jednocześnie należy wykazać, że zakłócanie porządku domowego jest rażące (o dużym nasileniu złej woli) lub uporczywe (często powtarzające się mimo upomnień). Mało tego, dodatkowo utrudnia zamieszkiwanie. Taka uciążliwość nie musi nawet oznaczać niemożliwości zamieszkiwania.

Powództwo o nakazanie eksmisji w wyroku sądowym może wytoczyć także sam współlokator. Żądanie to może być skierowane w stosunku do innych uprawnionych do korzystania z tego samego mieszkania, a w szczególności do małżonka lub byłego małżonka lokatora. Podstawą do wytoczenia powództwa współlokatorowi może być tutaj jedynie jego rażąco naganne zachowanie, które uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Naruszanie porządku domowego musi być wielokrotne i charakteryzować się szkodliwością dla innego współlokatora. Dodatkową konsekwencją dla współlokatora, który znęca się nad rodziną, oprócz wydania wyroku eksmisyjnego, jest odebranie uprawnień do lokalu socjalnego. Znęcanie się nie musi być stwierdzone wyrokiem skazującym. Z podobnych powodów do eksmisji współlokatora może także dojść w wyniku postępowania rozwodowego.

Art. 13 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Chociaż taki lokator powinien opuścić lokal zaraz po wydaniu wyroku eksmisyjnego, to właściciel nie ma w dalszym ciągu prawa samodzielnie wyprowadzić go ze swojej nieruchomości. Zgodnie z procedurą powinien się zwrócić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu mieszkalnego termin, do którego ma wydać nieruchomość. Jeżeli dłużnik tego nie zrobi, organ egzekucyjny może zastosować środki przymusu potrzebne do wprowadzenia właściciela lokalu w posiadanie. W tym celu powinien skorzystać z pomocy policji.

Polskie prawo zasadniczo zakazuje tzw. eksmisji na bruk. Jeżeli eksmitowany nie ma gdzie się przeprowadzić, to sąd orzeka w wyroku o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Osoby bez prawa do lokalu socjalnego muszą dostać także zamienne lokum w postaci niższego standardem pomieszczenia tymczasowego. Komornik musi więc wstrzymać opróżnienie lokalu do czasu, gdy dłużnikowi, który nie ma prawa do lokalu socjalnego, nie zostanie udostępnione pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Wyjątek stanowi wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, gdzie pod pewnymi warunkami dopuszczalne jest usunięcie lokatora wraz z jego rzeczami prosto na ulicę.

Jeżeli termin wyznaczony przez komornika upłynął bezskutecznie i dłużnik nie opróżnił lokalu mieszkalnego, na komorniku ciąży obowiązek dokonania wszystkich czynności, które umożliwią wprowadzenie wierzyciela w posiadanie. Do tych czynności niewątpliwie należy usunięcie z mieszkania także innych osób zajmujących je wspólnie z eksmitowanym lokatorem.

Art. 1046 par. 1- 8 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego prowadzący egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego komornik ma obowiązek usunąć z niego dłużnika oraz osoby zajmujące wspólnie z nim lokal. W trakcie postępowania eksmisyjnego w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego dochodzi do usunięcia rzeczy należących do dłużnika.

Przeprowadzając egzekucję, komornik ma obowiązek usunąć z opróżnianego lokalu ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i oddać je eksmitowanemu. W razie jego nieobecności musi pozostawić je osobie dorosłej spośród jego domowników. Gdyby zaś i to nie było możliwe, powinien ustanowić dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i oddać mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt eksmitowanego lokatora. Za rzecz nie mogą być uznawane zwierzęta należące do dłużnika.

Dozorca ma prawo wezwać dłużnika do odebrania rzeczy w wyznaczonym przez niego terminie. Nie może być on jednak krótszy niż 30 dni. Jeżeli dłużnik nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakazuje ich sprzedaż.

Art. 1046 par. 9 i 10 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Najczęściej spotykaną w praktyce przyczyną wypowiedzenia najmu, która jest zależna od postępowania lokatora, jest zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. opłat za media czy składek na fundusz remontowy). Dopiero jednak gdy lokator zalega z płatnościami co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu i ma obowiązek wyznaczyć miesięczny termin do uregulowania bieżących i zaległych należności.

Lokator musi się też liczyć z wypowiedzeniem umowy najmu, gdy rozporządza mieszkaniem bez wymaganej zgody właściciela. Chodzi tutaj o przypadki wynajęcia, podnajęcia lub oddania do bezpłatnego używania lokalu osobom trzecim. Brak tytułu do zajmowania mieszkania nie zwalnia lokatora od obowiązku płacenia za korzystanie z niego. Wtedy zamiast czynszu powinien płacić właścicielowi odszkodowanie.

Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl