Kiedy właściciel lokalu ma prawo żądać eksmisji uciążliwego sąsiada

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.18300150f.813.jpg@RY2@

Taki scenariusz mógłby rzeczywiście zrealizować się w przypadku wynajęcia lokalu na podstawie tradycyjnej umowy najmu. Od 28 stycznia 2010 r. właściciele lokali mieszkalnych mogą jednak wynajmować swoje nieruchomości na podstawie nowego rodzaju umów o najem okazjonalny. Ta forma pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. To dzięki temu, że do umowy musi być dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się eksmisji do wskazanego przez siebie w umowie mieszkania bez potrzeby przeprowadzenia standardowego postępowania o opróżnienie lokalu.

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego lokalu wygaśnie po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub zostanie skutecznie wypowiedziana, najemca ma obowiązek wyprowadzenia się wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. W przypadku upływu terminu może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli może się udać z takim dokumentem do komornika. Ten usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Jeżeli adres okazał się zmyślony lub jego właściciel nie będzie chciał przyjąć lokatorów, zostaną oni usunięci na bruk.

Art. 1 i 2 ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.18300150f.814.jpg@RY2@

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów lokator lub właściciel innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku może żądać eksmisji innego lokatora. Powodem takiego żądania może być rażące i uporczywe łamanie porządku domowego, które to zachowanie utrudnia korzystanie z innych lokali znajdujących się w budynku. W tym celu musi złożyć do sądu pozew o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania mieszkania. Powództwo musi również zawierać żądanie opróżnienia nieruchomości.

Ustawa wskazuje, że inny lokator lub właściciel innego lokalu musi wykazać, że zakłócanie porządku domowego jest rażące (o dużym nasileniu złej woli) lub upor czywe (często powtarzające się mimo upomnień). Mało tego, dodatkowo utrudnia zamieszkiwanie. Do takich przypadków można zaliczyć na przykład systematyczne robienie awantur domowych pod wpływem alkoholu, częste urządzanie hucznych imprez czy prób zespołu rockowego w porze nocnej.

Art. 13 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.18300150f.815.jpg@RY2@

Najczęściej spotykaną w praktyce przyczyną wypowiedzenia najmu, która jest zależna od postępowania lokatora, jest zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. opłat za media czy składek na fundusz remontowy). Dopiero jednak gdy lokator zalega z płatnościami co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu i ma obowiązek wyznaczyć miesięczny termin do uregulowania bieżących i zaległych należności.

Lokator musi się też liczyć z wypowiedzeniem umowy najmu, gdy rozporządza mieszkaniem bez wymaganej zgody właściciela. Chodzi tutaj o przypadki wynajęcia, podnajęcia lub oddania do bezpłatnego używania lokalu osobom trzecim. Brak tytułu do zajmowania mieszkania nie zwalnia lokatora od obowiązku płacenia za korzystanie z niego. Wtedy zamiast czynszu powinien płacić właścicielowi odszkodowanie.

Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.18300150f.816.jpg@RY2@

Chociaż taki lokator powinien opuścić lokal zaraz po wydaniu wyroku eksmisyjnego, to właściciel nie ma w dalszym ciągu prawa samodzielnie wyprowadzić go ze swojej nieruchomości. Zgodnie z procedurą powinien się zwrócić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu mieszkalnego termin, do którego ma wydać nieruchomość. Jeżeli dłużnik tego nie zrobi, organ egzekucyjny może zastosować środki przymusu potrzebne do wprowadzenia właściciela lokalu w posiadanie. W tym celu powinien skorzystać z pomocy policji.

Polskie prawo zasadniczo zakazuje eksmisji na bruk. Jeżeli eksmitowany nie ma gdzie się przeprowadzić, to sąd orzeka w wyroku o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Osoby bez prawa do lokalu socjalnego muszą dostać także zamienne lokum w postaci niższego standardem pomieszczenia tymczasowego. Komornik musi więc wstrzymać opróżnienie lokalu do czasu, gdy dłużnikowi, który nie ma prawa do lokalu socjalnego, nie zostanie udostępnione pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Wyjątek stanowi wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, gdzie pod pewnymi warunkami dopuszczalne jest usunięcie lokatora wraz z jego rzeczami prosto na ulicę.

Jeżeli termin wyznaczony przez komornika upłynął bezskutecznie i dłużnik nie opróżnił lokalu mieszkalnego, na komorniku ciąży obowiązek dokonania wszystkich czynności, które umożliwią wprowadzenie wierzyciela w posiadanie. Do tych czynności niewątpliwie należy usunięcie z mieszkania także innych osób zajmujących je wspólnie z eksmitowanym lokatorem.

Art. 1046 par. 1 - 8 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.18300150f.817.jpg@RY2@

Od 16 listopada będzie obowiązywać nowa procedura eksmitowania lokatorów do pomieszczeń tymczasowych. Osoby, które dostaną nakaz eksmisji z prywatnego mieszkania, kamienicy czy lokalu komunalnego, nie będą zajmować go latami w oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy. Jeżeli powodem eksmisji będą zarzuty o fizyczne czy psychiczne znęcanie się nad dziećmi, współmałżonkiem czy rodzicami, sprawca trafi prosto do noclegowni. Dach nad głową to wszystko, co otrzyma od państwa. Przepisy pozbawią go prawa do otrzymania pomieszczenia tymczasowego.

Podobne obostrzenia będą dotyczyć także osób, które muszą opuścić dotychczasowe mieszkanie z powodu rażącego albo uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu. Chodzi tutaj między innymi o przypadki eksmisji orzeczonej z powodu powtarzających się aktów wandalizmu czy zakłócania ciszy nocnej. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik będzie usuwał go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.

Art. 1 ustawy z 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy - Kodeks postępowania cywilnego.

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.18300150f.818.jpg@RY2@

Lokator, który utracił prawo do korzystania z mieszkania (jakim w tym przypadku był stosunek najmu), ma obowiązek niezwłocznie się z niego wyprowadzić. W zdecydowanej większości przypadków odbywa się to dobrowolnie. Zdarza się jednak, że lokator celowo kontynuuje bezprawne zamieszkiwanie. Wówczas jedynym sposobem na dochodzenie uprawnień właścicielskich jest wystąpienie do sądu z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ile stron bierze udział w sprawie, oraz dostarczyć jeden dodatkowy egzemplarz, który sąd z urzędu doręczy gminie. Wnosząc pozew o eksmisję, należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł.

Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594 z późn. zm.).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl