Jak zawrzeć umowę z deweloperem

Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną, a jej niekorzystne postanowienia konsument może, a nawet powinien, negocjować. W praktyce jednak większość firm deweloperskich działających na rynku posługuje się standardowymi wzorcami umowy, co utrudnia negocjacje. Wpływ na to ma wiele czynników. Największy to jednak przyzwyczajenie oraz ustandaryzowane i sprawdzone przez deweloperów rozwiązania.

Jeżeli jednak konsument po zapoznaniu się z treścią umowy dochodzi do przekonania, że pewne klauzule są niedopuszczalne i godzą w jego interesy, powinien dokładnie zastanowić się, czy podpisać umowę. Szczególne wątpliwości powinny budzić te postanowienia, które po pobieżnym przeczytaniu stawiają go jako słabszą stronę stosunku zobowiązaniowego. Należy również pamiętać, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.  Zgodnie z przepisami nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Wykazanie zaś, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Art. 385¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn.zm.).

Zgodnie z kodeksem cywilnym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób w zależności od liczby spadkobierców. Wyjątkowo tylko do spadku nie należą prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby, niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. To oznacza, że do spadku po zmarłym wchodzą również obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży. Jednak jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Innym słowy, jeżeli jedyny spadkobierca odziedziczył nieruchomość objętą umową przedwstępną sprzedaży, powinien ją wykonać zgodnie z postanowieniami w niej zwartymi. Odnosi się to zarówno co do ceny, jak i terminu przeniesienia własności.

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Uchwała Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2010 r. (sygn. akt III CZP 38/10).

W przypadku wykrycia i zgłoszenia wady sprzedającemu kupujący może odstąpić od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wcześniej wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący. Kupujący może również żądać obniżenia ceny. W takim przypadku cena powinna być obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad, a wartością identycznego lokalu z uwzględnieniem istniejących wad. W praktyce zdarza się również, że kupujący korzysta z możliwości żądania zapłaty przez sprzedawcę kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy ceną rzeczy niewadliwej a ceną rzeczy wadliwej. Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości (tj. rzecz niezastępowalna, charakteryzująca się swoistymi, indywidualnymi właściwościami), a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało to nadmiernych kosztów. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje jednak stanowisko, iż w pierwszej kolejności kupujący może domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania - obniżenia ceny lub - idąc najdalej - odstąpienia od umowy.

Art. 556 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn.zm.).

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ustalonej statecznej umowy przyrzeczonej - w tym przypadku najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonego mieszkania. Aby umowa taka była ważna, zawsze muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:

● w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. które konkretnie mieszkanie ma zostać sprzedane oraz za jaką cenę, a także

● termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona, czyli umowa przeniesienia własności mieszkania.

Przepisy nie określają jednak formy zawarcia umowy przedwstępnej, np. pisemnej lub w formie aktu notarialnego. To jednak, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna, ma bardzo duży wpływ na jej skutki, np. ewentualnego odstąpienia od umowy. Zgodnie z przepisami, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że klient dewelopera zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, może domagać się skutecznego jej zawarcia przed sądem.

Art. 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Uprawnienia z tytułu rękojmi dla budynków wygasają po 3 latach. Termin ten należy liczyć - zgodnie z treścią przepisu - od dnia wydania rzeczy kupującemu. W przypadku lokali za termin wydania rzeczy kupującemu będący jednocześnie terminem rozpoczęcia biegu 3-letniego terminu na dochodzenie przez kupującego swych roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu i wady w częściach wspólnych nieruchomości uznaje się dzień, w którym w danym budynku powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, a więc moment podpisania pierwszego aktu notarialnego. W literaturze przedmiotu można także spotkać stanowiska, zgodnie z którymi przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu oraz części wspólnych nieruchomości biegnie dla każdego właściciela lokalu odrębnie, w zależności od tego, kiedy tej konkretnej osobie wydano lokal, dla ujednolicenia stanowiska przyjąć jednak można, że najwcześniejszą datą początkową biegu tego terminu będzie data zawarcia pierwszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, od tego zatem momentu należy liczyć 3-letni termin na zgłoszenie wad ujawnionych w częściach wspólnych budynku.

Art. 556 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.  Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.  W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.  Należy również pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Gdy zaś sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Art. 390 - 391 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl