6 sposobów na bezpieczne zawarcie umowy najmu lokalu

Aby umowa najmu lokalu zabezpieczała interesy stron trzeba ją sporządzić na piśmie i określić strony, wynajmowany lokal, czas trwania najmu, wysokość czynszu oraz podać datę i miejsce sporządzenia umowy. Powinna też zawierać szczegółowe informacje dotyczące płacenia czynszu, czyli jego wysokość, termin i sposób uiszczania. Należy ustalić, czy będzie płatny do rąk wynajmującego, na wskazany przez niego rachunek w banku lub w inny sposób, a także z góry czy z dołu oraz do którego dnia każdego miesiąca. Wysokość czynszu określa się w złotych lub w walucie obcej, na przykład wskazując, że wynosi równowartość określonej kwoty w euro lub dolarach amerykańskich przeliczoną według kursu NBP w dniu zapłaty. Ustaloną kwotę należy wpisać do umowy słownie lub cyframi. Istotnym postanowieniem umowy najmu jest również wskazanie, na jaki czas została zawarta umowa: nieokreślony lub określony, a w tym ostatnim przypadku podanie czasu jej trwania.

O podwyżce czynszu wynajmujący powinien zawiadomić najemcę na piśmie. Pismo musi doręczyć mu osobiście, albo przesłać pocztą, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, zachowując terminy określone w umowie najmu albo przepisach. Doręczenie musi być skuteczne, ponieważ najemca ma prawo zakwestionować podwyżkę lub odmówić przyjęcia pisma. Ma na to dwa miesiące, licząc od dnia wypowiedzenia. Aby zakwestionować nową wysokość czynszu, powinien wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wtedy zasadność podwyżki udowadnia właściciel.

Sposób podwyższenia czynszu zależy od rodzaju umowy. Przy najmie okazjonalnym właściciel może podnieść czynsz wyłącznie w sposób określony w umowie. Określając tam zasady waloryzacji należy wskazać częstotliwość przeprowadzania podwyżek (np. nie częściej niż raz na rok), maksymalną wysokość (np. nie może przekraczać określonego procentu do tej pory uiszczanego czynszu), można też odwołać się do wskaźników GUS. Strony mogą ustalić terminy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu i zaproponowania nowej wysokości (np. trzeba to wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego). Natomiast w przypadku pozostałych umów najmu podwyżki czynszu są dopuszczalne tylko na warunkach określonych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego i z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela nie mogą być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Zarówno przy najmie okazjonalnym, jak i zwykłym wynajmujący oprócz czynszu pobiera też tzw. opłaty niezależne od niego. Są to należności za: prąd, gaz, wodę, wywóz nieczystości stałych i płynnych, co, ponieważ wysokość opłat z tego tytułu zależy od zużycia przez lokatora np. wody, prądu, gazu, a w pewnych przypadkach nawet korzystania z c.o. Wysokość opłat z tego tytułu pobierana jest na podstawie przedstawionych rachunków przez dostawców mediów.

Przy najmie zwykłym właściciel powinien przedstawić na piśmie lokatorowi zestawienie opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza właściciela wynajmującego mieszkanie przed najemcą, który przestał uiszczać w terminie czynszu w ustalonej przez strony wysokości i nie chce się wyprowadzić. Wynajmujący i najemca mogą w niej ustalić dowolne zasady podwyżki czynszu i wypowiedzenia umowy. Umowę trzeba zarejestrować w urzędzie skarbowym.

Właścicielem mieszkania powinna być osoba fizyczna, która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się wynajmem lokali.

Umowę zawiera się na piśmie na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Dołącza się do niej sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, co w praktyce oznacza, że gdy wynajmujący zażąda opróżnienia mieszkania, to musi się wyprowadzić we wskazanym terminie bez konieczności zapewnienia mu lokalu zastępczego. W przeciwnym razie zostanie wyeksmitowany na bruk.

Aby umowa o najem okazjonalny była ważna, najemca powinien wskazać lokal, do którego wyprowadzi się w razie eksmisji, i przedstawić oświadczenie jego właściciela, że przyjmie tę osobę razem ze wspólnie z nią zamieszkującymi domownikami do swojego domu lub mieszkania. Oświadczenie dołącza się do umowy o najem okazjonalny. Zdarza się, że właściciel wskazanego lokalu umrze, sprzeda mieszkanie, zamieni na inne, albo nie będzie już chciał przyjąć najemcy do siebie, to wówczas najemca powinien o tym poinformować wynajmującego, wskazać inny lokal, do którego może się przeprowadzić i złożyć oświadczenie od jego właściciela.

Zawierając umowę najmu, można domagać się od najemcy kaucji zabezpieczającej. Przy najmie okazjonalnym kaucja nie może być wyższa od kwoty równej sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Oblicza się ją według stawki czynszu, która obowiązywała w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Kaucja bowiem zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego, które przysługują właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji związanych z opróżnieniem go. Przy najmie zwykłym kaucja nie powinna przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy najmu.

Aby uniknąć sporu przy rozliczaniu kaucji, dokonywaniu z niej potrąceń i ustalaniu wysokości należnej kwoty dla najemcy, warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy przed wydaniem lokalu najemcy i przy zwrocie go wynajmującemu. W protokole określa się stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w mieszkaniu instalacji i urządzeń. Informacje zawarte w obu protokołach stanowić będą podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Wynajmujący ma obowiązek udostępnić najemcy lokal ze sprawnie działającą instalacją i urządzeniami związanymi z budynkiem. Chodzi o to, aby najemca mógł korzystać z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, które stanowią wyposażenie lokalu oraz budynku. W razie awarii tych urządzeń obowiązek naprawy i wymiany ciąży na właścicielu. Chodzi tu przede wszystkim o wewnętrzną instalację wodociągową, gazową i cieplną (ale bez armatury i wyposażenia) oraz naprawę i wymianę wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej z wyjątkiem osprzętu. Musi też wymienić niesprawne piece grzewcze, stolarkę okienną i drzwiową oraz podłogi.

Najemca musi utrzymywać mieszkanie we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Obciąża go naprawa i konserwacja m.in. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych i ściennych, okien i drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą) oraz trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, bateriami i zaworami czerpalnymi.

Szukając najemcy, właściciel mieszkania może skorzystać z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednik zawodowo wykonuje czynności zmierzające do zawarcia umowy najmu nieruchomości lub jej części na rzecz osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych, które nie mają osobowości prawnej. W ramach swoich obowiązków pomaga w wyszukaniu najemcy, zamieszcza ofertę wynajmu lokalu na swojej stronie internetowej, komunikuje ze sobą strony, pokazuje mieszkanie osobom zainteresowanym wynajęciem go, prowadzi rokowania, informuje o warunkach umowy oraz doprowadza do zawarcia jej.

Właściciel mieszkania przeznaczonego na wynajem powinien zawrzeć z pośrednikiem umowę pośrednictwa. Określa się w niej strony transakcji i wynagrodzenie pośrednika. Pośrednik odpowiedzialny zawodowo za wykonanie umowy powinien podać w niej numer licencji i zamieścić oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

malgorzata.piasecka@infor.pl

ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).