Jak wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi

Poprzez wadę fizyczną budynku należy rozumieć każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość wybudowanego obiektu, utrudniającą korzystanie z niego w sposób zgodny z przeznaczeniem bądź jego konserwację lub też obniżającą jego estetykę bądź komfort użytkowników, którą można wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Wadą jest nie tylko właściwość, lecz również stwierdzony brak właściwości obiektu, o której sprzedawca zapewnił kupującego. Podkreślić należy, że nie ma znaczenia, czy wada powstała w wyniku wad projektu czy materiału bądź wykonawstwa, ani nie jest istotna przyczyna jej powstania (np. udział osób trzecich, w szczególności podwykonawców). Odpowiedzialność za wady w ramach rękojmi jest niezależna od winy czy świadomości sprzedającego co do faktu istnienia wady.

Art. 556 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Uprawnienia z tytułu rękojmi dla budynków wygasają po 3 latach. Termin ten należy liczyć - zgodnie z treścią przepisu - od dnia wydania rzeczy kupującemu, W przypadku lokali za termin wydania rzeczy kupującemu będący jednocześnie terminem rozpoczęcia biegu 3-letniego terminu na dochodzenie przez kupującego swych roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu i wady w częściach wspólnych nieruchomości uznaje się dzień, w którym w danym budynku powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, a więc moment podpisania pierwszego aktu notarialnego. W literaturze przedmiotu można także spotkać stanowiska, zgodnie z którymi przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu oraz części wspólnych nieruchomości biegnie dla każdego właściciela lokalu odrębnie, w zależności od tego, kiedy tej konkretnej osobie wydano lokal, dla ujednolicenia stanowiska przyjąć jednak można, że najwcześniejszą datą początkową biegu tego terminu będzie data zawarcia pierwszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, od tego zatem momentu należy liczyć 3-letni termin na zgłoszenie wad ujawnionych w częściach wspólnych budynku.

Art. 556 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

W przypadku wykrycia i zgłoszenia wady sprzedającemu kupujący może odstąpić od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wcześniej wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący. Kupujący może również żądanie obniżenia ceny. W takim przypadku cena powinna być obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad, a wartością identycznego lokalu z uwzględnieniem istniejących wad. W praktyce zdarza się również, że kupujący korzysta z możliwości żądania zapłaty przez sprzedawcę kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy ceną rzeczy niewadliwej a ceną rzeczy wadliwej. Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości (tj. rzecz niezastępowalna, charakteryzująca się swoistymi, indywidualnymi właściwościami), a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało to nadmiernych kosztów.

Przedstawione powyżej uprawnienia z tytułu rękojmi, o ile mogą być stosunkowo łatwiej realizowane w przypadku budynków jednorodzinnych lub właścicieli poszczególnych lokali w takim zakresie, w jakim wada dotyczy jego lokalu, o tyle niewątpliwie w przypadku gdy chodzi o wady części wspólnych w budynku wielomieszkaniowym, roszczenia te są związane z wieloma problemami. Wynika z faktu, że tzw. nieruchomość wspólna stanowi przedmiot przymusowej współwłasności osób, które nabyły poszczególne lokale w tym budynku. Innymi słowy, nabywając lokal w budynku wielomieszkaniowym dana osoba staje się z mocy samego prawa członkiem istniejącej tam wspólnoty mieszkaniowej, przysługuje jej również odpowiedni udział w częściach budynku niesłużących do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Skoro zatem uprawnienia z tytułu rękojmi za wady w częściach wspólnych budynku przysługuje ich właścicielowi, a tych właścicieli jest wielu (każdemu z właścicieli lokalu w danym budynku przysługuje bowiem tylko udział we współwłasności) ma on także tylko uprawnienie do występowania z roszczeniem opartym na rękojmi tylko w części przypadającej na jego udział.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje jednak stanowisko, iż w pierwszej kolejności kupujący może domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania - obniżenia ceny lub - idąc najdalej - odstąpienia od umowy. To trzecie uprawnienie w przypadku gdy to wspólnota prowadzi postępowanie - wydaje się być w praktyce niemożliwe do zastosowania. W sytuacji gdy deweloper odmawia uznania wad bądź też nie podejmuje czynności w tym celu, a wadę należy usunąć szybko z uwagi na to, że dana wada powoduje zagrożenia degradacji budynku bądź poszczególnych lokali, można zlecić wykonanie ekspertyzy potwierdzającej istnienie wad. Po upłynięciu terminu wyznaczonego deweloperowi na usunięcie tych wad można zlecić tzw. wykonanie zastępcze, czyli na własny koszt usunąć wady, a następnie na podstawie wystawionych przez wykonawców rachunków domagać się zwrotu poniesionych kosztów w oparciu o przepisy o odszkodowaniu (471 i nast. k.c.).

Art. 561 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa jako odrębny od właścicieli lokali podmiot samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera ani zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do usunięcia tych wad na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, więc to ich, a nie wspólnotę mieszkaniową, łączy z deweloperem stosunek zobowiązaniowy. Właściciele mogą jednak scedować te roszczenia na wspólnotę i w takiej sytuacji wspólnota może występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., III CZP 48/2004). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podkreślił, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może skutecznie dochodzić od dewelopera usunięcia wad budowlanych nieruchomości wspólnej - jeżeli wszyscy właściciele nie scedują na wspólnotę mieszkaniową swych uprawnień, które przysługują im w stosunku do dewelopera. Gdy już właściciele lokali przeleją na wspólnotę swoje uprawnienia z tytułu rękojmi, wówczas to sama wspólnota decyduje o trybie, w jakim będzie dochodziła tych roszczeń. Warto, aby mając już umowy cesji, wspólnota mieszkaniowa dodatkowo podjęła uchwałę upoważniającą zarząd do dochodzenia na drodze sądowej roszczeń od dewelopera mających na celu usunięcie wad i usterek w nieruchomości wspólnej. Jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że bez umocowania w uchwale zarząd nie może podjąć w tym zakresie żadnych oficjalnych kroków.

Art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz.903 z późn. zm.).

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, przykładowo budynku czy lokalu, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na zasadach określonych w art. 556 i nast. kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami w odniesieniu do wad budynku uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto zwrócić uwagę, iż upływ trzyletniego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jednocześnie utrata przez kupującego wobec sprzedawcy uprawnień z tytułu rękojmi z powodu upływu określonego przepisami terminu nie powoduje niemożności podniesienia roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach - odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2008 r., VI ACa 1348/2006).

Art. 556 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl