Jak zawrzeć z deweloperem umowę kupna mieszkania lub domu

w Zdeponowane pieniądze nabywcy zabezpiecza bank na rachunku powierniczym

w Klient musi otrzymać prospekt z opisem inwestycji i informacją o sytuacji prawnej i finansowej firmy

Kupując mieszkanie od dewelopera albo umawiając się z nim na wybudowanie lokalu, trzeba ustalić, na jakich zasadach zostanie zawarta transakcja. Przede wszystkim chodzi o określenie, czy klient skorzysta z ochrony, jaką zapewnia mu zawarcie umowy deweloperskiej. Wprawdzie ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązuje już od 29 kwietnia 2012 r., ale wciąż nie stosuje się jej przy wszystkich zakupach nieruchomości deweloperskich: dotyczy ona bowiem przede wszystkim przedsięwzięć podjętych po jej wejściu w życie. Jeżeli jednak deweloper rozpoczął sprzedaż lokali przed 29 kwietnia mijającego roku, nie musi stosować się do nowego reżimu wymaganego dla umów deweloperskich. Jeżeli jednak mieszkania trafiły do sprzedaży już po wejściu w życie ustawy, to umowy ich dotyczące muszą już spełniać wszystkie wymogi przewidziane w ustawie.

Przy tym za rozpoczęcie sprzedaży przyjmuje się dzień, w którym deweloper podał do publicznej wiadomości informację na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Na rynku pierwotnym nieruchomości są jednak również mieszkania starsze, których deweloperowi nie udało się do tej pory sprzedać. Pochodzą z inwestycji, w której zarówno przedsięwzięcie budowlane, jak i sprzedaż mieszkań rozpoczęły się, zanim zaczęły obowiązywać przepisy ustawy z 16 września 2011 r. Sprzedający je deweloper nie ma obowiązku zapewnić środków ochrony przewidzianych w ustawie (a więc zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Powinien jednak o tym powiadomić klientów, którym sprzedaje mieszkania nieobjęte ochroną umowy deweloperskiej, zamieszczając informację w sposób widoczny w prospekcie informacyjnym.

Prospekt

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania z inwestycji wybudowanej przez dewelopera powinny otrzymać od niego bezpłatnie prospekt informacyjny dotyczący tego zadania inwestycyjnego wraz z załącznikami. Prospekt powinien być sporządzony na trwałym nośniku informacji, który uniemożliwi zmianę zawartych na nim informacji i pozwoli na odtworzenie ich w takiej wersji i w formie, w jakiej zostały przekazane klientowi.

Deweloper powinien mieć też opracowaną papierową wersję prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej musi ją udostępnić w lokalu swojego przedsiębiorstwa.

Prospekt trzeba sporządzić według wzorca zawartego w załączniku do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zawierać więc powinien:

● dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera - szczegółowe informacje o jego sytuacji prawnej i finansowej,

● wykaz udokumentowanych dotychczasowych doświadczeń dewelopera,

● informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim (co do gruntu i budynku). Chodzi tutaj przede wszystkim o dokładny opis inwestycji, jej stan prawny, sposób finansowania oraz harmonogram prac budowlanych. Oprócz tego powinien też zawierać informacje o tym konkretnym lokalu, który chce nabyć osoba, która otrzymała prospekt,

● warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej (np. wówczas, gdy prace budowlane nie będą postępowały zgodnie z harmonogramem lub deweloper w prospekcie informacyjnym poda nieprawdziwe dane) oraz inne informacje (np. o zgodzie banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności).

Przepisy ustawy mają jednak pewne mankamenty, ponieważ nie regulują konkretnie, w jaki sposób deweloper powinien opisać w prospekcie informacyjnym otoczenie inwestycji.

Przed umową

Zanim osoba zainteresowana kupnem mieszkania zdecyduje się zawrzeć umowę z deweloperem, powinna dokładnie zapoznać się z treścią prospektu informacyjnego, załączników oraz ewentualnie sporządzonego do niego aneksu, w którym przedsiębiorca powinien wskazać, które dane uległy zmianie. Wprawdzie przedsiębiorca może sporządzić nowy prospekt lub załącznik, który dostarcza klientowi, ale wszystkie dodatkowe informacje ma obowiązek doręczyć na tyle wcześnie, by można było zapoznać się z nimi jeszcze przed zawarciem umowy.

Zanim dojdzie do umowy, deweloper ma też obowiązek umożliwić klientowi zapoznanie się w lokalu swojego przedsiębiorstwa z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a także z kopią pozwolenia na budowę i projektem architektoniczno-budowlanym. Oprócz tego przyszły nabywca ma prawo zapoznać się również ze sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a gdy inwestycję realizuje spółka celowa, to również ze sprawozdaniem spółki dominującej.

U notariusza

Umowę deweloperską zawsze powinien sporządzić notariusz, a klient i deweloper pokrywają po połowie koszty wynagrodzenia notariusza, opłaty za sporządzenie wypisów aktu notarialnego oraz postępowania wieczystoksięgowego. Załącznikiem do umowy jest aktualny prospekt informacyjny. Po sporządzeniu umowy dalsza procedura przewiduje ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności do niego oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę. Można tam wpisać również roszczenie o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego, który stanowi odrębną nieruchomość.

Postanowienia umowy

Ustawa deweloperska określa w sposób szczegółowy postanowienia umowy. Sporządzając akt notarialny dla konkretnej transakcji zakupu mieszkania, rejent nie może zawrzeć w nim postanowień mniej korzystnych dla nabywców niż przewidziane ustawą. Takie postanowienia byłyby nieważne. Akt musi też zawierać wszystkie elementy wyszczególnione w ustawie, a brak nawet choćby niektórych daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy.

W umowie muszą więc być ujęte informacje dotyczące wysokości ceny i terminu zapłaty za grunt, istotnych cech domu jednorodzinnego lub usytuowania lokalu w budynku, a także powierzchni i układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, które ma wykonać deweloper. Oprócz tego wskazuje się również termin przeniesienia na nabywcę prawa wyodrębnionej własności mieszkania albo domu jednorodzinnego z gruntem. Pozostałe informacje dotyczą mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej, numeru pozwolenia na budowę oraz oznaczenia organu, który je wydał, wraz z informacją, czy pozwolenie jest ostateczne bądź zostało zaskarżone. Określają ponadto termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych całego przedsięwzięcia deweloperskiego, warunków odstąpienia od umowy i zwrotu w takim przypadku wpłaconych wcześniej pieniędzy przez nabywcę, odsetek i kar umownych dla stron umowy oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu jednorodzinnego, a także na jakich zasadach zostanie zmierzona ich powierzchnia.

W umowie nabywca składa też oświadczenie o tym, że odebrał prospekt informacyjny z załącznikami oraz zapoznał się z ich treścią, a deweloper poinformował go o możliwości zapoznania się z aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią aktualnego odpisu z KRS lub CEIDG, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym i projektem architektoniczno-budowlanym. Kolejne ważne informacje dotyczą zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkania i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny oraz zobowiązanie do postawienia budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa jego własności. Podobne zobowiązanie dewelopera może dotyczyć też budowy domu jednorodzinnego.

Co to jest przedsięwzięcie deweloperskie

To czynności faktyczne i prawne, które deweloper musi podjąć, aby rozpocząć budowę, a potem oddać obiekt do użytkowania. Obejmują one m.in. zakup materiałów budowlanych i działki, na której zostanie postawiony budynek, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do niego, uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych. Natomiast częścią przedsięwzięcia budowlanego jest inwestycja obejmującą jeden albo kilka budynków, które spełniają łącznie dwa warunki:

w zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie,

w tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Harmonogram przedsięwzięcia określa:

w co najmniej cztery etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,

w procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w kosztach całkowitych całego przedsięwzięcia. Koszt każdego etapu nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów.

Nabywca ma instrumenty ochrony

@RY1@i02/2012/244/i02.2012.244.18300140a.802.jpg@RY2@

Roman Nowosielski, adwokat, kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy

Ustawa ma chronić słabszą stronę transakcji deweloperskiej, to jest kupującego, i dlatego zawarto w niej mechanizmy zmierzające do zabezpieczenia interesów przyszłego nabywcy.

Po podpisaniu aktu notarialnego każda strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej nabycia nieruchomości. Powstaje zatem problem związany z uzyskaniem przez klienta kredytu na sfinansowanie transakcji, tak aby nie był on zmuszony przez dewelopera do nabycia nieruchomości bez wcześniejszego uzyskania finansowania takiej transakcji. Warto więc dopilnować, aby w akcie notarialnym znalazł się warunek uzależniający zawarcie umowy docelowej od uzyskania kredytu. Innym sposobem może być również wcześniejsze dysponowanie promesą bankową na udzielenie konkretnego kredytu. Wadą tych rozwiązań, w razie niedojścia do skutku umowy ostatecznej, jest brak możliwości odzyskania dotychczas poniesionych kosztów notarialnych. Dlatego warto postarać się o uzyskanie od dewelopera oferty w formie aktu notarialnego z przedłużonym terminem jej przyjęcia. W takim przypadku oświadczenie o przyjęciu oferty mogłoby zostać złożone dopiero po pozytywnej decyzji kredytowej.

W trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego może pojawić się problem z różnicą pomiędzy faktyczną powierzchnią nabywanej nieruchomości a powierzchnią określoną w umowie. Ma to istotny wpływ na cenę nieruchomości. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stoi na korzystnym dla nabywców stanowisku, zgodnie z którym każda zmiana istotnych warunków umowy, do których zaliczana jest cena i powierzchnia nabywanego mieszkania, daje konsumentowi możliwość rezygnacji bez konsekwencji natury finansowej.

Przed podpisaniem umowy warto również sprawdzić ją pod kątem występowania klauzul abuzywnych. Rejestr najczęściej spotykanych udostępnia na swoich stronach internetowych Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).