Jak realizować remonty we wspólnocie

Czy drobne konserwacje obciążają fundusz

@RY1@i02/2012/235/i02.2012.235.18300150e.811.jpg@RY2@

Drobne naprawy kranów, lamp czy domofonów opłacane są z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Należą one bowiem do czynności zwykłego zarządu. Nie trzeba więc na nie zużywać pieniędzy gromadzonych przez wspólnotę na duże konserwacje. Tym bardziej że o uruchomieniu funduszu remontowego decydują wszyscy członkowie wspólnoty w uchwale. Pokrywane są z niego bowiem duże naprawy lub przebudowy, przekraczające swym zakresem codzienne prowadzenie spraw wspólnoty. Dlatego przeważnie na obowiązkowych, dorocznych zebraniach właścicieli, na których powinien być uchwalany roczny plan gospodarczy wspólnoty, podejmowane są uchwały dotyczące poważnych remontów. Uchwała jest tym bardziej konieczna, że często wspólnota musi dopożyczyć pieniądze, np. wziąć kredyt z banku. Uchwały dotyczące remontów (np. modyfikujące plan roczny) - tak jak wszystkie inne - mogą być podejmowane także w każdym terminie, nawet bez zwoływania zebrania właścicieli. Zarządowi wolno bowiem zbierać głosy właścicieli lokali również indywidualnie, chodząc od mieszkania do mieszkania. Wolno również głosować metodą mieszaną - częściowo na zebraniu, a częściowo metodą kwerendy, o ile na spotkanie właścicieli nie stawi się reprezentacja większości udziałów w nieruchomości wspólnej. Oczywiście gdy drobne naprawy nie zostaną wykonane na bieżąco, można je zrobić przy okazji dużego remontu i wtedy będą opłacone z funduszu remontowego.

Podstawa prawna

Art. 23 i 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Czy właściciele lokali użytkowych zapłacą więcej

@RY1@i02/2012/235/i02.2012.235.18300150e.812.jpg@RY2@

Taka argumentacja nie wystarczy. Ustawa mówi bowiem, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do ich udziałów, o ile tych wydatków nie pokrywają dochody wspólnoty (np. ze sprzedaży powierzchni reklamowych na budynku, czynszu najmu lokali należących do całej wspólnoty albo opłaty za zainstalowane na domu anteny operatorów telefonii komórkowej). Oczywiście jeżeli takie dochody wspólnota w ogóle ma. Wprawdzie uchwałą właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, ale tylko wtedy gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Chodzi więc przede wszystkim o sprzątanie i wyrzucanie większej ilości śmieci, o zużywanie światła w holu, z którego wchodzi się do biur, czy intensywniejsze brudzenie ścian. Tym samym można uchwalić, że właściciele biur i sklepów mają płacić większe zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ do tych kosztów należą opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, podobnie jak opłaty za windę, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości. I tak samo - o ile nie da się rozsądnie założyć, że klienci niszczą budynek bardziej niż mieszkańcy, ponieważ wchodzą z zewnątrz do biur i sklepów - nie będzie można w tej wspólnocie uchwalić dla właścicieli lokali użytkowych wyższej stawki za 1 mkw. na fundusz remontowy. Gdyby natomiast dało się uzasadnić, że z powodu prowadzonej na parterze działalności budynek może szczególnie ucierpieć, to właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej mogą taką uchwałę o wyższych opłatach na fundusz remontowy dla przedsiębiorców i wynajmujących lokale użytkowe podjąć. Prawem właścicieli biur i sklepów będzie natomiast z tym się nie zgodzić. Wówczas będą nawet mogli taką uchwałę zaskarżyć. Wtedy jednak to oni będą musieli udowodnić, że nie czynią większych strat w materii budynku niż wszyscy inni. Ocena zaś będzie należała do sądu.

Podstawa prawna

Art. 12 ust 2 i 3, art. 25 ustawy 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Czy nadwyżka zaliczek trafi na fundusz remontowy

@RY1@i02/2012/235/i02.2012.235.18300150e.813.jpg@RY2@

W tej wspólnocie przeniesienie nadwyżki z wpłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną do funduszu remontowego może się nie udać, choć co do zasady takie rozwiązanie jest możliwe i dla dobra wspólnego właścicieli lokali pożądane. Po to jednak, by doszło do zmiany dotychczasowej praktyki w konkretnej wspólnocie, a więc żeby nastąpiło przesunięcie środków z jednego rachunku na drugi, potrzebna jest uchwała właścicieli. Muszą ją podjąć zarówno ci, którzy wykupili mieszkania i sklepy, jak i gmina, która w tym przypadku jest 51-procentową współwłaścicielką nieruchomości wspólnej (jest to skutek tego, że ma ona przeszło połowę powierzchni lokali w budynku wspólnoty). Sytuacja dla innych właścicieli w tej wspólnocie jest więc niekorzystna, ponieważ na razie nie została podjęta uchwała o głosowaniu metodą jeden właściciel - jeden głos. Gmina nie dopuszcza do tego. Dlatego właściciele sprywatyzowanych mieszkań i sklepów mogą być tutaj w każdej sprawie przegłosowani. Tym samym jeżeli gmina - szukając oszczędności na każdym kroku - będzie chciała odzyskać nadpłaty, które wniosła za najemców swoich lokali, wspólnota będzie musiała w przyszłym roku kolejny raz zwrócić wszystkim właścicielom lokali kwoty proporcjonalnie do wnoszonych przez nich wpłat. Sam obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi bowiem wątpliwości. Niemniej może się to odbywać w różny sposób. Nie tylko przez zwrot pieniędzy właścicielom mieszkań i sklepów (czy to w gotówce, czy przez potrącenie z przyszłych wpłat). Możliwe jest przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego. Potwierdził to w swym wyroku sprzed blisko dwóch lat Sąd Najwyższy. I chociaż orzeczenia nie stanowią źródła prawa, to jednak powinny być wskazówką dla praktyki.

Natomiast sam problem sposobu wykorzystywania nadpłat pośrednio wziął się stąd, że w ustawie o własności lokali nie został uregulowany status funduszu remontowego. Jest w niej za to mowa o wydatkach na remonty i na bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej jako o składnikach kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dlatego wspólnoty nie mają obowiązku tworzenia funduszy remontowych. Większość jednak je tworzy, żeby osobno gromadzić pieniądze na remonty, bo jeśli nawet zechcą wziąć kredyt, to przeważnie muszą przy tym też wykazać się własnym wkładem w przedsięwzięcie (np. 20-procentowym). Skoro więc wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną, czyli m.in. może posiadać majątek (są to także pieniądze zgromadzone na rachunku funduszu remontowego), to jeśli nadwyżki kosztów zarządu trafią na ten rachunek, nie będą własnością poszczególnych członków wspólnoty, lecz jej samej. I wówczas to wspólnota zdecyduje, co z tymi środkami zrobić. Gmina zaś, podobnie jak inni właściciele lokali, będzie już tylko decydowała, jakie remonty i kiedy należy zrobić w budynku konkretnej wspólnoty, a nie na co wydać odzyskane pieniądze.

Podstawa prawna

Art. 14 pkt 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Wyrok SN z 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 358/10.

Czy wszyscy zapłacą za nowy dach

@RY1@i02/2012/235/i02.2012.235.18300150e.814.jpg@RY2@

Trzeba przynajmniej próbować. W małych wspólnotach mieszkaniowych, czyli w takich, gdzie jest nie więcej niż siedem lokali, sprawa jest trudniejsza niż w dużej wspólnocie, gdzie w zasadzie wystarczają głosy nieco ponad 50 proc. własności nieruchomości wspólnej do podjęcia każdej uchwały. Małe wspólnoty rządzą się bowiem ogólnymi zasadami prawa cywilnego dotyczącymi współwłasności. Dlatego przy podejmowaniu fundamentalnych decyzji potrzebna jest jednomyślność właścicieli. Przy braku takiej zgody współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę, wolno żądać rozstrzygnięcia spornej kwestii przez sąd. Ten orzeknie, czy w tym wypadku remont dachu rzeczywiście jest potrzebny. Wyrokując, będzie miał na względzie cel zamierzonych działań i interesy wszystkich współwłaścicieli. W tej sprawie powodowie będą musieli się liczyć z ewentualnymi kosztami rzeczoznawcy. Gdyby im się jednak udało wygrać, to ci, którzy nie chcą remontu, będą im winni kwoty, które odpowiadają ich udziałowi we współwłasności. Chyba że sąd orzeknie inaczej. I jeśli stawiający opór nie zechcą zwrócić należności, znów trzeba będzie wytoczyć im proces.

Podstawa prawna

Art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy o drobnych naprawach powinien decydować zarząd

@RY1@i02/2012/235/i02.2012.235.18300150e.815.jpg@RY2@

Decydowanie o codziennych konserwacjach czy naprawach jest domeną zwykłego zarządu rozumianego jako zarządzanie codziennymi sprawami wspólnoty. Z ustawy wynika, że czyni to zarząd lub zarządca samodzielnie. Decydowanie o drobiazgach nie jest sposobem współdziałania właścicieli. Jeśli zaś jakaś grupa członków wspólnoty nie dowierza zarządowi czy firmie zarządzającej wynajętej przez wspólnotę do administrowania nieruchomością wspólną, to owi szczególnie aktywni właściciele powinni spowodować odwołanie zarządu i powołanie nowego, do którego mogą wejść.

Zarząd można odwołać w każdej chwili. Trzeba tylko podjąć stosowną uchwałę. To samo dotyczy firmy zarządzającej. Jeżeli nie wypełnia swych obowiązków - należy rozwiązać z nią umowę i albo zrezygnować z tego rodzaju usług, albo poszukać nowej.

Podstawa prawna

Art. 22 ust. 1 i art. 27 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl