Na co zwrócić uwagę, wynajmując mieszkanie od prywatnego właściciela

Czy strony powinny spisać prawa i obowiązki

@RY1@i02/2012/206/i02.2012.206.18300150e.813.jpg@RY2@

Umowa najmu powinna m.in. określać prawa i obowiązki obu stron, czyli wynajmującego i najemcy. Przede wszystkim musi określać, czy mieszkanie wynajmowane jest wraz z umeblowaniem, z którego lokator może korzystać. Gdyby w lokalu chciał od czasu do czasu nocować właściciel, to również to jego uprawnienie należy wskazać w umowie.

Oprócz tego należy podać wysokość czynszu za mieszkanie, a przede wszystkim ustalić, czy najemca jeszcze dodatkowo ponosi opłaty np. za korzystanie z garażu (lub miejsca postojowego) przynależnego do mieszkania oraz za media (prąd, gaz, wodę). Umowa powinna też określać datę, do której te wszystkie opłaty muszą zostać wniesione, oraz numer konta, na które będą przelane pieniądze.

Obowiązuje przy tym zasada, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale z nim zamieszkujące osoby pełnoletnie. Jednakże ich odpowiedzialność ogranicza się tylko do okresu stałego zamieszkiwania razem z najemcą.

W razie gdy właściciel mieszkania wymaga uiszczenia kaucji, to w umowie należy wskazać jej wysokość oraz określić zasady zwrotu pieniędzy po zakończeniu najmu. Właściciel mieszkania ma prawo zastrzec, że z tej kwoty zostaną potrącone koszty naprawy wszystkich szkód, które w mieszkaniu wyrządził najemca. Aby uniknąć nieporozumień przy rozliczaniu kaucji i ustalaniu wysokości opłat z tytułu wyrównania szkód, warto sporządzić załącznik do umowy z opisem stanu wyposażenia mieszkania.

Podstawa prawna

Art. 659, 660, 688¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy umowę najmu trzeba sporządzić na piśmie

@RY1@i02/2012/206/i02.2012.206.18300150e.814.jpg@RY2@

Zawarcie umowy na piśmie lepiej zabezpiecza interesy najemcy. W dodatku obowiązuje zasada, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na okres dłuższy niż rok powinna być sporządzona na piśmie. W razie niezachowania tej formy przyjmuje się bowiem, że została zawarta na czas nieoznaczony.

W umowie podaje się dane osobowe obu stron, adres wynajmowanego lokalu, wysokość kaucji, opłat (z wyszczególnieniem okoliczności, w których będzie możliwe podniesienie wysokości czynszu w czasie trwania umowy), a także prawa i obowiązki właściciela mieszkania oraz najemcy.

W umowie można wskazać, w jakim terminie najemca powinien uiścić czynsz. Gdy termin płatności nie zostanie określony, to najemca musi płacić czynsz z góry. Oznacza to, że jeżeli najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc, najemca płaci jednorazowo za cały czas najmu, a gdy dłużej - to miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

W umowie warto wskazać nie tylko imię i nazwisko właściciela, lecz także i inne dane, które go dotyczą i pozwolą uniknąć błędu co do osoby: np. numer PESEL, numer dowodu osobistego lub innego dowodu tożsamości, adres zamieszkania. Chodzi tutaj o to, aby mieszkania nie wynajęła osoba o takim samym imieniu i nazwisku, która jednak nie jest właścicielem (np. syn lub wnuk właściciela, w dodatku bez jego zgody). Oprócz tego w umowie trzeba też podać dane osobowe najemcy.

W razie sporu z wynajmującym zawarta w sposób właściwy umowa pozwoli też najemcy udowodnić, że np. w mieszkaniu znajdują się jego rzeczy oraz że ponosił opłaty w wymaganej wysokości.

Podstawa prawna

Art. 660 - 669 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

Czy właściciel może podwyższyć czynsz

@RY1@i02/2012/206/i02.2012.206.18300150e.815.jpg@RY2@

Właściciel ma prawo podwyższyć czynsz, pod warunkiem że wypowie jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Powinien przy tym zachować terminy wypowiedzenia. Taki termin najczęściej wynosi trzy miesiące, ale strony w umowie mogą ustalić dłuższy.

Pod rygorem nieważności wypowiedzenie czynszu musi nastąpić na piśmie, dokonane ustnie nie będzie bowiem ważne. Natomiast lokator może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówić przyjęcia podwyżki. Powinien to również zrobić na piśmie. Musi jednak liczyć się z tym, że po upływie okresu wypowiedzenia wysokości czynszu nastąpi rozwiązanie stosunku najmu. Przez okres wypowiedzenia uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości.

Lokator też ma prawo zakwestionować podwyżkę i wnieść do sądu pozew o ustalenie, że jest ona nieuzasadniona bądź jest uzasadniona w niższej wysokości. Wtedy udowodnienie zasadności podwyżki przed sądem ciąży na właścicielu prywatnej kamienicy.

Natomiast w razie zakwestionowania podwyżki przed sądem lokator powinien płacić tyle co dotychczas aż do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Gdy sąd jednak uzna, że podwyżka była uzasadniona, lokator będzie musiał pokryć różnicę między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Taka zasada obowiązuje również wtedy, gdy sąd uzna za uzasadnioną podwyżkę czynszu w niższej wysokości, niż zaproponował właściciel.

Podstawa prawna

Art. 82 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy umowa najmu okazjonalnego jest na czas oznaczony

@RY1@i02/2012/206/i02.2012.206.18300150e.816.jpg@RY2@

Umowę o najem okazjonalny sporządza się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Dołącza się do niej oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, że podda się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, i ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Po tym terminie najemca musi dobrowolnie się wyprowadzić. Gdy tego nie zrobi, właściciel doręczy mu żądanie opróżnienia lokalu. Takie żądanie powinno zostać sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Zawiera ono m.in. przyczynę ustania stosunku najmu okazjonalnego (np. z tytułu upływu terminu zawarcia umowy) oraz termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące powinny się wyprowadzić. Przy tym nie może on być krótszy niż 7 dni.

Umowę najmu okazjonalnego i zmiany do tej umowy sporządza się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Podstawa prawna

Art. 19a i 19d ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy najemca zawsze może podnająć mieszkanie

@RY1@i02/2012/206/i02.2012.206.18300150e.817.jpg@RY2@

Najemca może podnająć albo oddać do bezpłatnego używania część mieszkania tylko wówczas, gdy umowa najmu tego mu nie zabrania. Najczęściej jednak umowy są tak sformułowane, że zawierają zakaz podnajmowania i oddawania do bezpłatnego użytkowania nawet części mieszkania bez zgody właściciela. W takim przypadku na każdorazowe zawarcie umowy podnajmu albo użytkowania najemca musi uzyskać zgodę, w dodatku wyrażoną na piśmie. W razie naruszenia tego nakazu musi liczyć się z tym, że właściciel mieszkania rozwiąże z nim umowę, dokonując wypowiedzenia najmu nie później niż na miesiąc w przód.

Jeżeli jednak już dojdzie do podnajmu za zgodą właściciela, to wówczas zawarta umowa rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Podstawa prawna

Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Art. 668 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mieszkanie można wynająć tylko na czas oznaczony

@RY1@i02/2012/206/i02.2012.206.18300150e.818.jpg@RY2@

Mieszkanie można wynająć zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, ale strony muszą porozumieć się co do długości okresu wynajmu. Przepisy nie przewidują możliwości zmuszenia właściciela, aby w określonych sytuacjach wynajął mieszkanie na czas nieokreślony.

Na czas oznaczony najem może zostać zawarty jednorazowo na nie dłużej niż 10 lat. Po upływie tego terminu przyjmuje się, że został zawarty najem na czas nieoznaczony. Natomiast każda umowa zawarta na czas oznaczony może zostać przedłużona aneksem (sporządzonym na piśmie) na kolejny okres. W aneksie wskazuje się, które punkty poprzedniej umowy - oprócz daty zakończenia jej - zostały zmienione, np. strony mogą określić inny, wyższy czynsz albo zmienić termin, do którego powinien zostać płacony.

Umowa na czas oznaczony automatycznie ulega zakończeniu w terminie, do którego została zawarta. Natomiast wcześniej może ulec wypowiedzeniu tylko, gdy strony to przewidziały, i w terminie przez nie ustalonym.

Podstawa prawna

Art. 661 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl