Adwokat nie poświadczy dokumentów niezbędnych do ustanowienia hipoteki

Kserokopia dokumentu urzędowego poświadczona przez radcę prawnego za zgodność z oryginałem nie ma przymiotu dokumentu urzędowego i nie może być podstawą wpisu zmiany nazwy użytkownika w księdze wieczystej. Takie stanowisko zaprezentował w jednym z ostatnich rozstrzygnięć Sąd Najwyższy (postanowienie z 20 października 2011 r. III CZP 55/11). Potwierdza ono poglądy orzecznictwa co do formy dokumentów mających być podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W praktyce przyjmuje się, że przepis ten zawiera swoiste minimum wymagań formalnych obowiązujących w postępowaniu wieczystoksięgowym. Oznacza to, że notarialne poświadczenie podpisu pod dokumentem stanowi zasadę i nie odnosi się tylko do dokumentów urzędowych w rozumieniu ustawy z 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.) - poza wypadkami, gdy podstawę wpisu stanowi orzeczenie sądowe.

Dodatkowo w świetle przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy odróżnić rodzaje dokumentów stanowiących podstawę wpisu, od samej ich formy. Artykuł 31 ust. 1 ustawy reguluje tylko samą formę dokumentów. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednoznacznie zaś wskazuje się, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują dla takiego dokumentu "mocniejszej" formy. Dla przykładu forma aktu notarialnego będzie wymagana przy przeniesieniu własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Wynika to nie tylko z art. 237 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz.93 z późn.zm), zgodnie z którym do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, ale również z art. 27 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Zgodnie z tym ostatnim przepisem sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Dodatkowo oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. W konsekwencji Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, że art. 129 kodeksu postępowania cywilnego, umożliwiający złożenie w sądzie zamiast oryginałów odpisu dokumentu, poświadczonych za zgodność przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub radcą Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, nie jest przepisem szczególnym na gruncie postępowania wieczystoksięgowego.

Samo niezachowanie właściwej formy powoduje brak możliwości dokonania wpisu i tym samym prowadzi do powstania niezgodności rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej. Niezgodność tę można usunąć w drodze złożenia kolejnego wniosku z prawidłową formą dokumentów bądź w drodze powództwa wniesionego na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (postanowieniu Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2005 r. III CK 177/2004, LexPolonica nr 393835).

@RY1@i02/2012/021/i02.2012.021.21500020c.802.jpg@RY2@

Łukasz Sobiech, radca prawny

Łukasz Sobiech

radca prawny