Jakie są konsekwencje powtórnego przeniesienia nieruchomości na zbywcę

W obrocie gospodarczym powszechne jest finansowanie nabywania nieruchomości przynajmniej w części ze środków zewnętrznych. Najczęściej środki te pochodzą z kredytu bankowego. Bank, udzielając kredytu, żąda ustanowienia na jego rzecz zabezpieczeń, m.in. w postaci hipotek na finansowanej nieruchomości. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane jest zazwyczaj przez kupującego w akcie notarialnym obejmującym sprzedaż nieruchomości (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego). Wątpliwości co do skuteczności takiego zabezpieczenia pojawiają się na wypadek odstąpienia przez jedną ze stron od umowy sprzedaży nieruchomości przeniesienia (prawa użytkowania wieczystego). Umowa, od której jedna ze stron skutecznie odstąpiła, uważana jest bowiem za niezawartą od początku (skutek ex tunc), a strony zobowiązane są wzajemnie wobec siebie do zwrotu tego co w wykonaniu umowy świadczyły. W takiej sytuacji pojawia się pytanie o skuteczność hipoteki ustanowionej przez kupującego na nieruchomości (prawie użytkowania wieczystego) będącej przedmiotem umowy sprzedaży, od której następnie jedna ze stron odstąpiła.

Częściowej odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 kwietnia 2004 r. (sygn. akt II CK 158/03). SN aprobująco odwołał się do utrwalonego w orzecznictwie poglądu, według którego odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości (art. 491 kodeksu cywilnego) wywiera jedynie skutek obligacyjny. Nie powoduje natomiast automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę. Do tego wymagane jest złożenie przez strony umowy stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu prawa własności (odpowiednio prawa użytkowania wieczystego). Powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) nie powoduje zdaniem Sądu Najwyższego wygaśnięcia hipoteki obciążającej nieruchomość lub prawo. Istotą hipoteki jest, że obciąża ona nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego), bez względu na to czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) i przeniesienie własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) po ustanowieniu hipoteki nie ma wpływu na jej istnienie, tj. nie powoduje jej wygaśnięcia.

Z powyższego orzeczenia wynikają istotne wnioski dla praktyki. Po pierwsze - odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie skutkuje wygaśnięciem hipotek ustanowionych przez kupującego. Po drugie - również odstąpienie od umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nie skutkuje wygaśnięciem hipotek ustanowionych przez nowego użytkownika wieczystego kupującego jeszcze przed wpisaniem go do księgi wieczystej, o ile odstąpienie nastąpiło po wpisie nowego użytkownika wieczystego do księgi wieczystej. Wpis, który jest niezbędny do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, odniesie bowiem skutek od chwili złożenia wniosku o wpis nowego użytkownika wieczystego (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Tym samym nowy użytkownik wieczysty po zawarciu umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, a przed wpisaniem go do księgi wieczystej uznawany jest od chwili złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej za uprawnionego do dysponowaniem prawem użytkowania wieczystego oraz do obciążania go hipoteką (zob. uchwała SN z 21 maja 2002r., III CZP 29/02; wyrok SN z 27 października 2006r., I CSK 184/06).

Inaczej wygląda sytuacja, gdy odstąpienie od umowy nastąpiło przed wpisem nowego użytkownika wieczystego do księgi wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy, dokonując oceny zasadności o wpis nowego użytkownika wieczystego, jest zobowiązany do brania pod uwagę stanu rzeczy z daty rozstrzygania o zasadności wniosku, a nie z dnia złożenia wniosku (art. 316 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 13 par. 2 k.p.c., tak również orzekł SN w postanowieniu z 6 maja 2005 r., II CK 683/04).

Sąd wieczystoksięgowy musi zatem wziąć pod uwagę oświadczenie o odstąpieniu od umowy i jeżeli nie będzie ono kwestionowane, wniosek o wpis powinien oddalić ze względu na brak podstawy prawnej do dokonania wpisu. W takiej sytuacji oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone przez nowego (niedoszłego) użytkownika wieczystego nie będzie skuteczne, ponieważ nie został on wpisany do księgi wieczystej i tym samym nie przysługiwało mu uprawnienie do obciążenia prawa użytkowania wieczystego.

@RY1@i02/2012/016/i02.2012.016.21500030c.802.jpg@RY2@

Marcin Chomiuk, radca prawny w Kancelarii Prawnej JARA & PARTNERS Sp. k. w Warszawie

Marcin Chomiuk

radca prawny w Kancelarii Prawnej JARA & PARTNERS Sp. k. w Warszawie

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).