Istotne zmiany w hipotece

Współwłasność nieruchomości to efekt najczęściej spraw spadkowych oraz rodzinno-rozwodowych. Przez to wzrasta liczba nieruchomości (gruntów, domów i mieszkań oraz innych budynków) objętych współwłasnością, które mają założone księgi wieczyste. Nic dziwnego więc, że pojawiają się poważne problemy praktyczne, gdy staramy się o kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem ma być taki udział we własności. Trudno jednak, aby duża liczba nieruchomości była też na stałe wyłączona z obrotu hipotecznego - ani banków, ani Polaków nie stać na taką ekstrawagancję. Dlatego ustawodawca musiał poszukać złotego środka między bezpieczeństwem obrotu a konstytucyjną ochroną własności. I wydaje się, że taki środek znalazł.

Pozornie drobna zmiana ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361; dalej: u.k.w.h.; nowelizacja: Dz.U. z 2013 r. poz. 880) - obowiązująca od 7 sierpnia tego roku - dotyczy właśnie takich spraw i ma olbrzymi wymiar praktyczny. Umacnia ochronę wierzyciela, którego należność została zabezpieczona hipoteką na części nieruchomości (przeważnie chodzi o część własności nieruchomości należącej do dłużnika). W razie podziału takiej nieruchomości - czyli w praktyce zniesienia współwłasności - hipoteka ustanowiona na jej części wygasała. Artykuł 76 ust. 1 u.k.w.h. przewidywał co prawda, że hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciążała w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Ta norma prawna - choć obowiązywała niewiele ponad rok - wywołała jednak liczne kontrowersje. W rezultacie wyrokiem z 10 lipca 2012 r. (sygn. akt P 15/12) Trybunał Konstytucyjny uznał to poprzednie brzmienie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. za niezgodne z ustawą zasadniczą, a zwłaszcza z gwarancją ochrony własności. TK oceniał, że automatyczne rozszerzenie odpowiedzialności na wszystkich, po fizycznym zniesieniu współwłasności, jest nieuprawnione. Sędziowie słusznie argumentowali, że nie można w ten sposób obciążać hipoteką tych osób, które ani jej nie chciały ustanowić, ani nie zaciągnęły zobowiązania, nie osiągnęły też korzyści z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez dłużnika i nie dały powodu do jej przymusowego ustanowienia.

Co daje nowelizacja? Teraz w razie podziału nieruchomości, która jest zabezpieczeniem długu, hipoteka automatycznie przechodzi na nową nieruchomość dłużnika (powstałą wskutek sądowego, administracyjnego lub notarialnego zniesienia współwłasności). Tak wynika z dodanego art. 76 ust. 11 ustawy. Ponadto gdy w wyniku sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości dłużnik otrzyma zapłatę ceny w pieniądzu, to kwota ta zostanie zabezpieczona na poczet spłaty zadłużenia (tzw. prawo zastawu uregulowane w art. 76 ust. 12-14). Ma to zabezpieczyć interes wierzyciela w sytuacji, gdy w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości dłużnik hipoteczny nie otrzyma żadnej części dzielonej nieruchomości bądź otrzyma jej fragment o wartości niższej od wartości zabezpieczenia hipotecznego. Co istotne, reguła ta ma być stosowana także wtedy, gdy po podziale właścicielowi udziału obciążonego hipoteką przypada nieruchomość wraz z dopłatą. To bardzo częste sytuacje. Aby uniknąć obejścia prawa, ustawodawca zdecydował, że nieważne będą postanowienia umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości, na mocy których współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje żadnej spłaty lub dopłaty, choćby mu się ona normalnie należała.

Wszystko to ma ułatwić zaciąganie kredytów hipotecznych na ułamkowe części nieruchomości i wyeliminować wiążące się z tym niebezpieczeństwa zarówno dla banków, jak i dla pozostałych współwłaścicieli.

@RY1@i02/2013/180/i02.2013.180.215000200.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski radca prawny

Michał Kosiarski

radca prawny