Nie ma przeszkód, aby nieruchomość podzielić na pewien czas

Celem gospodarczym umowy o podział nieruchomości do korzystania (zwanej umową podziału quaod usum) jest dokonanie faktycznego oraz fizycznego podziału nieruchomości wspólnej pomiędzy współwłaścicieli, lecz z wyłączeniem podziału prawnego. Ustalenia współwłaścicieli dotyczą wyłącznie rozdziału nieruchomości do korzystania.

Duża swoboda

Ustawodawca nie uregulował wprost tej umowy, jej elementy możemy jednakże odczytać z art. 210 i 221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: k.c.).

Podstawową kwestią jest określenie sposobu dokonywanego podziału nieruchomości do korzystania, czyli wskazanie, z jakich części bądź pomieszczeń każdy ze współwłaścicieli będzie mógł korzystać samodzielnie oraz z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Umowa stanowi swoiste porozumienie współwłaścicieli, które oddaje każdemu z nich część nieruchomości do samodzielnego korzystania, a jednocześnie pozostawia prawa i obowiązki związane z dalszym istnieniem współwłasności.

Kolejną kwestią jest sposób zarządu nieruchomością wspólną. Strony mogą go powierzyć jednemu bądź kilku podmiotom spośród swego grona albo osobie trzeciej. Umowa może także precyzyjnie określać prawa i obowiązki zarządcy oraz pozostałych współwłaścicieli. Mogą to być przykładowo obowiązki informacyjne dotyczące częstotliwości zebrań albo kwestii, które powinny uzyskać akceptację wszystkich lub określonej większości współwłaścicieli. Zaznaczyć przy tym należy, że większość współwłaścicieli obliczana jest według wielkości udziałów (art. 204 k.c.). Może się więc zdarzyć, że jeden ze współwłaścicieli - posiadający udział większy niż połowę - będzie miał decydujący głos.

Oprócz sposobu zarządu dopuszczalne jest również określenie zasad partycypacji w jego kosztach, a także w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W szczególności możliwe jest uregulowanie zasad i warunków regresu pomiędzy współwłaścicielami będącymi wierzycielami albo dłużnikami solidarnymi. Zgodnie bowiem z art. 370 k.c., jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. Natomiast w myśl art. 376 par. 1 k.c., jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Analogiczną zasadę wyraża art. 378 k.c.

W umowie o podział quoad usum wolno zawrzeć dodatkowo zapis wykluczający żądanie przez współwłaścicieli zniesienia współwłasności. Uprawnienie to da się wyłączyć na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Przedłużenie to można ponowić (art. 210 k.c.).

W jakiej formie

Co prawda brak w ustawodawstwie określenia, w jakiej formie omawiana umowa powinna zostać zawarta, jednakże zwrócić należy uwagę na przepisy regulujące wpisy w księgach wieczystych. W dziale III księgi wieczystej mogą być bowiem wpisane m.in. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, a także roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności (art. 16 ust. 2 pkt 3 i 4 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361). Co do zasady wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Dlatego niezbędne jest zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, aby owe roszczenia mogły zostać wpisane do księgi wieczystej.

Wpis wiążący

Czemu wpis w księdze wieczystej jest tak istotny? Przesądza o tym wyrażona w art. 2 ww. ustawy zasada formalnej jawności ksiąg. Zgodnie z nią nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Nabiera to znaczenia w świetle art. 221 k.c., który stanowi, że czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Dokonanie stosownego wpisu w dziale III księgi wieczystej sprawia, że wpisem tym związany będzie również nabywca udziału w nieruchomości wspólnej i to bez obowiązku dodatkowego wykazywania, że kupujący o umowie współwłaścicieli wiedział.

Innym sposobem zapewnienia skuteczności przepisom umowy o podział nieruchomości do korzystania względem nabywcy udziałów jest odebranie od kupującego stosownego oświadczenia na piśmie bądź zawarcie oświadczenia w umowie sprzedaży.

WZÓR

Umowa quoad usum określająca sposób korzystania z nieruchomości

zawarta w Warszawie w dniu .................. roku pomiędzy:

ABC spółką z o.o. z siedzibą w Gdyni, zarejestrowaną w rejestrze przedsiębiorców KRS prowadzonym przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku Wydział VIII Gospodarczy KRS pod numerem 11122233, posiadająca kapitał zakładowy w wysokości 10 000 zł w całości wniesiony, numer NIP 111-222-33-44,

a

Adamem Nowakiem, synem Marka i Ewy, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą: Adam Nowak Handel & Usługi, legitymującym się dowodem osobistym serii BBB numer 222222, PESEL 821010222222, stanu wolnego, NIP 222-222-22-44;

zwanymi dalej łącznie: "Stronami" lub "Współwłaścicielami".

1. Strony oświadczają, że są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, zwanej dalej "nieruchomością", położonej w Warszawie przy ul. Ogrodowej 224, o powierzchni 500 mkw., zabudowanej budynkiem o powierzchni użytkowej 164 mkw., składającym się z dwóch lokali usługowych nr 1 i 2, z których każdy ma dwa pomieszczenia oraz odrębną łazienkę, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW nr WA1W/001111111/1 w równych udziałach po 1 każda z nich.

2. Mapa ewidencyjna działki gruntu stanowi załącznik nr 1 do umowy, plan budynku zaś załącznik nr 2 do umowy.

1. Strony określają zgodny sposób korzystania z opisanej wyżej nieruchomości, polegający na tym, że:

a) ABC spółka z o.o. otrzymuje do wyłącznego korzystania lokal usługowy nr 1 o pow. 82 mkw.,

b) Adam Nowak otrzymuje do wyłącznego korzystania lokal usługowy nr 2 o pow. 82 mkw.

2. Strony uzgodniły ponadto, że:

a) z położonego na terenie nieruchomości parkingu dla 10 samochodów osobowych każdemu ze współwłaścicieli przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania z połowy, tj. 5 miejsc postojowych, w ten sposób, że wyłączne prawo do korzystania z miejsc postojowych o numerach:

● 1-5 - przysługiwać będzie ABC spółka z o.o.,

● 6-10 - przysługiwać będzie Adamowi Nowakowi.

b) z klatki schodowej oraz poddasza każdy ze współwłaścicieli będzie korzystać w taki sposób, który da się pogodzić z korzystaniem z nich przez pozostałych współwłaścicieli.

1. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony, w granicach przypadających mu części nieruchomości, do samodzielnego dysponowania, w tym do jej wynajęcia lub użyczenia dowolnej osobie na warunkach przez siebie ustalonych, a środki uzyskane z tego tytułu stanowią jego wyłączny dochód.

2. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany, w granicach przypadających mu części nieruchomości, do wyłącznego ponoszenia opłat związanych z bieżącym utrzymaniem danej części nieruchomości w postaci opłat z tytułu:

a) zużycia mediów (energia elektryczna, woda, gaz),

b) innych opłat eksploatacyjnych, takich jak: opłaty z tytułu wywozu śmieci i odprowadzania ścieków,

c) telewizji kablowej, internetu, abonamentu RTV,

d) bieżących drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody,

e) podatku od nieruchomości.

3. Pozostałe nakłady na nieruchomość, w tym koszty innych napraw i remontów, Strony ponoszą w proporcji do wysokości posiadanych udziałów, chyba że przed poniesieniem tych kosztów Strony postanowią inaczej w formie pisemnej.

1. Strony zgodnie oświadczają, że w czasie trwania niniejszej umowy każdy ze współwłaścicieli zobowiązany będzie do zapłaty części raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności.

2. W przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli nie dokona wpłaty w terminie wynikającym z harmonogramu spłaty kredytu, a dokona jej drugi ze współwłaścicieli, współwłaściciel dokonujący wpłaty ma prawo domagać się zwrotu wpłaconej kwoty wraz ze wszystkimi poniesionymi z tego tytułu opłatami oraz odsetkami umownymi w wysokości 20 proc. licznymi od dnia wpłaty na poczet raty kredytu do dnia zwrotu przedmiotowej kwoty przez drugiego ze współwłaścicieli [regres].

3. Jeżeli w czasie obowiązywania niniejszej umowy nieruchomość zostanie zbyta, na poczet regresu zostanie zaliczona proporcjonalnie część kwoty uzyskanej ze sprzedaży albo zamiany nieruchomości.

1. W kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości, jak również w pożytkach, które nieruchomość przynosi, poszczególni współwłaściciele partycypują w częściach odpowiadających wysokości ich udziałów w nieruchomości.

2. W przypadku zaspokojenia zobowiązań związanych z utrzymaniem nieruchomości przez jednego bądź kilku współwłaścicieli stosuje się odpowiednio przepis par. 4 ust. 2 i 3.

1. Wykonywanie zarządu i administracji nieruchomością Strony powierzają Adamowi Nowakowi. Adam Nowak uprawniony jest do powierzenia zarządu osobie lub firmie mającej uprawnienia do zarządzania nieruchomościami.

2. ABC spółka z o.o. udziela Adamowi Nowakowi pełnomocnictwa do reprezentowania jej wobec organów, instytucji i osób trzecich jako współwłaściciela nieruchomości oraz podejmowania wszelkich niezbędnych kroków w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

3. Adam Nowak zobowiązany jest do składania rocznych sprawozdań z wykonywania zarządu, w tym sprawozdania finansowego, na ręce pozostałych współwłaścicieli w terminie do 31 marca roku następnego.

4. Zebrania współwłaścicieli odbywają się w miarę potrzeby, nie rzadziej jednak niż raz na 6 miesięcy. Prawo zwołania zebrania przysługuje zarządcy, a także współwłaścicielom reprezentującym większość. W przypadku niezwołania zebrania w okresie wskazanym w zdaniu 1, prawo zwołania zebrania przysługuje każdemu ze współwłaścicieli.

1. Za czynności zwykłego zarządu Współwłaściciele uważają:

a) bieżące administrowanie nieruchomością,

b) instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych,

c) dokonywanie czynności procesowych dotyczących wspólnych spraw.

2. Za czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, uważa się:

a) zbycie całej nieruchomości,

b) obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym,

c) wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości,

d) zmiana przeznaczenia lub przebudowa nieruchomości lub budynku na niej posadowionego.

Strony oświadczają, że zgodnie z art. 210 kodeksu cywilnego na okres 5 lat wyłączają możliwość zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości i jednocześnie zastrzegają sobie możliwość przedłużenia tego okresu poprzez pisemne oświadczenie złożone w ostatnim roku upływu zastrzeżonego terminu.

1. Strony zgodnie wnoszą ponadto o ujawnienie w księdze wieczystej KW nr WA1W/001111111/1, prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem ich współwłasności, faktu umownego określenia przez Współwłaścicieli sposobu korzystania z nieruchomości zgodnie z treścią tej umowy.

2. W przypadku zbycia swojego udziału przez któregokolwiek ze Współwłaścicieli zobowiązuje się on do zaznajomienia nabywcy z treścią niniejszej umowy oraz przedstawienia pozostałym współwłaścicielom pisemnego oświadczenia nabywcy potwierdzającego ten fakt.

1. Zmiana niniejszej umowy wymaga zachowania formy pisemnej z podpisem notarialnym poświadczonym pod rygorem nieważności.

2. Sądem właściwym dla sporów wynikłych na tle niniejszej umowy jest sąd położenia nieruchomości.

3. Umowę niniejszą sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron oraz dla sądu wieczystoksięgowego.

4. Integralną część niniejszej umowy stanowią załączniki nr 1 i 2.

[.......................................][.......................................]

ABC spółka z o.o.

Adam Nowak

@RY1@i02/2013/116/i02.2013.116.215000600.803.jpg@RY2@

Michał Koralewski radca prawny, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku

Michał Koralewski

 radca prawny, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku