Porządkowanie hipotek okazało się mało skuteczne

Czy akcja porządkowania ksiąg wieczystych i ujawniania w nich prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego doprowadziła do uporządkowania stanu prawnego własności nieruchomości porzuconych lub opuszczonych przez tzw. późnych przesiedleńców wyjeżdżających na stałe z kraju?

W praktyce okazało się, że planowane uporządkowanie prawa własności miało wymiar symboliczny. Przede wszystkim ze względu na liczbę nieruchomości wymagających objęcia tą akcją, jak też występujące podczas jej prowadzenia problemy proceduralne. Ujawnienie w księdze wieczystej jako właściciela Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wcale nie wykluczyło możliwości skutecznego zakwestionowania wpisu. Ponadto w praktyce przy dokonywaniu wpisów występowały implikacje formalne (proceduralne), które uniemożliwiały ujawnienie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej.

Chodzi przede wszystkim o to, że w większości wypadków Skarb Państwa nie jest jedyną stroną postępowania rejestrowego. Stronami są również osoby ujawnione w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów bądź ich spadkobiercy. Jak zaś włączyć je do postępowania, jeśli nie zna się ich miejsca pobytu? Czasami nawet nie wiadomo, kto jest stroną, a dotyczy to w szczególności spadkobierców osób zmarłych ujawnionych w księdze wieczystej. Sądy rejestrowe zaś od wskazania tych informacji często uzależniają merytoryczne rozstrzygnięcie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

W jaki sposób najczęściej można taki wpis skutecznie zakwestionować?

Na przykład w powszechnie znanej sprawie Agnes Trawny Skarb Państwa był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Jednakże w wyniku skutecznego wniesienia przez Agnes Trawny powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej (art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361) w miejsce Skarbu Państwa, jako właściciel, wpisana została właśnie ona. Zakwestionowała bowiem podstawę prawną ujawnienia Skarbu Państwa. Ponieważ dzisiaj późnym przesiedleńcom otwarto szeroko drogę do odzyskiwania nieruchomości porzuconych w Polsce, należy się spodziewać więcej tego typu spraw. Z pewnością uporządkowanie ksiąg wieczystych, o którym mowa w ustawie, Skarbu Państwa przed tymi sprawami nie uchroni.

Czy oznacza to, że ponaglanie przez ustawodawcę np. starostów i innych organów do ujawniania własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w księdze wieczystej w praktyce wcale nie musiało doprowadzić do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości?

Moim zdaniem nieporządek w księgach wieczystych spowodowany został przede wszystkim niewłaściwą jakością aktów prawnych regulujących status prawny nieruchomości porzuconych lub opuszczonych. Ta sytuacja prawna do dziś jest wykorzystywana do podważania dokonywanych przez Skarb Państwa przejęć tych majątków. Nie da się zaś tego rozstrzygnąć jedynie ustawą techniczną, jaką była ustawa z 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1460). Aby uzdrowić sytuację, trzeba zaingerować w sam status prawny tych nieruchomości i rozstrzygnąć go ustawowo w taki sposób, aby nie mógł już być podważany.

Sprawą uregulowania roszczeń późnych przesiedleńców w księgach wieczystych zajmował się także kilkakrotnie Sąd Najwyższy. Stanowisko sędziów będzie zapewne brane pod uwagę podczas praktycznego rozwiązywania tych kwestii przez samorządy lokalne i starostów. Jakie do tej pory zapadły uchwały?

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego w tych sprawach nie było jednolite. Uchwała z 29 czerwca 2012 r. (sygn. akt III CZP 88/11) rozwiała nadzieje krytyków roszczeń późnych przesiedleńców na korzystną wykładnię art. 38 ust. 3 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (t.j. Dz.U. z 1969 r. nr 22, poz. 159 z późn. zm.). Pewne nadzieje rozbudził u nich wyrok z 15 lipca 2010 r. (sygn. akt IV CSK 90/10), stanowiący istotny przełom w dotychczasowym orzecznictwie dotyczącym roszczeń późnych przesiedleńców. Co prawda sąd w tym orzeczeniu nie rozstrzygał kwestii utraty własności nieruchomości przez przesiedleńców będących spadkobiercami osób, które po II wojnie światowej uzyskały stwierdzenie narodowości polskiej na podstawie art. 2 ust. 1 lit. b dekretu z 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. nr 13, poz. 87 z późn. zm.). Jednakże prowadząc rozważania w sprawie utraty obywatelstwa przez te osoby, sąd pokazał, że na wykładnię przepisów regulujących tamte wydarzenia nie należy patrzeć jedynie przez pryzmat współczesnych standardów legislacyjnych i orzeczniczych. Należy również pamiętać, że 50 lat temu przepisy redagowano w inny sposób i prawidłowe ich odczytanie wymaga również odwołania się do dyrektyw celowościowych.

W podobny sposób kwestie skutków prawnych zrzeczenia się własności nieruchomości przez przesiedleńców w latach osiemdziesiątych zostały ocenione przez Sąd Najwyższy w wyroku z 28 stycznia 2009 r. (sygn. akt IV CSK 333/08). Sąd rozstrzygał wówczas, czy zgoda ówcześnie właściwego organu prezydium powiatowej (miejskiej) rady narodowej (art. 179 par. 1 kodeksu cywilnego) na zrzeczenie się własności nieruchomości winna być złożona w formie decyzji administracyjnej (jak czyniono ówcześnie), czy w formie aktu notarialnego (czego oczekują współcześnie sądy i doktryna). Skłaniając się do pierwszego stanowiska, sąd wyjaśnił, że nie można do oceny prawnej zrzeczenia, które miało miejsce w 1989 r. i zostało dokonane zgodnie z powszechnie przyjmowaną wówczas wykładnią art. 179 k.c., stosować odmiennej wykładni, która pojawiła się ponad 10 lat później. Dodał także, że przeciwny pogląd stanowił zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego i stabilności stosunków własnościowych.

W uchwale z 29 czerwca 2012 r. Sąd Najwyższy przyjął całkiem inną postawę. W jaki sposób przekłada się ona na ochronę obrotu prawnego?

Dążąc do maksymalizacji ochrony prawa własności późnych przesiedleńców, Sąd Najwyższy nie uwzględnił potrzeby ochrony obrotu prawnego i stabilności stosunków własnościowych, które powstały po dziesiątkach lat w wyniku porzucenia przez dotychczasowych właścicieli swoich nieruchomości. Skutek jest taki, że tysiące ludzi nie zostało objętych ochroną przed negatywnymi skutkami nieuregulowanych stanów prawnych nieruchomości. Późni przesiedleńcy bądź ich spadkobiercy mają coraz mniej oporów przed brutalnym ingerowaniem w różnorodne sytuacje materialne tysięcy rodzin, które są wysiedlane i eksmitowane z domów lub mieszkań przez dziesięciolecia traktowanych jako niczyje (opuszczone za zawsze) bądź państwowe (potem samorządowe).

Późnym przesiedleńcom otwarto szeroko drogę do odzyskiwania nieruchomości porzuconych w Polsce, należy spodziewać się więcej tego typu spraw

@RY1@i02/2013/107/i02.2013.107.088000200.803.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Lech Obara radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Lech Obara i Współpracownicy

Rozmawiała Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz