Kto i kiedy ma prawo pierwokupu

Czy mogę mieć prawo pierwokupu biżuterii

Muszę sprzedać moją biżuterię. Ma ona dla mnie wartość sentymentalną. Czy mogę w umowie sprzedaży zastrzec prawo do jej późniejszego pierwokupu?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.815.jpg@RY2@

Prawo pierwokupu może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych (np. samochodu, mebli), jak i nieruchomości. Takim zastrzeżeniem mogą zostać objęte równie dobrze prawa majątkowe, np. autorskie, wierzytelności, udziały w spółkach. Prawo pierwokupu rodzi określone obowiązki po stronie właściciela rzeczy. Może on co prawda sprzedać rzecz w wybranym przez siebie czasie i po zadowalającej go cenie, ale pod warunkiem że osoba lub inny podmiot uprawniony do pierwokupu nie zdecydują się skorzystać ze swojego prawa. Osoba pozbywająca się takich kosztowności nie będzie więc mogła zmusić ich nowego właściciela do ich odsprzedaży w późniejszym terminie, powołując się na prawo pierwokupu. Podstawowym założeniem instytucji prawa pierwokupu jest to, że prawo to może być realizowane tylko wtedy, gdy zmianę stanu prawnego zainicjuje osoba zobowiązana z prawa pierwokupu, nigdy zaś do realizacji prawa pierwokupu nie może doprowadzić sam uprawniony (postanowienie Sądu Najwyższego z 11 października 1974 r., III CRN 235/74). Zamiast tego po ewentualnie dokonanej transakcji zbywca musi niezwłocznie zawiadomić uprawnionego z pierwokupu o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Odbywa się to przez złożenie stosownego oświadczenia sprzedającemu. Jednocześnie jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy (np. aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości), oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Podstawa prawna

Art. 596-598 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mogę żądać obniżenia ceny nieruchomości

Przez 10 lat dzierżawiłem pole. Teraz zostało ono sprzedane przez właściciela po wygórowanej moim zdaniem cenie. Czy korzystając z prawa pierwokupu, mogę żądać od właściciela obniżenia ceny rynkowej?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.816.jpg@RY2@

Wykonanie prawa pierwokupu polega na tym, że pomiędzy zobowiązanym właścicielem rzeczy a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez właściciela z osobą trzecią (inne konsekwencje mogą wynikać z przepisów szczególnych). Jeżeli uprawniony z ustawy do pierwokupu złoży oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa, nie może tego oświadczenia odwołać po jego dojściu do zobowiązanego. Od tej chwili osoba trzecia, z którą zawarta była umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, zostaje zwolniona z zobowiązania wynikającego z tej umowy, nawet jeśli później się okaże, że oświadczenie uprawnionego było bezskuteczne (wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2007 r., III CSK 181/2007).

Ograniczenie uprawnień związane z wykonywaniem prawa pierwokupu może być źle przyjmowane przez właściciela, który nie może do końca decydować o tym, komu sprzeda rzecz. Dlatego w praktyce może dochodzić do prób udaremnienia prawa pierwokupu, np. poprzez zastrzeżenie w umowie dodatkowych świadczeń na rzecz sprzedającego. Jeżeli jednak osoba wykonująca prawo pierwokupu nie będzie w stanie ich spełnić, może ona przekazać równowartość tych świadczeń. Przykładowo, jeżeli osoba trzecia nabywająca pole obciążone prawem pierwokupu dodatkowo zobowiązała się wykonać sprzedającemu usługę remontową, to wykonujący prawo może zapłacić za jej realizację. Kodeks cywilny zastrzega, że gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.

Podstawa prawna

Art. 600 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy przysługuje mi odroczony termin płatności

Nabywca nieruchomości, do której mam prawo pierwokupu, umówił się z właścicielem na odroczenie zapłaty ceny. Czy mogę skorzystać z takich samych warunków?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.817.jpg@RY2@

Podstawowym elementem umowy sprzedaży zawieranej przez właściciela z osobą trzecią jest cena. Zaufanie do wypłacalności nowego nabywcy czy poczynione przez niego zabezpieczenia mogą powodować, że według zawartej umowy cena ma być zapłacona w terminie późniejszym. Jednym z wprowadzonych przez kodeks cywilny odstępstw pomiędzy umową sprzedaży zawieraną z osobą trzecią i osobą, która korzysta z prawa pierwokupu, jest to, że nawet w przypadku odroczenia terminu zapłaty ceny nabywcy, uprawniony z pierwokupu powinien zasadniczo dokonać zapłaty jednocześnie z wykonaniem świadczenia wzajemnego. Uprawniony do pierwokupu może skorzystać z odroczonego terminu tylko wtedy, gdy odpowiednio zabezpieczy zapłatę. Zgodnie z art. 364 par. 1 k.c. zabezpieczenie powinno nastąpić przez złożenie pieniędzy do depozytu sądowego. Wyjątkowo może to być również inny sposób zabezpieczenia (np. weksel, hipoteka).

Podstawa prawna

Art. 601 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mogę domagać się odszkodowania za sprzedaż

Właściciel sprzedał użytkowaną przeze mnie nieruchomość osobie trzeciej, nie powiadamiając mnie o tym. Wskutek tego nie mogłem kupić działki w ramach przysługującego mi prawa pierwokupu. Czy mogę żądać naprawienia wynikłej stąd szkody?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.818.jpg@RY2@

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których właściciel sprzedaje rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, nie informując nowego nabywcy o takiej sytuacji prawnej i nie zastrzegając w zawartej z nim umowie wiążącego się z tym warunku. Takie zaniechanie nie prowadzi jednak do nieważności transakcji sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Sprzedawca ponosi jedynie odpowiedzialność względem uprawnionego do pierwokupu za wynikłą w ten sposób szkodę. Identyczna odpowiedzialność ciąży na sprzedającym w razie, gdy w ogóle nie zawiadomił on uprawnionego o dokonanej sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością (np. dotyczące jej ceny, dodatkowych świadczeń, terminu płatności).

Opisana wyżej zasada chroni interesy majątkowe uprawnionego z pierwokupu w sytuacji, gdy sprzedający udaremnił wykonanie jego prawa. Zdecydowanie większa ochrona przysługuje uprawnionym do pierwokupu z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy. Dokonana z ich pominięciem bezwarunkowa sprzedaż jest uważana za nieważną. Mogą oni więc żądać zawarcia umowy sprzedaży, a nie jedynie odszkodowania.

Podstawa prawna

Art. 599 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy przysługuje mi prawo pierwokupu mieszkania

Od kilkunastu lat wynajmuję mieszkanie należące do gminy i mam z nią zawartą umowę najmu na czas nieokreślony. Czy w związku z tym mam prawo pierwokupu lokalu, w razie gdyby gmina chciała go sprzedać?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.819.jpg@RY2@

Najemcom lokali komunalnych, z którymi najem został nawiązany na czas nieokreślony, przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu. Pierwszeństwo tym różni się od prawa pierwokupu, że realizuje się ono przed zawarciem umowy sprzedaży. Sprzedawca, na którym ciąży powinność uszanowania pierwszeństwa, powinien po pierwsze powiadomić osobę, której pierwszeństwo przysługuje, o zamiarze zbycia odnośnego przedmiotu. Po drugie zaś powinien umożliwić jej zakup owego przedmiotu w pierwszej kolejności. Pierwszeństwo nie stwarza roszczenia o zawarcie umowy. Nie jest też oparte na konstrukcji prawa podmiotowego. Naruszenie pierwszeństwa zastrzeżonego w umowie wywołać może jedynie sankcję odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu (wyrok Sądu Arbitrażowego przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie z 24 kwietnia 2006 r., sygn. akt SA 193/2005). Najemcy mieszkań komunalnych muszą być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im prawie pierwszeństwa. Aby skorzystać ze swojego prawa, muszą złożyć wnioski o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Przy tym termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Podstawa prawna

Art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy gminie przysługuje prawo do zakupu zabytku

Chcę kupić od prywatnego właściciela zrujnowany zabytkowy dworek. W urzędzie dowiedziałem się, że nie jest to takie proste, bo prawo pierwokupu do tej nieruchomości przysługuje gminie. Czy to prawda?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.820.jpg@RY2@

W przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków prawo pierwokupu przysługuje gminie. Istnienie tego prawa jest warunkowane zaistnieniem jeszcze jednej przesłanki, a mianowicie wpisu prawa w dziale III księgi wieczystej. Jeżeli oba te warunki zostaną spełnione, to sprzedaż nieruchomości może nastąpić tylko wtedy, gdy wójt, burmistrz, prezydent miasta nie zdecydują się na nabycie dworku. Oznacza to, że rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko warunkowo, tj. pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego uprawnienia. Prawo pierwokupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków nie przysługuje gminie w kilku wyjątkowych sytuacjach, np. jeżeli jej sprzedaż następuje na rzecz osób najbliższych dla sprzedawcy.

Podstawa prawna

Art. 109 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy ANR może kupić moją działkę rolną

Chcę kupić cztery hektary pola po bardzo korzystnej cenie. Dowiedziałem się, że w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości rolnych prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Czy oznacza to, że mogę zostać uprzedzony przez agencję?

@RY1@i02/2013/055/i02.2013.055.18300150e.821.jpg@RY2@

Prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych, których powierzchnia nie przekracza 5 ha. Równocześnie jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Przed 8 lipca 2010 r. przepisy o prawie pierwokupu ANR miały zastosowanie do wszelkich nieruchomości bez względu na ich powierzchnię, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele nierolne. Powodowało to, że 80 proc. spośród tysięcy umów przekazywanych rocznie do Agencji Nieruchomości Rolnych dotyczyło nieruchomości o powierzchni poniżej 1 hektara. Ograniczenie powierzchni nieruchomości rolnych, w stosunku do których agencji służy prawo pierwokupu lub uprawnienie do nabycia nieruchomości rolnej, skróciło znacznie czas przenoszenia własności nieruchomości oraz zmniejszyło ilość czynności biurokratycznych wykonywanych przez pracowników agencji.

Podstawa prawna

Art. 3 i 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl