W jaki sposób zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego

Czy umowę najmu można zabezpieczyć

Zamierzam wynajmować swoje mieszkanie studentom. Czy przygotowując umowę, mogę w jakiś sposób zabezpieczyć swoje interesy przed ewentualnym zniszczeniem rzeczy pozostawionych w lokalu?

@RY1@i02/2013/045/i02.2013.045.18300150e.813.jpg@RY2@

Zgodnie z przepisami najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli natomiast najemca używa rzeczy wbrew przewidzianym powyżej regułom i nie przestaje jej używać w naganny sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Lokator musi wtedy niezwłocznie opuścić lokal i pokryć szkody wyrządzone właścicielowi. Właściciele lokalu muszą jednak pamiętać, że korzystanie z wynajmowanego mieszkania wiąże się z naturalnym zużyciem elementów jego wyposażenia i wykończenia. Wraz z upływem czasu użytkowania np. czyste ściany mogą zostać pobrudzone, a położone tuż przed wynajęciem panele mogą się nieco zetrzeć. Dodatkowo interesy wynajmującego przed konsekwencjami nieprawidłowego korzystania z lokalu można zabezpieczyć już na etapie podpisywania umowy. Zgodnie z przepisami samo zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, w tym szkód, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może natomiast przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Podstawa prawna

Art. 6, 19a ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy strony powinny spisać prawa i obowiązki

Poszukuję mieszkania do wynajęcia. Na jakie elementy muszę zwrócić uwagę, aby nie zawrzeć niekorzystnej umowy? Czy muszą zostać w niej wymienione moje uprawnienia i obowiązki?

@RY1@i02/2013/045/i02.2013.045.18300150e.814.jpg@RY2@

Aby umowa najmu lokalu zabezpieczała interesy stron, trzeba ją sporządzić na piśmie i określić strony, wynajmowany lokal, czas trwania najmu, wysokość czynszu oraz podać datę i miejsce sporządzenia umowy. Powinna m.in. określać prawa i obowiązki obu stron, czyli wynajmującego i najemcy. Oprócz tego należy podać wysokość czynszu za mieszkanie, a przede wszystkim ustalić, czy najemca jeszcze dodatkowo ponosi opłaty, np. za korzystanie z garażu (lub miejsca postojowego) przynależnego do mieszkania oraz za media (prąd, gaz, wodę). Należy ustalić, czy będzie płatny do rąk wynajmującego, na wskazany przez niego rachunek w banku lub w inny sposób, a także z góry czy z dołu oraz do którego dnia każdego miesiąca. W praktyce wysokość czynszu może być określona w złotych lub w walucie obcej, np. przeliczonej według kursu NBP w dniu zapłaty. Ustaloną kwotę należy wpisać do umowy. Obowiązuje przy tym zasada, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale z nim zamieszkujące osoby pełnoletnie. Jednakże ich odpowiedzialność ogranicza się tylko do okresu stałego zamieszkiwania razem z najemcą. Istotnym postanowieniem umowy najmu jest również wskazanie, na jaki czas została zawarta umowa: nieokreślony lub określony, a w tym ostatnim przypadku podanie czasu jej trwania. W razie gdy właściciel mieszkania wymaga uiszczenia kaucji, to w umowie należy wskazać jej wysokość oraz określić zasady zwrotu pieniędzy po zakończeniu najmu. Właściciel mieszkania ma też prawo zastrzec, że z tej kwoty zostaną potrącone koszty naprawy wszystkich szkód, które w mieszkaniu wyrządził najemca. Aby uniknąć nieporozumień przy rozliczaniu kaucji i ustalaniu wysokości opłat z tytułu wyrównania szkód, warto sporządzić załącznik do umowy z opisem stanu wyposażenia mieszkania.

Podstawa prawna

Art. 659, 660, 6881 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy lokator sam musi wyremontować ściany

W wynajmowanym mieszkaniu wywierciłem w ścianach kilkanaście dziur, by zawiesić obrazy. Zrobiłem to za zgodą właściciela. Podczas wyprowadzki powiedział mi, że ściany mają wyglądać tak jak wcześniej, bo inaczej potrąci mi na remont z kaucji. Czy miał do tego prawo?

@RY1@i02/2013/045/i02.2013.045.18300150e.815.jpg@RY2@

Właściciel nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur, skoro zgodził się w umowie na zawieszenie obrazów. Zgodnie z przepisami po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Jednak najemca ponosi odpowiedzialność nie za każde pogorszenie przedmiotu najmu, lecz jedynie za takie, które związane jest z nieprawidłowym jego używaniem. Z przepisów nie wynika, że najemca ma przywrócić stan pierwotny przedmiotu najmu. W praktyce przyjmuje się, że jeżeli jednak najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem.

Podstawa prawna

Art. 675 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy przysługuje zwrot poniesionych kosztów

Wynająłem mieszkanie, w którym meble były w złym stanie. W porozumieniu z wynajmującym postanowiłem je wyremontować. Umowa najmu wygasła, a ja zostawiłem meble w mieszkaniu. Czy mogę domagać się zwrotu poniesionych kosztów?

@RY1@i02/2013/045/i02.2013.045.18300150e.816.jpg@RY2@

Zgodnie z przepisami najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą - a takim ulepszeniem jest niewątpliwie modernizacja mebli - to w przypadku braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie traktować należy jako nakład. W zależności od jego charakteru może to być nakład konieczny bądź użytkowy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu mieszkania wynajmującemu. W praktyce zatem w przypadku konieczności dokonania napraw bądź poprawek w wynajmowanym lokalu przed rozpoczęciem korzystania z niego warto te kwestie rozstrzygnąć w umowie. Często stosowanym rozwiązaniem jest w takiej sytuacji jest obniżenie czynszu w zamian za przeprowadzony remont. Jeżeli jednak w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do normalnego korzystania (np. przeciekający dach), najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Podstawa prawna

Art. 662 i 663 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy warto podpisać protokół

Zamierzam wynajmować mieszkanie. Czy dla uniknięcia wątpliwości przy zakończeniu umowy warto opisać stan rzeczy w nim się znajdujących?

@RY1@i02/2013/045/i02.2013.045.18300150e.817.jpg@RY2@

Aby uniknąć problemów przy odbiorze mieszkania po zakończeniu umowy, wynajmujący powinien zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia z tego tytułu już w momencie jej podpisywania. Właściciel może to zrobić w umowie albo w dołączonym do niej protokole przekazania mieszkania. Niezależnie od wybranej formy w odpowiednim paragrafie umowy bądź protokole należy w sposób szczegółowy opisać stan mieszkania. Odnosi się to również do mebli i sprzętu gospodarstwa domowego, które się w nim znajdują, a najemca będzie z nich korzystał. Jeżeli są to rzeczy fabrycznie nowe, których do tej pory nikt nie używał, to wówczas należy to zaznaczyć. Z kolei opisując np. stan mebli czy AGD, które były już używane, należy określić stopień ich zużycia i wskazać wszelkie usterki, które w nich występują. W praktyce wyszczególnienie wad leży w interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Odpowiednie zapisy będą z jednej strony stanowiły podstawę ewentualnych rozliczeń przy dochodzeniu roszczeń za zniszczenia spowodowane przez najemcę, a z drugiej będą przydatnym dowodem na etapie postępowania sądowego. Niezależnie od tego, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Podstawa prawna

Art. 385 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy najemca zawsze może podnająć mieszkanie

Razem z koleżanką wynajmuję mieszkanie. Obecnie jednak czynsz jest dla nas za duży i zamierzamy podnająć pokój kolejnej koleżance. Czy mogę to zrobić bez zgody właściciela?

@RY1@i02/2013/045/i02.2013.045.18300150e.818.jpg@RY2@

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Innymi słowy na każdorazowe zawarcie umowy podnajmu albo użytkowania najemca musi uzyskać zgodę wynajmującego. Ta nie jest wymagana wyłącznie w odniesieniu do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, np. dziecka czy rodzeństwa.

W razie naruszenia tego nakazu musi liczyć się z tym, że właściciel mieszkania rozwiąże z nim umowę, dokonując wypowiedzenia najmu nie później niż na miesiąc w przód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli jednak już dojdzie do podnajmu za zgodą właściciela, to wówczas zawarta umowa rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. W praktyce nie ma przeciwskazań, aby na podnajem lokalu właściciel wyraził zgodę już w umowie najmu. W przeciwnym wypadku będzie wymagane jego oddzielne oświadczenie woli.

Podstawa prawna

Art. 6882 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl