Umowa tylko z jednym właścicielem to ryzyko pośrednika

Czy umowa pośrednictwa wynajmu nieruchomości jest skuteczna, jeśli jej stroną był tylko jeden ze współwłaścicieli? Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w postępowaniu dotyczącym kary dyscyplinarnej nałożonej na pośrednika nieruchomości odpowiedział na to pytanie negatywnie. Podkreślił, że oferowanie do najmu lokalu, który stanowi współwłasność bez stosownej umowy pośrednictwa zawartej z wszystkimi ze właścicielami, jest nadużyciem i może stanowić podstawę odpowiedzialności dyscyplinarnej.

Jednak rzecz nie jest oczywista. Zdaniem Leszka A. Hardka, prezydenta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, podpisanie umowy pośrednictwa w wynajmie lokalu to zamówienie usługi czynności faktycznych zmierzających do wynajęcia nieruchomości, a nie czynność prawna prowadząca do wynajęcia nieruchomości. Dlatego jego zdaniem współwłaściciel może - bez względu na liczbę udziałów we współwłasności - zawrzeć we własnym imieniu z agentem taką umowę. Ekspert zaznacza, by nie utożsamiać umowy pośrednictwa z umową najmu. - Jedynie ta druga wymaga zgody wszystkich właścicieli. Pośrednik musi jednak zawsze zachować należytą staranność podczas wykonywania czynności - dodaje Hardek.

Pośrednik powinien więc sprawdzić, czy pozostali współwłaściciele wiedzą o planach i wyrażają zgodę na wynajęcie nieruchomości. Ma to jednak znaczenie raczej dla komfortu jego pracy i dalszych czynności, a nie dla ważności umowy pośrednictwa.

Łukasz Papier, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Baurska, Senkowska, Szczęsna i Partnerzy, rozpatrując problem, powołuje się na zapisany w art. 200 kodeksu cywilnego obowiązek współdziałania współwłaścicieli w zarządzaniu rzeczą wspólną.

- Podejmowanie decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa możemy podzielić co do zasady na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres. W zależności od tego, jak zakwalifikujemy daną czynność, wymagana będzie do jej zawarcia zgoda większości lub wszystkich współwłaścicieli - tłumaczy prawnik.

Umowę pośrednictwa w wynajmie lokalu kwalifikuje jednak jako czynność zwykłego zarządu, do której wystarczy zgoda większości współwłaścicieli.

Zgoda jest co do tego, że umowa najmu będzie zawsze czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Grzegorz Miszczyk, adwokat z Kancelarii Adwokackiej Miszczyk i Partnerzy, umowie pośrednictwa stawiałby jednak większe wymogi niż tylko zgoda większości. Dopuszcza możliwość jej zawarcia przez współwłaściciela pod warunkiem, że zawierałaby wzmiankę o jego sytuacji prawnej oraz zastrzeżenie, że do podpisania docelowej umowy najmu wymagana będzie zgoda pozostałych. - Ponadto w umowie powinien znaleść się zapis, że on sam zapłaci pośrednikowi należne wynagrodzenie, jeżeli ten umowę wykona - dodaje.

Jak jednak podkreśla, sytuacja jest rzeczywiście ryzykowna - z punktu widzenia pośrednika. Zawierając bowiem umowę tylko z jednym z właścicieli, nie ma on pewności, że gdy znajdzie potencjalnego najemcę, dojdzie do zawarcia umowy.

Natalia Ryńska

natalia.rynska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok WSA z 19 sierpnia 2014 r., syng. akt VI SA/Wa736/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia