Wierzytelność hipoteczną można odliczyć od ceny nieruchomości uzyskanej na licytacji

Brak tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi może zablokować zaspokojenie wierzyciela z licytowanej nieruchomości nawet, gdy jego wierzytelność zabezpieczona była na niej hipoteką - orzekł Sąd Najwyższy.

19 lutego 2014 r. odbyła się licytacja prawie hektarowej działki z zabudowaniami należącej do dłużnika U. Przeciwko niemu toczyło się postępowanie egzekucyjne wszczęte przez bank. Działka - sprzedana za 762 tys. zł - miała już jednak obciążoną hipotekę i nabył ją właśnie jeden z wierzycieli hipotecznych. U niego licytowany miał dług na kwotę ponad 806 tys. zł - właśnie ten zabezpieczony hipoteką.

Sąd rejonowy w B. udzielił przybicia i prawie dwa miesiące później wezwał nabywcę do złożenia na rachunek depozytowy sądu ceny, za którą wylicytował działkę. Jednak nabywca wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę - zażądał pomniejszenia ceny poprzez zaliczenie na jej poczet przysługującej mu wierzytelności hipotecznej. Przekraczała ona wszak o ponad 40 tys. zł wylicytowaną wartość nieruchomości.

Sąd rejonowy w B. spełnił to żądanie, pomniejszając praktycznie do zera cenę, jaką kupujący miał zapłacić. Sąd powołał się tu na art. 968 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Za zgodą innego wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca także może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda ta powinna jednak być stwierdzona dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma uiścić cenę.

Zażalenie na postanowienie o przysądzeniu własności złożył bank, który wszczął postępowanie egzekucyjne. Jedynie on dysponował bowiem tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowi. Pozostali wierzyciele niejako dołączyli do egzekucji. Rozpoznający je Sąd Okręgowy w L. zdecydował w efekcie o skierowaniu do Sądu Najwyższego pytania: czy wierzyciel hipoteczny, niebędący wierzycielem egzekwującym, który przed zajęciem nieruchomości uzyskał na niej hipotekę zwykłą, stwierdzoną w opisie i oszacowaniu, i który uzyskał przybicie na skutek zgłoszenia wniosku o przejęcie nieruchomości na własność, a następnie - w ramach wykonania warunków licytacyjnych - złożył oświadczenie o zaliczeniu na poczet ceny nabycia swojej wierzytelności hipotecznej, może uzyskać przysądzenie własności, pomimo że nie przedłożył tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi?

W odpowiedzi SN wydał uchwałę, w której stwierdził, że wierzytelność zabezpieczona na nieruchomości dłużnika hipoteką ujawnioną w opisie i oszacowaniu, przedstawiona do zaliczenia na poczet ceny nabycia nieruchomości, powinna być stwierdzona tytułem wykonawczym (art. 968 par. 1 w zw. z art. 1036 par. 2 k.p.c.). Dotyczy to także wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą powstałą przed dniem wejścia w życie ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, jeżeli postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte po tej dacie (art. 13 ust. 1 ustawy nowelizującej).

Michał Culepa

 dgp@infor.pl

ORZECZNICTWO

Uchwała Sądu Najwyższego z 8 października 2015 r., sygn. akt III CZP 55/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia