Dłużnik sprzedał nieruchomość, by nie spłacać zobowiązania? Wierzyciel musi działać, i to szybko

Chodzi o uchwałę, którą Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów podjął 2 lutego 2022 r. (sygn. akt III CZP 32/22). Sprawa - w dużym uproszczeniu - dotyczyła sporu koncentrującego się wokół nieruchomości (znajdującej się w tym konkretnym przypadku formalnie w użytkowaniu wieczystym), którą nieuczciwy dłużnik (nazwijmy go: podmiot A), uciekając z majątkiem przed swoim wierzycielem (podmiot B), sprzedał osobie trzeciej (podmiot C). Wierzyciel B - korzystając z tzw. skargi pauliańskiej - po pewnym czasie zdołał doprowadzić do uznania przez sąd za bezskuteczną czynności zbycia prawa wieczystego tej nieruchomości osobie trzeciej. Tyle że tymczasem nowy posiadacz nieruchomości (podmiot C) zaciągnął pożyczkę, która to transakcja została zabezpieczona hipoteką na rzeczonej nieruchomości (pojawił się zatem kolejny wierzyciel ‒ podmiot D). Sąd Najwyższy stanął przed pytaniem, które roszczenie egzekucyjne dotyczące prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości ma pierwszeństwo: czy roszczenie wierzyciela pauliańskiego (podmiotu B), czyli pierwotnego poszkodowanego wierzyciela, przed którym uciekł nieuczciwy dłużnik, pozbywając się nieruchomości, czy też roszczenie tego wierzyciela, który po sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej udzielił nowemu nabywcy pożyczki zabezpieczonej hipoteką (podmiotu D).

Treść podjętej uchwały brzmi następująco: „W razie zbiegu ‒ w postępowaniu egzekucyjnym z użytkowania wieczystego ‒ uprawnienia wierzyciela (pauliańskiego), względem którego czynność prawna zbycia tego prawa, zawarta między dłużnikiem a osobą trzecią, została uznana za bezskuteczną (art. 532 k.c. [ustawa z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny; t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459 ‒ red.]), z uprawnieniem wierzyciela (hipotecznego), który uzyskał na tym prawie zabezpieczenie hipoteczne na podstawie czynności prawnej zawartej z osobą trzecią, ale przed ujawnieniem w księdze wieczystej roszczenia wierzyciela pauliańskiego, mają zastosowanie reguły pierwszeństwa wynikające z ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204), chyba że wierzyciel pauliański zakwestionował skutecznie czynność prawną ustanowienia hipoteki w trybie skargi pauliańskiej realizowanej w formie powództwa albo zarzutu przeciwko wierzycielowi hipotecznemu (art. 531 par. 1 i 2 k.c.)”.