Dług oddaje obecny właściciel nieruchomości

Bank ma prawo żądać zwrotu pożyczonych pieniędzy. Dlatego kredyt zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości musi oddać obecny jej właściciel, skoro nabył ją wraz z tym obciążeniem, a kredytobiorca go nie spłacił.

Spółka Hotele GE Polska zawarła 17 grudnia 1997 r. umowę dotyczącą wybudowania budynku mieszkalno-usługowego i hotelu przez dewelopera. Hotel miał być posadowiony na nieruchomości gruntowej, której był on użytkownikiem wieczystym. Umowa ta była potem zmieniona, a jej ostatnia wersja w części dotyczącej hotelu mówiła, że sprzedający (deweloper) zobowiązuje się sprzedać spółce własność hotelu. Na realizację inwestycji spółka X, osoba trzecia, zaciągnęła kredyty w Banku Handlowym, a deweloper złożył oświadczenie o zabezpieczeniu ich hipotekami na nieruchomości, której był użytkownikiem wieczystym. 10 lutego 2003 r. do księgi wieczystej wpisano dwie hipoteki, ale wcześniej zostało wpisane do niej roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W czerwcu tego roku deweloper zawarł ze spółką Hotele GE Polska umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i ustanowienia służebności gruntowej. Tym lokalem był hotel. Ponieważ zaciągający kredyt nie spłacił go mimo kilkakrotnego przedłużania ostatecznego terminu, a deweloper upadł, Bank wystąpił przeciwko spółce Hotele Polskie GE o wydanie nakazu zapłaty na nieco ponad 20 mln zł z odsetkami. Wtedy spółka wystąpiła z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Twierdziła, że jej roszczenie ma pierwszeństwo przed obciążeniem hipoteki, a więc wpis hipoteki należy wykreślić.

Sąd wydał nakaz, spółka wniosła od niego zarzuty, ale sąd I instancji utrzymał nakaz. Ustalił podany wyżej stan faktyczny i to, że 24 listopada 2003 r. nieruchomość lokalowa – hotel – została odłączona i utworzono dla niej odrębną księgę wieczystą, do której przeniesiono wpisane hipoteki. Nie uwzględnił wniosku o zawieszenie postępowania, gdyż uznał, że domniemanie zgodności wpisu do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można obalić w każdym postępowaniu, a nie tylko w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Spółka odwołała się, bo twierdziła, że sąd I instancji błędnie przyjął, iż wpis hipoteki kaucyjnej (jedna była kaucyjna) jest wystarczającym dowodem na istnienie wierzytelności wobec dłużnika rzeczowego. Podnosiła także, że ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu, zabezpieczonego wpisem do księgi roszczenia nie wywołuje skutków dla obciążenia nieruchomości hipoteką ustanowioną później niż wpis roszczenia. Sąd II instancji oddalił apelację. Stwierdził, że przy orzekaniu musiał uwzględnić stan istniejący w dacie zamknięcia rozprawy przez sąd odwoławczy. Stan ten był zaś taki, że powództwo spółki o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zostało oddalone. Tym wyrokiem sąd jest związany, co oznacza, że nie może badać zarzutów, które kwestionowały zgodność hipotek z rzeczywistym stanem prawnym. A więc pozwany mógł się bronić tylko zarzutami dotyczącymi wierzytelności zabezpieczonej hipotekami, tyle że nie zgłosił ich w terminie, a więc w zarzutach od nakazu, na co zwrócił już uwagę sąd I instancji.

Od wyroku spółka wniosła skargę kasacyjną, w której podnosiła, oprócz wcześniejszych zarzutów, i to, że została pozbawiona prawa do obrony, ponieważ wyrok ze sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie został włączony do materiału dowodowego, a sąd II instancji odniósł się do niego w uzasadnieniu. Sąd Najwyższy oddalił skargę. W ustnym uzasadnieniu wyroku stwierdził, że sąd apelacyjny dopuścił się wspomnianego uchybienia, ale nie jest ono istotne, tj. takie, które może mieć wpływ na wynik sprawy. Zarzut dotyczący związania sądu wyrokiem z innej sprawy też jest słuszny, ale i to uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy. Związanie prawomocnym wyrokiem oznacza związanie stanem rzeczy, ukształtowaniem prawa orzeczeniem, ale w dacie wyrokowania w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Jednak i tu prekluzja dowodowa uniemożliwiała wskazywania nowych dowodów i faktów.

Efekt jest więc taki, że pozwany, który nabył hotel z obciążoną hipoteką, musi zwrócić bankowi kredyt, chociaż nie on go zaciągał.