Nawet umowy dotyczące drobnych remontów wymagają umowy pisemnej

W wyroku z 15 grudnia 2009 r. Trybunał Konstytucyjny próbował wyjaśnić wątpliwości, jakie powstają przy interpretacji umów o roboty budowlane (sygn. akt P 105/08). Porównał też te umowy z umowami o dzieło. Te ostatnie mogą dotyczyć najróżniejszych dzieł mieszczących się w najszerzej pojętym kręgu ludzkiej aktywności, w tym do dzieł o bardzo wysokim stopniu skomplikowania i znaczącej wartości materialnej.

Niemniej jednak jeśli dzieło takie polegać miałoby na wykonaniu robót budowlanych, to strony mogą związać się specjalną umową - umową budowlaną.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji prawnej konkretnej umowy ma więc jej przedmiot, to jest dzieło, które na jej podstawie ma zostać wykonane. Skoro zaś kodeks nie nadaje pojęciu robót budowlanych odmiennego znaczenia, to należy rozumieć je tak, jak jest ono zdefiniowane w prawie budowlanym.

Zdaniem Trybunału ani kryterium większych rozmiarów, ani zindywidualizowanych właściwości nie zostały szczegółowo zdefiniowane. Nie oznacza to jednak niemożliwości dokonania tego rodzaju oceny.

Umowy o roboty budowlane muszą być zawarte na piśmie. Dotyczy to szczególnie kontraktów zawieranych przez wykonawców z podwykonawcami oraz przez podwykonawców z dalszymi podwykonawcami.

Problem pojawia się w wypadku konieczności zakwalifikowania umowy z podwykonawcą jako umowy o dzieło albo umowy budowlanej. Wynika on z wątpliwości, czy każda umowa podwykonawcy z wykonawcą jest automatycznie umową budowlaną - gdy taka właśnie umowa wiąże wykonawcę z inwestorem, czy też decydujące znaczenie dla charakteru umowy podwykonawcy mają kryteria przedmiotowe z art. 647 kodeksu cywilnego (obiekt większych rozmiarów).

O charakterze umowy o podwykonawstwo przesądza nie samo uczestnictwo w procesie inwestycyjnym, lecz cechy przedmiotowe.

Trybunał zgodził się też z najnowszą wykładnią Sądu Najwyższego (SN) dotyczącą zdefiniowania robót budowlanych. W wyroku z 17 lipca 2008 r. SN stwierdził, że aktualna wykładnia przepisu art. 658 kodeksu cywilnego (k.c.) musi uwzględniać obecny stan prawny, w tym zmiany legislacyjne wprowadzone do kodeksu cywilnego ustawą z 14 lutego 2003 r. Do umów o wykonanie remontu, a więc dotyczących wykonania robót budowlanych, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części stosuje się przepisy tytułu XVI księgi trzeciej kodeksu cywilnego.

Dla prawidłowego zakwalifikowania tych umów nie ma zasadniczego znaczenia wielkość objętego nimi przedsięwzięcia, lecz odpowiedź na pytanie, czy dotyczyło ono remontu obiektu budowlanego w rozumieniu art. 658 kodeksu cywilnego.

Jeżeli przedmiotem umowy jest remont budynku czy budowli bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy nazwanej - roboty budowlane.

Ponadto zdaniem Trybunału art. 647 k.c. - w związku z art. 658 k.c. - znajdzie zastosowanie do robót remontowych, przebudowy, rozbudowy i nadbudowy, ponieważ mieszczą się one w pojęciach budowy i robót budowlanych, których znaczenie ustalone jest przez art. 3 pkt 6 i 7 prawa budowlanego.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji prawnej konkretnej umowy ma więc jej przedmiot, to jest dzieło, które na jej podstawie ma zostać wykonane. Skoro zaś kodeks nie nadaje pojęciu robót budowlanych odmiennego znaczenia, to należy rozumieć je tak, jak jest ono zdefiniowane w prawie budowlanym.

Katarzyna Żaczkiewicz

Art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm).

Art. 647, 658 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz.93 z późn. zm.).