Zbywca był świadom skutków zawarcia umowy

Odwołanie się do wiedzy specjalnej biegłych: neurologa, psychologa czy psychiatry (ich opinii) byłoby wskazane, gdyby chociaż uprawdopodobniono, że zachowanie pozwanej odpowiadało zawartej w art. 82 kodeksu cywilnego definicji stanu wyłączającego świadomość, czyli swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.

W październiku 2006 r. strony zawarły pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości za cenę 400 tys. zł, a powodowie wpłacili zadatek w wysokości 40 tys. zł. W końcu listopada 2006 r. strony zawarły przed notariuszem warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Na jej podstawie pozwani sprzedali powodom, a ci nabyli do majątku wspólnego na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, niezabudowaną działkę, pod warunkiem że Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu na podstawie ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W grudniu 2006 r. pozwani poinformowali powodów o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczeń woli, zawartych w akcie notarialnym, jako złożonych z wyłączeniem świadomości, pod wpływem błędu, o którym kupujący mieli świadomość. W grudniu 2006 r. Skarb Państwa poinformował notariusza, przed którym zawarto warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. Sąd Okręgowy w Warszawie nakazał pozwanym złożenie oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia na powodów własności nieruchomości. Od wyroku apelację wnieśli pozwani.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem. Zatem do skutecznego przeniesienia na rzecz powodów prawa własności konieczne było zawarcie dodatkowego porozumienia stron, obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności, w formie aktu notarialnego - stosownie do art. 157 par. 2 i art. 158 k.c. Wobec niedojścia do podpisania stanowczej umowy powodowie uprawnieni byli do wystąpienia o wydanie przez sąd orzeczenia w trybie art. 64 k.c. W okolicznościach niniejszej sprawy nie było podstaw - odmiennie niż to utrzymuje strona pozwana - do przyjęcia, że sprzedający działali w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji i/czy że działali pod wpływem błędu, wywołanego przez powodów. Pozwani, poza sygnalizowaniem, iż zostali "dotknięci tragicznymi zdarzeniami oraz głębokim kryzysem rodzinnych więzi uczuciowych" w istocie nie wyświetlili, o jakie fakty chodzi. Nie zostały poparte dokumentacją medyczną (sporządzoną, zanim zawisł ten spór) jakiekolwiek stany zaburzeń psychicznych pozwanej. Sąd okręgowy prawidłowo uznał, iż pozwani doskonale zdawali sobie sprawę z konsekwencji własnych poczynań. Nie sposób zakwestionować powyższej oceny w kontekście zawartego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ustalenia sekwencji zdarzeń, żeby tylko wspomnieć o zamieszczeniu przez pozwanych oferty sprzedaży nieruchomości po cenie 300 zł za mkw. (wrzesień 2006 r.), wybraniu kandydatów na nabywców (wrzesień - październik 2006 r.), zawarciu pisemnej umowy przedwstępnej sprzedaży z ustaloną ceną za działkę (październik 2006 r.), zawarciu aktem notarialnym warunkowej umowy sprzedaży (listopad 2006 r.). Ewentualnie spóźnione konsultacje czy ryzyko popadnięcia w niekorzystny ruch cen na rynku nieruchomości mogą obciążać wyłącznie pozwanych i z całą pewnością nie przemawiają za działaniem pozwanych w stanie wyłączającym ich swobodę i wolę w decydowaniu.

Sąd okręgowy słusznie nie znalazł postaw do zastosowania w sprawie art. 82 k.c., który przewiduje sankcję nieważności oświadczenia woli złożonego przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Sąd okręgowy także słusznie nie znalazł podstaw do zastosowania w sprawie art. 84 k.c., który przewiduje możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w razie błędu co do treści czynności prawnej. W oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z 30 listopada 2006 r. pozwani za istotny błąd, który - też ich zdaniem - przez powodów został wywołany, uznawali fakt, iż umowa nie zawierała zapisu dotyczącego jednoznacznego terminu zapłaty ceny. Dopiero w procesie zarzuca się powodom wprowadzenie w błąd poprzez określenie ceny nieruchomości na 400 tys. zł. Sąd okręgowy prawidłowo ocenił, iż zawarty w umowie zapis co do terminu zapłaty ceny (reszty ceny) nie podlega kwalifikacji pod kątem błędu na gruncie art. 84 k.c. Zgodnie z omawianym zapisem kupujący zobowiązali się resztę cenę w wysokości 360 tys. zł zapłacić sprzedającym w ciągu siedmiu dni od podpisania umowy przeniesienia własności z kwoty kredytu bankowego udzielonego na nabycie działki. Powodowie z uwagi na zawartą umowę kredytową w celu zakupu nieruchomości nie wywoływali zagrożenia nieuiszczenia ceny. Dotrzymanie terminu 30 listopada 2006 r. nie było możliwe z uwagi na zachowania samych pozwanych, którzy przesuwali termin zawarcia aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży.

Kajetan Tworek

aplikant sądowy w Poznaniu

OPINIA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Przepis art. 64 k.c. (z którym pozostaje w związku podstawa wydanego rozstrzygnięcia) stanowi, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Przepis ten określa jedynie prawne konsekwencje uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Nie może być on jednak traktowany jako samodzielne źródło tego obowiązku. Taki obowiązek powinien wynikać z określonej czynności prawnej bądź też przepisu ustawy. Jeżeli źródłem roszczenia ma być umowa, musi ona zawierać skonkretyzowane co do osoby i treści zobowiązanie do przeniesienia własności i wyrażać się w formie zastrzeżonej dla ważności zobowiązania, względnie wymaganej dla powstania roszczenia.