Umowa przenosząca własność nieruchomości jest nieważna

TEZA

Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna.

STAN FAKTYCZNY

Notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej, polegającej na przeniesieniu własności działki przez B.W. na A.K. w drodze umowy sprzedaży. Jego zdaniem ta czynność prawna byłaby niezgodna z prawem. Decyzja prezydenta miasta o podziale nieruchomości, wydana na podstawie art. 93 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.), zawierała bowiem warunek, że z chwilą przeniesienia własności nieruchomości wydzielonych działek na nabywców zostanie ustanowiona służebność drogowa, zapewniająca dostęp nowo powstałym działkom do drogi publicznej lub też że zostanie przeniesiony udział w prawie współwłasności tzw. drogi osiedlowej, zapewniający dostęp do drogi publicznej. Skoro warunek ten nie został przez strony umowy spełniony, to czynność prawna jest niedopuszczalna.

Przy rozpoznawaniu zażalenia sąd okręgowy przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy jeśli organ administracyjny wydał decyzję o podziale nieruchomości zawierającą warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych zostanie ustanowiona służebność drogowa, zapewniająca dostęp do drogi publicznej, czynność prawna polegająca na przeniesieniu prawa własności wydzielonej działki w drodze sprzedaży bez jednoczesnego ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej byłaby nieważna jako sprzeczna z ustawą.

UZASADNIENIE

Sąd Najwyższy zauważył, że zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej lub nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Według art. 99 u.g.n., w sytuacji takiej dokonuje się podziału nieruchomości, pod warunkiem że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione takie służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Celem wprowadzenia art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. było zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii dostępu do drogi publicznej. Wprawdzie art. 145 k.c. przewiduje możliwość ustanowienia służebności także wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, jednak nie zapewnia to takich rezultatów, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć w art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. Skoro z chwilą zbycia, o którym mowa w art. 99, prawo własności wydzielonej nieruchomości uzyskuje nabywca, powstaje potrzeba nieskrępowanego dostępu do nabytej nieruchomości. W braku takiego dostępu trudno mówić o swobodnym korzystaniu z gruntu. Nieograniczonej możliwości komunikacji z drogą publiczną nie zapewnia perspektywa ustanowienia w przyszłości służebności drogi koniecznej. Istnieje poza tym ryzyko, że w związku ze zbyciem nieruchomości nie nastąpiłoby ustanowienie służebności, a nabywca mógłby domagać się ustanowienia służebności na nieruchomościach, do których przysługują prawa innym osobom. Najpierw więc zostałby naruszony obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej, a następnie powstała w związku z tym niedogodność byłaby usuwana kosztem innych podmiotów, niezaangażowanych w podział, lecz zmuszonych udostępnić własną nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb komunikacyjnych właściciela wyodrębnionego gruntu. Dopuszczenie zbywania wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym. Nie taka zaś była intencja ustawodawcy, który, wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania dostępu do drogi publicznej, dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym tle powstawać w przyszłości.

Teresa Siudem

KOMENTARZ

@RY1@i02/2009/210/i02.2009.210.087.004b.101.jpg@RY2@

Borysław Machczyński, radca prawny, Clifford Chance, Janicka, Namiotkiewicz, Dębowski i wspólnicy

radca prawny, Clifford Chance, Janicka, Namiotkiewicz, Dębowski i wspólnicy

W praktyce często zdarza się, że właściciel nieruchomości dzieli ją na mniejsze działki, by następnie część z nich sprzedać. Niejednokrotnie prowadzi to do sytuacji, gdy któraś z nowych działek nie ma dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z prawem w takim wypadku decyzja podziałowa winna przewidywać, że przy zbywaniu tej działki taki dostęp zostanie zapewniony. Przepisy nie określają jednak wprost konsekwencji niedotrzymania tego warunku, a poglądy nauki prawa są tu rozbieżne. Omawiana uchwała jest pierwszą wypowiedzią Sądu Najwyższego na ten temat. Sąd Najwyższy uznał w niej, iż intencją ustawodawcy było zapobieganie wprowadzaniu do obrotu działek, które nie są skomunikowane z drogami publicznymi. W związku z tym przyjął, że zbycie działki gruntu bez zapewnienia jej dostępu do drogi publicznej jest bezwzględnie nieważne. Dostrzegając wagę argumentów podniesionych w uchwale, można jednak mieć wątpliwości, czy stanowisko zajęte przez SN można uznać za przekonujące. Wypada zauważyć, że sytuacja, w której potrzeba zapewnienia dostępu do drogi publicznej wynika ze zbycia gruntu, została wprost uregulowana w art. 145 par. 2 k.c. (dotyczy służebności drogi koniecznej). Niestety, w uchwale brak jest rozważań na ten temat (wspominany jest jedynie art. 145 par. 1). Tymczasem, gdyby ustawodawca rzeczywiście chciał w takim wypadku wprowadzić sankcję nieważności, przepis ten byłby zbędny. Należy pamiętać, iż nieważność jest najbardziej dotkliwą karą dla stron umowy, w związku z czym nie powinno się jej domniemywać. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy obowiązujące przepisy pozwalają na odmienną ocenę skutków takiej czynności. W praktyce jednak należy liczyć się z odmową sporządzenia przez notariusza umowy, która nie byłaby zgodna z warunkami decyzji o podziale nieruchomości.