Jak nabyć nieruchomość w przetargu od gminy lub od komornika

Gdy przedsiębiorca kupuje nieruchomość na wolnym rynku, musi sprawdzić jej księgę wieczystą - czy hipoteka nie została obciążona długiem lub nie zostały do niej wpisane inne roszczenia. Powinien też sprawdzić, czy właściciel nieruchomości nie ma zaległości podatkowych, bo może odpowiadać za jego zobowiązania. Nie musi tego robić, jeśli nieruchomość kupuje w drodze przetargu od gminy lub Skarbu Państwa albo na licytacji prowadzonej przez komornika.

Nieruchomość od Skarbu Państwa lub gminy można nabyć tylko w drodze przetargu. I tylko w wyjątkowych przypadkach - gdy dwa przetargi nie wyłonią nabywcy - dopuszczalne są rokowania. Przedmiotem przetargu może być m.in. sprzedaż parceli, działki zabudowanej lub lokalu użytkowego, a także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przetarg może być zorganizowany w jednej z czterech form:

● przetargu ustnego nieograniczonego

● przetargu ustnego ograniczonego

● przetargu pisemnego nieograniczonego

● przetargu pisemnego ograniczonego

Celem przetargu ustnego jest uzyskanie najwyższej ceny, a pisemnego - wybór najkorzystniejszej oferty. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób.

O wyborze formy przetargu decyduje jego organizator, czyli organ wykonawczy gminy - gdy nieruchomość jest jej własnością lub starosta - gdy jest ona własnością Skarbu Państwa. Podmioty te powołują komisję przetargową (w składzie od trzech do siedmiu osób).

Informacja o przetargu podawana jest do publicznej wiadomości co najmniej 30 dni przed planowanym jego terminem. Ogłoszenie wywieszane jest w siedzibie urzędu gminy (starostwa), a także umieszczane na jego stronach internetowych. Jeśli cena nieruchomości wystawianej na przetarg jest wyższa niż równowartość 10 tys. euro - ogłoszenia należy szukać w prasie obejmującej co najmniej powiat, w którym znajduje się dana nieruchomość. Gdy cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100 tys. euro - ogłoszenie o przetargu musi się ukazać co najmniej na dwa miesiące przed wyznaczonym jego terminem w prasie codziennej ogólnokrajowej.

W przetargu mogą brać udział osoby, które wpłacą wadium. Termin wpłaty podawany jest w ogłoszeniu, ale nie może upłynąć później niż na trzy dni przed dniem otwarcia przetargu. Wysokość wadium nie może być niższa niż 5 proc. ceny wywoławczej i wyższa niż 20 proc. tej ceny. Osobie, która przetarg wygrała, wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia lub pierwszej opłaty rocznej, pozostałym - jest ono zwracane.

Przetarg ustny otwiera przewodniczący komisji, który przekazuje uczestnikom informacje o nieruchomości zawarte w ogłoszeniu oraz podaje do wiadomości imiona i nazwiska lub nazwy (firmy) osób, które wpłaciły wadium i zostały dopuszczone do przetargu. Następnie uczestnicy zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny, dopóki - mimo trzykrotnego wywołania - nie ma dalszych postąpień. Postąpienie nie może być niższe niż 1 proc. ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych. Przetarg jest ważny, jeśli chociaż jedna osoba zaoferowała co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. Po ustaniu zgłaszania postąpień przewodniczący komisji wywołuje trzykrotnie ostatnią, najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza imię i nazwisko lub nazwę (firmę) osoby, która przetarg wygrała.

Jeśli organizowany jest przetarg ustny ograniczony - w ogłoszeniu musi być podane, że jest on ograniczony wraz z uzasadnieniem wyboru tej formy i terminem zgłoszenia uczestnictwa w przetargu. Zainteresowani przetargiem powinni złożyć dowody potwierdzające spełnienie warunków wymienionych w ogłoszeniu. Sprawdza to wcześniej komisja przetargowa. Listę osób zakwalifikowanych do uczestnictwa w przetargu wywiesza potem w siedzibie urzędu, ale nie później niż na jeden dzień przed terminem przetargu. Przetarg ustny ograniczony może się odbyć, nawet jeśli zakwalifikowano do przetargu tylko jednego oferenta spełniającego warunki podane w ogłoszeniu.

Osoba zainteresowana udziałem w przetargu pisemnym musi złożyć ofertę najpóźniej na trzy dni przed wyznaczonym terminem przetargu. Powinna ona zawierać: imię, nazwisko i adres oferenta lub nazwę (firmę) oraz siedzibę (jeżeli oferentem jest osoba prawna), datę sporządzenia oferty, oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje warunki bez zastrzeżeń, oferowaną cenę, sposób zapłaty i realizacji dodatkowych warunków przetargu. Do oferty należy dołączyć dowód wpłacenia wadium.

Od prowadzących działalność gospodarczą są dodatkowo wymagane m.in. następujące dokumenty:

● kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem decyzji o nadaniu nr NIP,

● oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem: zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej lub wypis z KRS itp. z datą wystawienia nieprzekraczającą trzech miesięcy przed datą złożenia oferty,

● umowa spółki lub statut, w przypadku osób prawnych,

● aktualne zaświadczenie z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z płatnościami,

● pełnomocnictwo w formie notarialnej do zawarcia umowy,

● w przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, pozostającej w związku małżeńskim i posiadającej wspólność majątkową - oświadczenie współmałżonka, wyrażające zgodę na nabycie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu po cenie wylicytowanej przez współmałżonka.

Ofertę wraz z załącznikami i kopią potwierdzenia wpłaty wadium składa się w zamkniętej kopercie. Strony oferty oraz strony załączników należy ponumerować. Na kopercie powinien znaleźć się napis oferta oraz nazwa oferenta i adres nieruchomości, której oferta dotyczy.

Gdy organizowany jest przetarg pisemny ograniczony - komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe podane w ogłoszeniu. Lista osób zakwalifikowanych wywieszana jest w siedzibie urzędu nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, nawet jeśli zakwalifikowano do przetargu tylko jednego oferenta spełniającego warunki określone w ogłoszeniu.

Przetarg pisemny składa się z dwóch części: jawnej i niejawnej. W części jawnej - która odbywa się w obecności oferentów - komisja przetargowa stwierdza prawidłowość ogłoszenia przetargu. Ustala także liczbę otrzymanych ofert oraz sprawdza, czy wadia zostały wpłacone, otwiera koperty z ofertami i kwalifikuje je do części niejawnej przetargu. Przyjmuje również wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez oferentów, zawiadamia ich o terminie i miejscu części niejawnej przetargu i przewidywanym terminie jego zamknięcia. Do części niejawnej nie mogą być zakwalifikowane oferty, które:

● nie odpowiadają warunkom przetargu,

● nie zostały złożone w wyznaczonym terminie,

● nie zawierają danych wymaganych przy złożeniu oferty lub gdy są niekompletne

● są nieczytelne lub budzą wątpliwości co do ich treści.

W części niejawnej komisja przetargowa dokonuje szczegółowej analizy ofert i wybiera najkorzystniejszą z nich lub stwierdza, że nie wybrano żadnej oferty.

Przy wyborze komisja kieruje się zaoferowaną ceną oraz innymi kryteriami ustalonymi w warunkach przetargu. W przypadku złożenia równorzędnych ofert organizowany jest dodatkowy przetarg ustny, ograniczony do osób, które złożyły te oferty. Do obowiązków komisji należy zawiadomienie oferentów o terminie dodatkowego przetargu i umożliwienie im zapoznania się z treścią równorzędnych ofert.

Przetarg pisemny jest zamknięty z chwilą podpisania protokołu. Przewodniczący komisji przetargowej zawiadamia na piśmie wszystkich, którzy złożyli oferty, o jego wyniku w ciągu trzech dni od podpisania protokołu.

Gmina zlikwidowała halę targową. Kupcom, którzy tam prowadzili działalność, zaproponowała nabycie gruntu w użytkowanie wieczyste w trybie przetargu pisemnego nieograniczonego. Listę osób zakwalifikowanych do przetargu pisemnego ograniczonego komisja przetargowa wywiesiła w siedzibie urzędu.

@RY1@i02/2009/205/i02.2009.205.087.0004.001.jpg@RY2@

Wzór. Oferta przetargowa

Uczestnik przetargu może w ciągu siedmiu dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody - jeśli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego gminy - gdy dotyczy on nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Skarga jest rozpatrywana w terminie siedmiu dni od daty jej otrzymania. Organ może uznać skargę za niezasadną, nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg. O rozpatrzeniu skargi skarżący jest zawiadamiany, ponadto w siedzibie organu jest wywieszana niezwłocznie informacja o sposobie jej rozstrzygnięcia.

Gdy natomiast w wyznaczonym terminie przetarg nie zostanie zaskarżony albo gdy skarga zostanie uznana za niezasadną - organ podaje do publicznej wiadomości informację o wyniku przetargu. Powinna ona zawierać:

● datę i miejsce oraz rodzaj przeprowadzonego przetargu;

● oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według katastru nieruchomości i księgi wieczystej;

● liczbę osób dopuszczonych oraz osób niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu;

● cenę wywoławczą nieruchomości oraz najwyższą cenę osiągniętą w przetargu albo informację o złożonych ofertach lub o niewybraniu żadnej z ofert;

● imię, nazwisko albo nazwę lub firmę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.

Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeśli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą, a także gdy w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej oraz gdy komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Gdy pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym - po 30 dniach od jego zamknięcia, ale nie później niż po sześciu miesiącach - gmina powinna przeprowadzić drugi przetarg. Cena wywoławcza może być wówczas obniżona, ale nie poniżej 50 proc. jej wartości. Jeżeli i drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ organizujący przetarg - w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia - może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.

Nieruchomość przeznaczona do licytacji musi być wcześniej oszacowana. Dokonuje tego uprawniony biegły, powołany przez komornika. Osoba przystępująca do przetargu musi złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Najniższa cena, za którą nieruchomość można nabyć nieruchomość, na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może też przedłużyć termin uiszczenia ceny nabycia, nie może on jednak przekroczyć miesiąca. Jeżeli nabywca nie zapłaci w terminie ceny, traci rękojmię.

Obwieszczenie o licytacji komornik powinien wywiesić co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz zamieścić w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. W licytacji nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, a także osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a ponadto:

● ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia,

● prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy (np. służebności),

● wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Przetarg odbywa się ustnie. Wystarczy, że stawi się na nim jeden licytant. Postąpienie nie może wynieść mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Po ustaniu postąpień komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę i zamyka przetarg, wymieniając licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Gdy przetarg zostanie zamknięty, sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na jego rzecz prawa własności w katastrze nieruchomości lub jest podstawą wpisu w księdze wieczystej. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Nieruchomość w drodze przetargu może nabyć osoba fizyczna - w tym przedsiębiorca prowadzący indywidualną działalność gospodarczą lub spółka handlowa (jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna, z o.o. i akcyjna). Takiego prawa nie ma natomiast spółka cywilna, ponieważ jest umową, nie może być więc podmiotem praw i obowiązków, tylko jej wspólnicy.

Gmina Józefów zorganizowała przetarg pisemny na zbycie nieruchomości z przeznaczeniem pod pawilon handlowy. W regulaminie przetargu ustalono, że przy wyborze oferenta komisja przetargowa będzie się kierowała następującymi kryteriami: za cenę oferent otrzyma maksymalnie 60 punktów; za wiarygodność - do 25 punktów, za koncepcję zagospodarowania przestrzennego - do 15 punktów. Do przetargu przystąpiło trzech oferentów. Ponieważ różnica między ofertami była niższa niż 15 punktów, a wcześniej ustalono, że takie oferty uznawane będą za równorzędne - został przeprowadzany przetarg ustny, na którym jedynym kryterium wyboru oferty była cena.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. nr 207, poz. 2108).

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).