Lokal użytkowy za 2/3 wartości

Licytacja komornicza to szansa na kupno lokalu użytkowego za niewielkie pieniądze. Wbrew powszechnie panującej opinii nabycie nieruchomości w ten sposób nie wiąże się z większym ryzykiem niż nabycie jej od osoby trzeciej. Po przybiciu i zapłacie ceny własność przysądzana jest bowiem postanowieniem przez sąd.

Kto uczestniczy w licytacji

W licytacji może wziąć udział właściwie każdy przedsiębiorca. Jeśli jest nim osoba fizyczna, prowadząca działalność gospodarczą w licytacji może uczestniczyć osobiści lub przez pełnomocnika. W przypadku spółek możliwe jest uczestnictwo zgodnie z zasadami reprezentacji przewidzianej w umowie spółki lub statucie. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje też pewne wyłączenia co do osoby licytanta. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Ten ostatni przypadek dotyczy zwłaszcza przedsiębiorców, których siedziba znajduje się za granicą.

Wartość licytowanej nieruchomości określana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego podczas sporządzania operatu szacunkowego. Cena wywołania, czyli minimalna kwota, za jaką można nabyć nieruchomość przy pierwszej licytacji, wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w pierwszej licytacji lub jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość.

Suma oszacowania bywa przy tym w chwili licytacji niższa niż rynkowa wartość nieruchomości. Rzadko zdarza się jednak, że licytant nabędzie mieszkanie za tzw. cenę wywoławczą. Cena atrakcyjnej nieruchomości może zostać podbita i osiągnąć lub przewyższyć poziom ceny rynkowej.

Egzekucję z nieruchomości przeprowadza komornik działający przy sądzie, w okręgu którego nieruchomość jest położona. Wydział administracyjny każdego sądu rejonowego prowadzi tablice, na których widnieją ogłoszenia o licytacjach nieruchomości. Każda licytacja obowiązkowo musi być obwieszczona w prasie, która przez komornika i wierzyciela została uznana za poczytną na danym terenie. Chodzi o to, aby o licytacji dowiedziała się jak największa grupa osób. Ogłoszenie takie publikowane jest co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Czasem obwieszczenia zamieszczane są również w internecie.

Z ogłoszenia dowiemy się między innymi jaka nieruchomość ma być sprzedana, kiedy odbędzie się licytacja, jaka jest cena wywoławcza i suma rękojmi oraz kiedy można oglądać nieruchomość.

Jak przystąpić do licytacji

Osoby przystępujące do przetargu muszą złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Suma ta zwracana jest wszystkim licytantom, którym nie udzielono przybicia, a więc tym, którzy nie zaoferowali ceny wystarczająco wysokiej do nabycia nieruchomości. Przy niższych kwotach warto wnieść rękojmię bezpośrednio do kasy komornika. Jeśli jednak chcemy wpłacić wadium przelewem, lepiej nie czekać na ostatnią chwilę tylko zrobić to kilka dni przed licytacją. Będziemy mieć wówczas pewność, że pieniądze dotarły i weźmiemy udział w przetargu.

W licytacji może wziąć udział każdy zainteresowany. Ograniczenie dotyczy tylko komornika, dłużnika i zagranicznych osób fizycznych i prawnych, które nie otrzymały specjalnego, wymaganego prawem zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce.

Wywołanie licytacji

Licytacja odbywa się publicznie i ustnie w obecności i pod nadzorem sędziego. Przed rozpoczęciem licytacji należy okazać dokument tożsamości w celu dokonania przez sąd wpisu do protokołu licytacji. Możliwe jest też działanie przez pełnomocnika, jednak upoważnienie powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Do odbycia przetargu wystarcza stawienie się jednego licytanta. Po wywołaniu licytacji komornik informuje obecnych o przedmiocie przetargu, cenie wywoławczej, wysokości sumy rękojmi oraz terminie uiszczenia ceny nabycia.

Przebicie oferty, nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Natomiast zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie są już przyjmowane. Komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, a następnie zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Postanowienie o przybiciu

Po zamknięciu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Uzyskuje on prawo do przysądzenia własności nieruchomości, jeżeli wykona warunki licytacyjne. Kiedy postanowienie o przybiciu się uprawomocni, sąd wzywa nabywcę do wpłacenia ceny nabycia z potrąceniem wcześniej wpłaconej rękojmi w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Termin ten na prośbę nabywcy może zostać wydłużony do miesiąca.

Jeśli licytant nie wpłaci w całości wylicytowanej kwoty nieruchomości, traci rękojmię i dodatkowo nie może przystąpić do drugiej licytacji. W takim przypadku skutki przybicia wygasają. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Jeżeli jednak po dwóch licytacjach nikt nie przejął nieruchomości, szansę na nabycie własności otrzymują wierzyciel i współwłaściciel.

Przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Jest ono tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Jest to nabycie pierwotne, bez żadnych obciążeń. Oznacza to, że wygasną ciążące na nieruchomości służebności gruntowe i osobiste, prawa i roszczenia osobiste, do których w pierwszym rzędzie należy zaliczyć prawo pierwokupu czy odkupu oraz hipoteka. Nabywca nieruchomości może więc spać spokojnie. Nawet jeśli wierzyciele nie zostaną spłaceni w toku postępowania egzekucyjnego, ich roszczenia nie będą go sięgały. Nabywcy zlicytowanej nieruchomości przysługuje uprawnienie do żądania wykreślenia stosownych wpisów w księdze wieczystej obejmujących uprzednio wpisane obciążenia.

Nie wszystkie prawa wygasają

Z nabywaniem nieruchomości od komornika łączy się jednak pewne ryzyko. Z chwilą uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności nie wszystkie prawa ciążące na zlicytowanej nieruchomości wygasną. O tym, że wymienione prawa istnieją i ciążą na nieruchomości, powinno być wiadomo wcześniej, gdyż fakt ten ma istotne znaczenie dla oszacowania wartości licytowanej nieruchomości.

Przy zakupie nieruchomości warto sprawdzić, czy dłużnik nie jest związany umową najmu lub dzierżawy, która dotyczy sprzedawanej nieruchomości. Nowy właściciel wstępuje bowiem w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a rozwiązanie tych stosunków, w szczególności rozwiązanie umowy najmu mieszkania, może nie być łatwe. Mimo iż z formalnego punktu widzenia lokator nie dysponuje prawem do lokalu, jej usunięcie może okazać się bardzo trudne. Zwykle nie ma się gdzie wyprowadzić, a więc prawdopodobnie odmówi dobrowolnego opuszczenia nieruchomości.

Jak przebiega licytacja komornicza

1. Wpłacenie wadium w wysokości 1/10 sumy oszacowania.

2. Stawienie się na licytacji

3. Postąpienie w wysokości min. 1 proc. ceny wywoławczej

4. Udzielenie przybicia

Nieruchomości

● przysądzenie nieruchomości = uzyskanie prawa do przysądzenia własności nieruchomości, w razie wykonania warunków licytacyjnych.

● wpłacenie ceny nabycia z potrąceniem wcześniej wpłaconej rękojmi w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania przez sąd

Ruchomości

● wpłata min. 1/5 ceny, nie mniej niż 500 zł, po udzieleniu przybicia.

● Zapłata pozostałej części ceny do godziny 12.00 następnego dnia

● natychmiastowe odebranie nieruchomości po wpłaceniu całej ceny i uprawomocnieniu przybicia

Daria Stojak

daria.stojak@infor.pl

Katarzyna Wójcik-Adamska

katarzyna.wojcik@infor.pl