Co się dzieje z hipoteką po sprzedaży mieszkań

@RY1@i02/2009/190/i02.2009.190.087.007a.001.jpg@RY2@

Fot. Arch.

Monika Radomska, radca prawny

Budowa domów mieszkalnych przez deweloperów następuje w całości lub w znacznej części ze środków pochodzących z kredytu. Banki kredytujące zabezpieczają się, ustanawiając hipotekę na nieruchomości dewelopera. Po wybudowaniu lokale mieszkalne są sprzedawane i odłączane z księgi wieczystej nieruchomości dewelopera obciążonej hipoteką. Zakładane są dla nich nowe księgi wieczyste ze wskazaniem nabywcy jako właściciela lokalu.

Obowiązuje zasada, zgodnie z którą w razie ustanowienia hipoteki przed podziałem nieruchomości, po jej podziale zamienia się ona w hipotekę łączną, obciążającą wszystkie ustanowione przez podział nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie go na nabywcę też jest podziałem nieruchomości. Jednak zasada ta, czyli powstanie hipoteki łącznej, nie byłaby sprawiedliwa w odniesieniu do takiego podziału. Kupujący nabywałby bowiem lokal obciążony hipoteką łączną znacznej wielkości, za który płaciłby pełną cenę. Dlatego we wrześniu 2001 r. wprowadzono do ustawy o księgach wieczystych i hipotece przepis art. 76 ust. 4, który zawiera dwie regulacje. Pierwsza - wyłącza zasadę, która nakazuje powstanie hipoteki łącznej w sytuacji gdy:

n ustanowiona jest hipoteka zabezpieczająca kredyt na budowę domów mieszkalnych,

n następuje podział nieruchomości polegający na przeniesieniu na nabywcę własności części nieruchomości zabudowanej lokalem mieszkalnym (może być to zarówno działka zabudowana domem, jak i lokal stanowiący część domu).

Druga regulacja daje możliwość zawarcia umowy o podział hipoteki i stanowi, że w razie jej zawarcia hipoteka ustanowiona na nieruchomości dewelopera po jej podziale, ulega również podziałowi zgodnie z postanowieniami tej umowy. Brak umowy o podział hipoteki powoduje, ze wyodrębniony lokal nie może być w ogóle obciążony hipoteką.

Powyższy przepis wzbudza wiele kontrowersji, nie precyzuje bowiem kiedy taka umowa ma być zawarta i między jakimi stronami. Według dominującego poglądu umowa o podział hipoteki powinna zostać zawarta między bankiem kredytującym a deweloperem - właścicielem nieruchomości. Warto tu zaznaczyć, że nabywca wydzielonej nieruchomości nie jest stroną tej umowy i może nawet o niej nie wiedzieć.

Taka umowa powinna określać sposób podziału hipoteki, tj. w jakiej wysokości będzie ona obciążać nowo powstałe lokale, a w jakiej pozostałą nieruchomość dewelopera. Wobec braku konkretnych uregulowań, można uznać, że wartości hipotek po podziale nieruchomości mogą być wskazane zarówno poprzez podanie konkretnych kwot, jak i poprzez podanie sposobów obliczenia wysokości hipotek, na tyle jasnych i precyzyjnych, że sąd nie będzie miał wątpliwości, w jakiej wysokości ma wpisać hipotekę do księgi wieczystej nowo powstałej nieruchomości. Na przykład podział może nastąpić stosowanie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością wyodrębnionych lokali lub proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości powstałych na skutek podziału.

Umowa o podział hipoteki może stanowić część umowy o ustanowienie hipoteki na nieruchomości dewelopera, część umowy kredytowej bądź odrębną umowę. Ponieważ stanowi ona podstawę do wpisu hipoteki na wydzielonej i sprzedanej nieruchomości, minimalną formą, w jakiej powinna być zawarta, jest forma pisemna z notarialnie poświadczonym podpisem.

Umowa o podział hipoteki zawierana jest przez banki z deweloperami przed podziałem nieruchomości, czyli przed założeniem księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu, w której hipoteka będąca rezultatem podziału mogłaby zostać wpisana. Powstaje zatem pytanie, czy i w jaki sposób można ujawnić fakt zawarcia tej umowy? Jej ujawnienie jest o tyle istotne, że sąd wieczystoksięgowy, zakładając księgę wieczystą dla nabytego lokalu mieszkalnego, winien wpisać z urzędu hipotekę w wysokości określonej w umowie o podział hipoteki. Jako podstawę działania przez sąd z urzędu należy uznać par. 11 ust. 2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów. Według tego przepisu - w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd, z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Ponieważ hipoteki określone w umowie o podział hipoteki powstają z mocy powołanego wyżej przepisu art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sąd dokonując wpisu w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu, powinien wpisać też z urzędu, stosując w drodze analogii par. 11 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia, hipotekę na tym lokalu przewidzianą w umowie o podział hipoteki.

Zawarcie umowy o podział hipoteki z punktu widzenia potencjalnego nabywcy lokalu, który płaci za niego pełną cenę, a nie jest stroną tej umowy i nie ma wpływu na jej treść, nie jest dla niego korzystne. Jednak z reguły do tego nie dochodzi.

Zawierając umowę deweloperską, deweloperzy zobowiązują się bowiem względem nabywców do przeniesienia własności lokalu bez żadnych obciążeń, czyli również bez obciążenia hipotecznego. Chociaż zapis taki w umowach jest standardem, nie zaszkodzi zawsze sprawdzić, czy został on zamieszczony. Realizacja tego obowiązku jest możliwa dzięki temu, że banki, z chwilą sprzedaży przez dewelopera części nieruchomości, wyrażają zgodę na bezciężarowe odłączenie tej nieruchomości (jest to forma zrzeczenia się hipoteki). Zgoda ta daje nabywcy gwarancję, że na zakupionej przez niego nieruchomości nie będzie wpisana hipoteka zabezpieczająca zaciągnięty przez dewelopera kredyt. Przedłożenia tej zgody należy wymagać w momencie zawierania umowy przeniesienia własności lokalu i jej przedłożenie nabywca możne postawić jako warunek zawarcia tej umowy, do którego spełnienia zobowiązuje się deweloper.

Banki wyrażają zgodę na bezciężarowe odłączenie nieruchomości, jeśli na uzgodniony z deweloperem rachunek prowadzony przez kredytujący bank wpłynie cena sprzedaży lokalu. Rachunek ten jest bowiem z reguły obciążony zastawem rejestrowym bądź blokadą na rzecz banku i daje gwarancję spłaty przez dewelopera zaciągniętego przez niego kredytu. Przed nabyciem lokalu potencjalny nabywca może wystąpić do banku z prośbą o udzielenie tzw. promesy zgody na bezciężarowe odłączenie lokalu. Banki obiecują, że wyrażą zgodę po tym, jak nabywca wpłaci całość należności wynikającej z umowy deweloperskiej, czyli umowy o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokalu mieszkalnego.

● Zasługującym na aprobatę rozwiązaniem jest złożenie przez bank do akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dewelopera umowy o podział hipoteki i ujawnienie wzmianki o zawarciu pomiędzy właścicielem nieruchomości a bankiem umowy o podziale hipoteki, przy czym miejscem na ujawnienie wzmianki będzie dział IV księgi wieczystej, rubryka 4.4. podrubryka 4.4.1.13 zatytułowana "inne informacje";

● Można też uznać, że samo dołączenie do akt macierzystej księgi wieczystej umowy o podział hipoteki powinno okazać się wystarczające, gdyż sąd rozpoznając wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu odłączonego z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej, dysponuje jej aktami. A w kwestii wpisu hipoteki sąd działa w tym przypadku z urzędu, a nie na wniosek. Jednak jest to rozwiązanie mniej korzystne dla potencjalnych nabywców lokali, gdyż ogranicza ono możliwości dowiedzenia się o tym, że została zawarta umowa o podział hipoteki, którą to możliwość daje wzmianka w księdze wieczystej;

● Jeśli z jakichś powodów umowa o podział hipoteki nie będzie sądowi znana lub sąd nie dokona jej wpisu z urzędu, a upłynie termin do złożenia wniosku o uzupełnienie postanowienia lub jego zaskarżenie, nie ma przeszkód ku temu, aby bank jako wierzyciel hipoteczny złożył wniosek o wpis hipoteki w nowej księdze wieczystej, dołączając umowę o podział hipoteki.

Monika Radomska

radca prawny

ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (Dz.U. nr 102, poz. 1122 ze zm.).