Wezwanie karetki nie uchroniło powoda od przepadku wadium

Uchylaniem się od zawarcia umowy może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego w przystąpieniu do zawarcia danej czynności prawnej.

Powód wniósł o zasądzenie od pozwanej kwoty 150 tys. zł tytułem zwrotu podwójnej wartości wadium. W świetle ustaleń sądu okręgowego, który powództwo oddalił, pozwana ogłosiła pisemny nieograniczony przetarg na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki z prawem własności budynku. Warunkiem przystąpienia do przetargu było wpłacenie wadium w wysokości 75 tys. zł (10 proc. wartości wywoławczej nieruchomości). Wadium przepadało na rzecz pozwanej, uprawnionej do odstąpienia od przetargu lub w przypadku unieważnienia przetargu. Dotyczy to sytuacji, gdy oferent, którego oferta została wybrana, nie dokonał zapłaty ceny za nieruchomość, odmówił podpisania umowy sprzedaży lub w inny sposób uchylił się od zawarcia umowy sprzedaży w terminie wskazanym w regulaminie lub pisemnym powiadomieniu o innym terminie zawarcia umowy.

Powód wpłacił wadium i złożył pisemną ofertę. Jego oferta została przez pozwaną wybrana, o czym został poinformowany, jak również o terminie i miejscu podpisania aktu notarialnego. W wyznaczonym dniu powód stawił się w kancelarii notarialnej by podpisać umowę. Po odczytaniu projektu aktu notarialnego, zgłosił uwagi do powierzchni użytkowej budynku, służebności ustanowionej na nieruchomości, terminu wydania nieruchomości, stawki czynszu najmu. Nie zgodził się też na podpisanie zapisu, iż zapoznał się ze stanem budynku. Zarzuty powoda okazały się niesłuszne po telefonicznym wyjaśnieniu z firmą zarządzającą nieruchomością. Następnie uzgodniono treść aktu. Podczas zapoznawania się z nią powód wielokrotnie opuszczał pokój, rozmawiał przez telefon komórkowy, nagle zgłosił złe samopoczucie i zażądał wezwania karetki pogotowia. Wezwany lekarz skierował powoda na konsultacje specjalistyczne. Powód wyszedł z kancelarii o własnych siłach, uprzednio składając prośbę o przerwanie czynności notarialnych. Notariusz sporządził w formie aktu notarialnego protokół ze złożenia przez przedstawicieli pozwanej oświadczenia o odstąpieniu od przetargu. W szpitalnej izbie przyjęć u powoda nie stwierdzono zaburzeń zdrowotnych uzasadniających wezwanie pogotowia. Zdaniem sądu okręgowego pozwana była uprawniona do zatrzymania wadium, bowiem do niepodpisania aktu notarialnego doszło z winy powoda. Apelację złożył powód.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Nie zgodził się z zarzutem błędnego przyjęcia, że powód uchylił się od zawarcia umowy. Wskazał, iż sformułowanie "uchylać się" według reguł języka oznacza odmowę spełnienia należnego świadczenia i zawiera pierwiastek pejoratywny. Zawarty w tym sformułowaniu element subiektywny wskazuje na to, że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania bądź zaniechania zmierzającego bezpośrednio do bezpodstawnego niezawarcia umowy, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem. Uchylaniem się od zawarcia umowy może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego.

Słusznie sąd okręgowy podkreślił, iż powód chciał jedynie wykorzystać fakt leczenia dla stworzenia pozorów wystąpienia okoliczności nagłych, usprawiedliwiających opuszczenie kancelarii i przerwanie dokonywanych czynności notarialnych. Za takim stanowiskiem przemawia sekwencja zachowań powoda: zgłaszanie zastrzeżeń wobec treści projektu aktu notarialnego, wielokrotne przerywanie odczytywania aktu celem odbycia rozmów telefonicznych, głośne wypowiadanie stanowiska, że chciałby zawrzeć umowę, ale też że mógłby jej niepodpisywać pod warunkiem zwrotu aktu wadium.

Powód w trakcie postępowania nie zaprzeczył, by takie słowa wypowiadał, a one w ocenie sądu apelacyjnego, który podziela ocenę sądu okręgowego w tej kwestii, świadczą przynajmniej o braku zdecydowania powoda co do podpisania aktu i chęci odwleczenia w czasie zawarcia umowy. Samo wezwanie karetki nie stanowi okoliczności uzasadniającej twierdzenia, że przerwanie przez powoda czynności notarialnych było usprawiedliwione jego stanem zdrowia w tym dniu, bowiem zasadnicze znaczenie w tego punktu widzenia ma treść karty konsultacyjnej po opuszczeniu przez powoda szpitala. W karcie brak jest jakichkolwiek informacji co do zasadności poddania powoda niezwłocznemu badaniu.

W ocenie sądu apelacyjnego wezwanie karetki pogotowia i przewiezienie powoda do szpitala nie stanowiło siły wyższej. Nie ma uzasadnienia dla przypisywania zachowaniu powoda w dniu, w którym akt notarialny miał być podpisany, innego znaczenia siły wyższej aniżeli powszechnie przyjętego przez doktrynę i judykaturę, tzw. obiektywnego pojęcia siły wyższej. Według tego znaczenia - siłę wyższą odróżnia od zwykłego przypadku to, że jest to zdarzenie nadzwyczajne, zewnętrzne, niezależne od woli człowieka, niemożliwe do zapobieżenia. Będą do nich należały zdarzenia o charakterze katastrofalnych działań przyrody i zdarzenia nadzwyczajne w postaci zaburzeń życia zbiorowego jak wojna, zamieszki w kraju, ale również w pewnych przypadkach akty władzy publicznej, którym nie można się przeciwstawić. Jak z powyższego wynika w sprawie nie zachodzą przesłanki do uznania, że wezwanie karetki pogotowia i przewiezienie powoda na badania specjalistyczne do szpitala stanowiło siłę wyższą uniemożliwiającą dokonanie czynności.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Wadium jest instytucją charakterystyczną dla praktyki przetargowej. W warunkach przetargu można zastrzec, że przystępujący do przetargu powinien, pod rygorem niedopuszczenia do niego, wpłacić organizatorowi określoną sumę pieniężną albo ustanowić odpowiednie zabezpieczenie jej zapłaty (art. 70⁴ par. 1 k.c.). Skutki wpłacenia wadium są zbliżone do skutków zadatku. Wadium pełni funkcję zabezpieczającą (stanowi zabezpieczenie zawarcia umowy) oraz kompensacyjną (stanowi zryczałtowane odszkodowanie). W myśl art. 70⁴ par. 2 k.c. organizator przetargu ma prawo zatrzymania wadium, jeżeli uczestnik przetargu mimo wyboru jego oferty uchyla się od zawarcia umowy. W pozostałych wypadkach zapłacone wadium należy niezwłocznie zwrócić, a ustanowione zabezpieczenie wygasa. Z kolei, gdy organizator przetargu uchyla się od zawarcia umowy, to uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.