Obniżenie wartości lokalu to szkoda rzeczywista

Jeżeli obok istniejącego budynku na sąsiedniej działce wzniesiono budynek, który zmniejszył dostęp do światła i zakłócił obieg powietrza w lokalu położonym w budynku pierwszym, jego właściciel może domagać się odszkodowania za obniżenie wartości tego lokalu. Jest to bowiem szkoda rzeczywista, za którą odpowiada inwestor i ten, kto wydał pozwolenie na budowę

Inwestor spółka U. wzniosła budynek na działce sąsiadującej z działką, na której stoi budynek spółdzielni mieszkaniowej H. Pozwolenie na budowę wydało Miasto st. Warszawa. Spowodowało to zwiększenie zacienienia w lokalu, będącego własnością spółdzielni, zakłócony też został obieg powietrza. Spółdzielnia pozwała więc inwestora i miasto, żądając 75 tys. zł odszkodowania za obniżenie wartości tego lokalu.

Sąd I instancji oddalił powództwo, a sąd II instancji oddalił apelację spółdzielni. Sąd I instancji stwierdził, że inwestor wzniósł budynek na podstawie pozwolenia na budowę i toczy się w tej sprawie postępowanie administracyjne. Natomiast powód podczas sprawy oświadczył, że na razie nie zamierza sprzedawać tego lokalu. Wobec tego nie wykazał przesłanek zawartych w art. 416 kodeksu cywilnego w związku z art. 144 k.c. Pierwszy przepis mówi, że osoba prawna zobowiązana jest do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu. Drugi dotyczy tzw. immisji. Stwierdza, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W tej sprawie nie doszło do nadmiernego obciążenia działki sąsiedniej. Wobec tego powód nie wykazał deliktu z art. 416 k.c., nie wykazał szkody i związku przyczynowego między deliktem i szkodą. Skoro nie zamierza sprzedać lokalu, to nie ma szkody. Jeśli zaś chodzi o miasto, to nie ma ono legitymacji biernej do występowania w sprawie, tzn. nie może być pozwanym, bo koszty inwestycji ponosi inwestor. Sąd II instancji uznał, że zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) koszty realizacji roszczeń do gminy, wynikających m.in. z art. 36 tej ustawy, ponosi inwestor. Miasto ma więc legitymację bierną, bo zobowiązane jest do zapłaty odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, a potem może domagać się zwrotu od inwestora. Podzielił jednak resztę argumentów sądu I instancji. Nie było zawinionego działania, które można uznać za delikt. Powód żąda odszkodowania za obniżenie wartości lokalu, ale o tym można mówić wtedy, gdyby chciał go sprzedać.

Od tego wyroku spółdzielnia wniosła skargę kasacyjną. Utrzymywała, że chodzi o mieszkanie z balkonem, który był słoneczny, a teraz nie jest. Wobec tego doszło do ograniczenia w korzystaniu w dotychczasowy sposób. To jest szkoda rzeczywista, o jakiej mówi art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. SN podkreślił, że uzasadnione są zarzuty naruszenia art. 36 i 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tej sprawie mamy do czynienia ze szkodą rzeczywistą, a w tym pojęciu mieści się obniżenie wartości nieruchomości. Powód domaga się odszkodowania od miasta, dlatego że wydało pozwolenie na budowę i ma do tego prawo nawet w sytuacji, gdy lokalu nie zamierza on sprzedać. Jeśli zaś chodzi o inwestora, to powód musi tylko wykazać przesłanki zawarte w art. 416 k.c., co sądy obu instancji mu uniemożliwiły. Zgłaszał bowiem na tę okoliczność wnioski dowodowe, ale sądy je oddaliły. Dlatego sąd apelacyjny musi do sprawy powrócić.

Sąd Najwyższy już wcześniej stwierdził, że na podstawie art. 144 k.c. nie można żądać rozebrania budowli czy zaniechania budowy. Ale odszkodowanie jest czymś innym niż występowanie z takim żądaniami. A w tej sprawie chodzi o odszkodowanie.