Jak można zmienić zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Trzeba rozróżniać zarząd, czyli organ wspólnoty mieszkaniowej, od czynności przez niego podejmowanych (zarządzanie). W praktyce dosłowne rozumienie przepisów ustawy o własności lokali może powodować nieporozumienia. Da się z niej bowiem wyprowadzić co najmniej dwa znaczenia słowa "zarząd".

W pierwszym zarząd w rozumieniu ustawy lokalowej jest to osoba lub kilka osób wybranych przez właścicieli lokali spośród nich samych albo spoza ich grona. Zarząd ten ma kierować sprawami wspólnoty i reprezentować ją na zewnątrz (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Osoby te występują również w stosunkach między wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali, o ile przyjmiemy założenie, że wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Można jednak spotkać i inny pogląd wyrażany przez prawników, zgodnie z którym wspólnota jest tylko zbiorem osób właścicieli (obydwa punkty widzenia pojawiają się w sądowym orzecznictwie dotyczącym wspólnot mieszkaniowych i spór o to, jak traktować wspólnotę, trwa). Po drugie, ustawa mówi o zarządzie - zarządzaniu, czyli o czynnościach, jakie wykonuje zarząd lub zarządca, a na jego zlecenie ich administrator. Przykładowo zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy lokalowej na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. W tym przypadku nie chodzi jednak o wynagrodzenie osób wchodzących w skład zarządu, ale koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Art. 21 - 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w ustawie o własności lokali, zgodnie z którą zarząd powołuje się uchwałą podjętą przez właścicieli lokali.

Art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z przepisami ustawy lokalowej w przypadku gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Równocześnie zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, w tym także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W praktyce to, czy osoby, które weszły do zarządu, są tymi, które zostały w akcie notarialnym (w umowie sprzedaży lokalu) wymienione jako właściciele, czy też są np. małżonkami właścicieli również stale mieszkającymi lub pracującymi w lokalu mieszczącym się w budynku wspólnoty lub też nie, nie ma praktycznego znaczenia. Oznacza to, że członkiem zarządu może być każda osoba wybrana przez właścicieli.

Art. 19 - 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także wobec kolejnego nabywcy lokalu. Warto również pamiętać, że taki sposób zarządu ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości, z której są wyodrębniane lokale. Jeśli nie zostało to uczynione, domniemywa się, że obowiązuje sposób zarządzania wynikający z ustawy. I gdyby po pewnym czasie członkowie wspólnoty, których liczba znacząco przyrosła z powodu sprzedaży kolejnych lokali przez pierwotnego właściciela budynku, doszli do wniosku, że chcieliby to zmienić, to zawsze mogą to zrobić. Mogą zmodyfikować ustalony pierwotnie sposób zarządu nieruchomością wspólną w uchwale. Dla ważności takiej czynności powinien zaprotokołować ją notariusz.

Art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Mylone są zazwyczaj dwa pojęcia: zarząd wybrany (własny) i zarząd powierzony. Zarząd wybrany jest przedstawicielstwem wspólnoty i działa jak właściciel. Zarząd wybrany może jednak powierzyć zarządzanie profesjonalistom, podpisując stosowną umowę. Osoby, które będą wykonywały zarząd powierzony, muszą, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, mieć licencję zarządcy. Ta zasada nie odnosi się do zarządu właścicielskiego, w którego skład może wchodzić osoba o dowolnej profesji.

Art. 18 i 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ustawa o własności lokali nie przewiduje jakichkolwiek przywilejów dla członków zarządu w czasie głosowania. Należy pamiętać, że każda uchwała wspólnoty podejmowana jest wyłączenie przez właścicieli lokali lub ich pełnomocników. Jeżeli więc w skład zarządu wchodzą osoby spoza grona właścicieli, to status członka zarządu nie daje im możliwości głosowania, a jedynie prawo do uczestniczenia w zebraniach.

Zasada głosowania jeden właściciel - jeden głos jest przydatna szczególnie w przypadkach przewagi udziałów pierwotnego właściciela budynku, w którym sukcesywnie wyodrębniane są lokale, nad resztą właścicieli lokali. W praktyce bowiem jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden albo większość udziałów należy do jednego właściciela, albo gdy oba te warunki są spełnione łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Dodatkowo jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Art. 26 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zarządca lub zarząd mogą wykonywać czynności zarządu nieruchomością wspólną samodzielnie lub powierzyć bieżące funkcjonowanie nieruchomości zewnętrznej firmie administrującej. W praktyce taka firma jest wybierana bądź przez zarząd, bądź w trybie uchwały właścicieli lokali, na podstawie której zarząd podpisuje umowę o administrowanie budynkiem.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie jest zadowolona z usług świadczonych przez przedsiębiorcę, może wypowiedzieć mu umowę. Do tego niezbędna jest uchwała właścicieli lokali. Po jej podjęciu umowa z dotychczasowym właścicielem rozwiązuje się zgodnie z przewidzianym w niej terminem wypowiedzenia.

Art. 21 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl