Pośrednikowi nie przysługuje wynagrodzenie za umowę przedwstępną

Niedopuszczalne jest stosowanie postanowień umownych, które nakazują właścicielowi gruntu zapłatę prowizji na rzecz pośrednika już w dniu podpisania umowy przedwstępnej, bez względu na to, czy doszło do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Postanowienia tego typu są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumenta i nie mogą być dla niego wiążące.

Właścicielka działki położonej w Krakowie postanowiła wspólnie ze swoim bratem, współwłaścicielem, sprzedać ją. W tym celu zwrócili się oni o pomoc do lokalnego licencjonowanego pośrednika nieruchomości, z którym zawarli umowę.

Na mocy tej umowy pośrednik zobowiązał się do wykonania czynności faktycznych zmierzających do zawarcia umowy zbycia praw do nieruchomości.

Cena wyjściowa sprzedaży została określona na 10 mln zł. Za wykonanie umowy właścicielka nieruchomości zobowiązała się zapłacić prowizję w wysokości 3,66 proc. ceny sprzedaży. Należność miała być uiszczona bezwzględnie w dniu podpisania umowy przedwstępnej lub warunkowej.

Pośrednik nieruchomości skontaktował właścicieli nieruchomości z lokalnym deweloperem, który wyraził chęć zakupu nieruchomości. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży działki za kwotę 8 mln zł. Do zawarcia umowy ostatecznej miało dojść po uzyskaniu dla działki warunków zabudowy. Do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie doszło, bowiem inwestor nie otrzymał warunków zabudowy zgodnie ze swoim zamierzeniem inwestycyjnym. Pomimo topośrednik nieruchomości zażądał jednak zapłaty prowizji w wysokości 292 tys. 800 zł. Argumentował to tym, że wykonał pewne czynności mające na celu skontaktowanie właścicieli nieruchomości z inwestorem, a dodatkowo zgodnie z umową obowiązek zapłaty prowizji następował już po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Właścicielka nieruchomości nie chciała zapłacić prowizji, argumentując to tym, że nie ma pieniędzy, bowiem ostatecznie nie sprzedała swojej nieruchomości. Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego w Krakowie, który nakazał właścicielce zapłatę połowy umówionej prowizji. Właścicielka nie zgodziła się jednak z tym wyrokiem i odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Krakowie.

Rozstrzygając spór Sąd Apelacyjny w Krakowie stwierdził, że postanowienie umowne zobowiązujące zamawiającego, czyli np. właściciela nieruchomości, do zapłaty całości prowizji już w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, bez względu na to, czy doszło do podpisania ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. Tym samym postanowienie to nie może wiązać klienta. Z tego też względu w przedmiotowej sprawie sąd apelacyjny uznał, że właścicielka nieruchomości w Krakowie nie musi zapłacić prowizji pośrednikowi.

Dochodząc do takiego rozstrzygnięcia, sąd apelacyjny przypomniał, że zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów m.in. nabycia praw do nieruchomości. W zamian za to zamawiający, a więc np. właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia określonego w umowie pośrednictwa. Wykonując swoje czynności, pośrednik ma obowiązek kierować się przepisami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Pośrednik jest także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonuje te czynności. Zasady te obowiązują pośrednika nie tylko kiedy reprezentuje swojego klienta w kontaktach z osobami trzecimi, ale także wówczas, kiedy podpisuje ze swoim klientem umowę pośrednictwa. Nie można bowiem zaakceptować sytuacji, w której umowa pośrednictwa chroni wyłącznie interesy pośrednika.

Zdaniem sądu pośrednik jako profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą ponosi pełne ryzyko gospodarcze. Podejmując swoje czynności, naraża się on więc na to, że nie doprowadzą one do zamierzonego skutku, a w związku z tym nie uzyska on prowizji. Sąd apelacyjny uznał przy tym, że niedopuszczalne jest wprowadzenie do umowy zapisów, które minimalizują ryzyko gospodarcze pośrednika i są niekorzystne dla jego kontrahenta, jak np. obowiązek zapłaty prowizji już w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Arkadiusz Jaraszek

asystent sędziego w Sądzie Apelacyjnym w Krakowie, Wydział I Cywilny

Samo zawarcie umowy przedwstępnej wcale nie musi doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości). Sytuacja taka zachodzi zwłaszcza wówczas, gdy warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie decyzji administracyjnych o określonej treści. Wprowadza to pewien stan niepewności, który jednak nie powinien wpływać na pogorszenie się pozycji konsumenta, którego interes objęty jest szczególną ochroną w świetle art. 385[1] kodeksu cywilnego. Przypadek, w którym strony w umowie pośrednictwa zawierają zapis, iż prowizja od sprzedaży należy się w chwili podpisania umowy przedwstępnej jest więc dla pośrednika zdecydowanie korzystniejszy, natomiast w przypadku zlecającego może prowadzić do sytuacji, w której pomimo zapłaty prowizji swojego celu nie osiągnie, czyli nieruchomości nie sprzeda.

Nałożenie na konsumenta obowiązku zapłaty całości wynagrodzenia pośrednika w chwili zawarcia umowy przedwstępnej prowadzi zatem do naruszenia interesów tego pierwszego i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Zdecydowanie w lepszej sytuacji stawia pośrednika niż konsumenta. To pośrednik bowiem, niezależnie od osiągnięcia zamierzonego celu przez drugą stronę umowy pośrednictwa, zawsze uzyskuje pełne wynagrodzenie. Za takim stanowiskiem przemawiają także zasady doświadczenia życiowego. Regułą jest bowiem, że sprzedający nieruchomość zamierza zapłacić prowizję z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.