Najpierw wydanie nieruchomości, a dopiero potem zwrot nakładów

Prawomocny wyrok wstępny przesądzający zwrot nakładów jest wiążący w dalszym postępowaniu o wydanie nieruchomości. Jeżeli sąd uznał, że nakłady należy zwrócić po wydaniu nieruchomości, trzeba się do tego zastosować.

Gmina A. domagała się od M.S. wydania nieruchomości wydzierżawionej mu jeszcze przez Skarb Państwa, zanim gmina się na niej uwłaszczyła. Przedmiotem dzierżawy były stawy rybne. M.S. poczynił na tej nieruchomości nakłady, sfinansowane w 42 proc. z dotacji przyznanych mu w latach 1984 - 1987. Ponieważ nie chciał nieruchomości wydać, bo domagał się zwrotu nakładów, gmina oddała sprawę do sądu. W odpowiedzi M.S. wytoczył powództwo wzajemne o zwrot nakładów, czyli ulepszeń.

W wyroku wstępnym sąd wypowiedział się co do zasady i uznał, że M.S. należy się zwrot nakładów. Ten wyrok się uprawomocnił. W dalszym postępowaniu sąd ustalił, że wydzierżawiający zawarł z dzierżawcą trzy umowy dzierżawy, w których nie rozstrzygnięto kwestii zwrotu nakładów. Na podstawie opinii biegłego, pracownika naukowego wyspecjalizowanej placówki, ale nieznajdującego się na liście biegłych sądowych, sąd określił wartość nakładów na 3,2 mln zł, tj. kwotę, która znacznie przewyższała wartość nieruchomości. Wobec tego sąd uwzględnił roszczenie na podstawie art. 676 w związku z 694 kodeksu cywilnego i orzekł, że M.S. należy się zwrot nakładów, ale po wydaniu nieruchomości. Art. 676 k.c. mówi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w przypadku braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej jej wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Drugi przepis mówi, że do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

Gmina odwołała się, zarzucając wadliwy sposób obliczenia nakładów. Twierdziła, że jest następcą Skarbu Państwa, który udzielił dotacji, wobec tego należy się jej ich zwrot. Zarzucała także, że sąd oparł się na opinii biegłego, którego nie było na liście i że nie uwzględnił przysługującego jej prawa wyboru z art. 676 k.c.

Sąd II instancji oddalił apelację. Nie podzielił stanowiska, że gmina jest następcą prawnym Skarbu Państwa i dlatego należy się jej zwrot dotacji. Jeśli zaś chodzi o prawo wyboru zatrzymania ulepszenia lub żądania przywrócenia stanu poprzedniego, to gmina nie ma do tego prawa, gdyż byłoby to sprzeczne z art. 5 k.c. Przepis ten mówi, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego. Nakłady mają być zwrócone po wydaniu nieruchomości.

Od wyroku sądu II instancji gmina wniosła skargę kasacyjną, podtrzymując dotychczasowe zarzuty. Sąd Najwyższy oddalił skargę. W ustnym uzasadnieniu wyroku odniósł się do kwestii powołania biegłego. Był to pracownik naukowy zakładu zajmującego się gospodarką rybną, co potwierdza pieczątka. Wobec tego sąd mógł ocenić, że opinia jest miarodajna. Ale decydujące znaczenie w stanowisku SN miało to, że wyrok wstępny jest prawomocny, a zatem wiążący. Nie ma kolizji między nim a wyrokiem sądu apelacyjnego, w którym użyto stwierdzenia "płatne po wydaniu nieruchomości". A zatem najpierw zwrot nieruchomości, potem zwrot nakładów.

Kolumnę opracowała Marta Pionkowska