Udział w sąsiedniej działce nie jest częścią nieruchomości wspólnej

Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej.

Dwie wspólnoty mieszkaniowe wniosły o zasądzenie od H. T. niezapłaconego czynszu z umowy dzierżawy gruntu na działce x. Od 1994 roku na części tej działki prowadzi ona działalność gospodarczą. Działka x jest odrębną nieruchomością, dla której prowadzona jest osobna księga wieczysta. Stanowi ona współwłasność w częściach ułamkowych. Udziały te należą do zakładu energetycznego oraz do członków dwóch wspólnot mieszkaniowych, którym przysługuje odrębna własność lokali w budynkach znajdujących się na sąsiadującej z działką x nieruchomości. Działka x pozostaje w funkcjonalnym związku z tą nieruchomością. Członkowie wspólnot mają dzięki niej dostęp do drogi publicznej.

Sąd rejonowy oddalił powództwo wspólnot ze względu na brak legitymacji czynnej. Uznał, że grunt, którego dotyczy umowa dzierżawy, nie stanowi nieruchomości wspólnej. Sąd II instancji rozpatrując apelację ,przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy związek funkcjonalny, jaki występuję pomiędzy wspomnianymi nieruchomościami, umożliwia stwierdzenie, że pomimo wyraźnego wyodrębnienia obu nieruchomości tworzą one nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Sąd Najwyższy na to pytanie udzielił negatywnej odpowiedzi. Zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przez grunt należy zaś rozumieć nieruchomość gruntową, na której został wzniesiony budynek.

Nieruchomością wspólną może być więc tylko nieruchomość wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono lokale, a właścicielom tych lokali przysługuje udział we własności takiej nieruchomości jako prawo związane z własnością lokalu. Takie określenie nieruchomości wspólnej - zdaniem Sądu Najwyższego - prowadzi do wniosku, że nie może być nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość sąsiednia, nawet

jeżeli wykazuje wyraźny związek funkcjonalny z nieruchomością wspólną.

Przeciwko możliwości zaliczenia do nieruchomości wspólnej nieruchomości przyległej przemawiają także ważne względy celowościowe. Nieruchomość wspólna jest objęta specjalnym reżymem prawnym, wynikającym z tego, że udział w jej własności jest związany z odrębną własnością lokalu. Taka przymusowa współwłasność nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona, dopóki trwa odrębna własność lokali. Objęcie takim ograniczeniem innej nieruchomości - zdaniem SN - nie może być wynikiem oceny intensywności funkcjonalnych związków pomiędzy tą nieruchomością a nieruchomością wspólną. Może o tym decydować sam ustawodawca. Potwierdzają to przepisy, z których wynika, że jeżeli nieruchomość wspólna jest za duża dla realizacji celów, którym ma służyć, można ją podzielić (art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali) lub gdy nie spełnia dostatecznie tych celów, stworzony został tryb jej powiększenia przez nabycie nieruchomości przyległej (art. 32a ustawy o własności lokali).

Cechą konstytutywną nieruchomości wspólnej jest to, że musi ona stanowić przedmiot współwłasności właścicieli lokali lub właściciela budynku i osób, którym przysługuje odrębna własność lokali wyodrębnionych w tym budynku. Tymczasem jednym ze współwłaścicieli działki x jest zakład energetyczny, który nie jest właścicielem lokalu ani współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Zdaniem SN - zaliczenie do nieruchomości wspólnej działki x doprowadziłoby więc do sytuacji, w której współwłaścicielem nieruchomości wspólnej byłaby osoba niebędąca właścicielem lokalu w budynkach na niej posadowionych oraz mająca udział w jej współwłasności wyznaczony wbrew wyraźnej dyspozycji art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Brak byłoby też podstaw do uznania, że udział taki byłby związany z własnością lokalu. Wspomniane cechy są zaś niezbędne do uznania, że mamy do czynienia z nieruchomością wspólną.

Opracowała Teresa Siudem

adwokat Kancelaria Krotoski Adwokaci

@RY1@i02/2010/124/i02.2010.124.087.005b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Jerzy Krotoski adwokat Kancelaria Krotoski Adwokaci

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że ograniczenie konstytucyjnej zasady ochrony własności ma charakter wyjątkowy i może mieć miejsce wyłącznie w sytuacjach wyraźnie wskazanych w ustawie. Do ograniczeń prawa własności należy przymusowa współwłasność nieruchomości wspólnej. Jej powstanie jest uzależnione od ustanowienia odrębnej własności lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, a jego wielkość pozostaje w ścisłym związku z wielkością poszczególnych lokali. Współwłasność nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona w czasie trwania odrębnej własności wyodrębnionych lokali. W konsekwencji udział we współwłasności nieruchomości wspólnej nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu. W świetle powyższego rozszerzenie reżimu przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej na nieruchomość sąsiednią, wyłącznie z uwagi na istniejący między nimi funkcjonalny związek, w sposób nieuzasadniony pozbawiłaby współwłaścicieli prawa swobodnego rozporządzania udziałem we współwłasności. Co więcej, taka interpretacja pozwoliłaby na powiększenie nieruchomości wspólnej z pominięciem trybu określonego w art. 32a ustawy o własności lokali, tj. w drodze nabycia nieruchomości przyległej. W konsekwencji należy się zgodzić ze stanowiskiem SN, zgodnie z którym rozszerzającą interpretacja pojęcia nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali prowadziłaby do ograniczenia prawa własności poprzez objęcie nieruchomości sąsiedniej reżimem współwłasności przymusowej.