Nie można skutecznie nabyć prawa, które nie istniało

Wyrok wydany w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym korzysta z tzw. prawomocności rozszerzonej. Wiąże więc strony, które brały udział w sprawie, sądy oraz organy wymienione w kodeksie postępowania cywilnego oraz inne podmioty.

W listopadzie 1946 r. Wojewódzki Urząd Ziemski w Krakowie wydał zaświadczenie o przejęciu przez Skarb Państwa nieruchomości rolnej wchodzącej w skład majątku będącego własnością E.R., na podstawie dekretu o reformie rolnej. Na tej podstawie SP wpisano do księgi wieczystej w miejsce poprzedniego właściciela. W 1947 r. SP przekazał z tego dwie działki Uniwersytetowi Jagiellońskiemu, które następnie przejęła Akademia Rolnicza.

W latach 80. spadkobiercy E.R. wszczęli postępowanie o odszkodowanie za bezprawnie przejęty majątek. Minister rolnictwa 22 sierpnia 1985 r. stwierdził, że nie było podstaw do przejęcia nieruchomości. Nakazał też złożenie wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej SP i zbadanie, czy przejęcie własności nastąpiło na podstawie art. 9 ust 1 ustawy z 12 marca 1958 r. o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz.U. nr 17, poz. 71). 24 marca 1986 r. wydano decyzję o przejęciu nieruchomości przez SP na podstawie wymienionego przepisu, ale spadkobiercy E.R. odwołali się od niej. Od 1990 r. doręczono AR wszystkie decyzje zapadające w tej sprawie oraz składane pisma. 17 maja 1993 r. AR została wpisana w księdze jako użytkownik wieczysty na podstawie ustawy z 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym. 13 maja 1996 r. uchylono decyzję z 24 marca 1986 r., a skarga AR na tę decyzję została oddalona w lipcu 1997 r.

W grudniu 1997 r. i styczniu 1998 r. AR sprzedała spółdzielni mieszkaniowej prawo użytkowania wieczystego działek i oświadczyła, że są wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw wobec osób trzecich. W księdze jako właściciel figurował wtedy SP, a jako użytkownik wieczysty AR i nie było wpisów ostrzeżeń. 13 sierpnia 2003 r. wydano decyzję stwierdzającą, że nieruchomość nie podpadała pod przepisy dekretu o reformie rolnej.

24 września 2003 r. spółka S. kupiła od spółdzielni wpisanej w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty działek to prawo za 1,2 mln zł. Ani zbywca, ani nabywca nie wiedzieli o roszczeniach spadkobierców i toczącym się postępowaniu administracyjnym. Gdy w lipcu 2004 r. wydano decyzję utrzymującą w mocy decyzję z sierpnia 2003 r., spadkobiercy zawiadomili o tym spółkę i stwierdzili, że nabyła nieistniejące prawo użytkowania wieczystego, bo grunt stanowi ich własność. Potem zażądali wydania nieruchomości, o czym spółka zawiadomiła spółdzielnię, złożyła jej oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży z powodu wady prawnej i zażądała zwrotu pieniędzy. Gdy spółdzielnia odmówiła, sprawa trafiła do sądu. Pozwanymi byli: Uniwersytet Rolniczy (dawniej AR), spółdzielnia i SP.

Sąd I instancji uznał, że odpowiedzialność za szkodę powodów ponosi tylko AR, bo sprzedała spółdzielni prawo użytkowania wieczystego, wiedząc, że nie jest właścicielem. Sąd ustalił, że spadkobiercy wnieśli sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko SP i AR i prawomocny wyrok zapadł 27 kwietnia 2006 r. Sąd nakazał wtedy wykreślenie z księgi SP i AR i wpisanie jako właścicieli spadkobierców.

Zdaniem sądu I instancji SP nie odpowiada za szkodę, gdyż w obowiązującym wtedy stanie prawnym należało wykazać bezprawność działania funkcjonariuszy, ich winę i pozostałe przesłanki, a tego powodowie nie zrobili. Natomiast spółdzielnia działała w dobrej wierze i chroni ją rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Apelację od tego wyroku wnieśli spółka (nabywca działki od spółdzielni) i AR. Sąd II instancji zmienił wyrok tak, że powództwo oddalił także w stosunku do AR, natomiast apelację powoda oddalił w całości. Uznał, że nawet gdyby przyjąć, że AR i SP dopuściły się czynu niedozwolonego, to można im przypisać odpowiedzialność tylko za szkodę rzeczywistą, jednak nie ma podstaw do przyjęcia, że taką jest zapłacona cena. Spółka wniosła od tego wyroku skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy uwzględnił, uchylił go i przekazał sprawę do ponownego rozstrzygnięcia do II instancji. Zdaniem SN decydujące było ustalenie, czy spółka skutecznie nabyła prawo użytkowania wieczystego. Już wcześniej SN stwierdził, z czym skład orzekający się zgodził, że wyrok wydany w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym korzysta z tzw. prawomocności rozszerzonej. Oznacza to, że wiąże nie tylko strony, sądy i odpowiednie organy, ale także inne podmioty. Sądy związane więc były ustaleniem, że spółka nie stała się użytkownikiem wieczystym, bo prawo to nie istniało. Konieczne jest więc rozważenie roszczeń przeciwko spółdzielni wynikających z rękojmi za wady prawne.

Rozpatrując sprawę po raz drugi, sąd apelacyjny uwzględnił powództwo w stosunku do spółdzielni, w stosunku do SP i AR oddalił. Skargę kasacyjną wniosła spółdzielnia. SN ją oddalił. W uzasadnieniu wyroku podkreślił, że problemem był zakres związania wykładnią prawa dokonaną przez SN. Wyraził on pogląd o tzw. rozszerzonej prawomocności. Odnosiło się to do wyroku dotyczącego tej samej nieruchomości. Powoływanie się na inny wyrok nie ma znaczenia.

Kolumnę opracowała Marta Pionkowska