Gdy nie dojdzie do umowy ostatecznej, zadatek przepada

Ustalenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy ostatecznej nie oznacza, że termin ten nie może być zmieniony. Ponieważ zmiana terminu wiązała się z tym, że nabywca nie był gotowy do zawarcia umowy ostatecznej, nie ma podstaw do żądania zwrotu zadatku.

E.B. była użytkowniczką wieczystą gruntu w Rabce i właścicielką domu wypoczynkowo-sanatoryjnego. 26 grudnia 2006 zwarła z T.P. pisemną przedwstępną umowę sprzedaży. Zobowiązała się w niej do sprzedaży nieruchomości, a on do wpłaty zadatku w dwóch ratach - 23 tys. zł i 200 tys. zł. Gdyby T.P. nie przystąpił do umowy ostatecznej, E.B. miała zatrzymać z tego połowę. Na początku 2007 r. strony zawarły notarialną umowę przedwstępną. Termin zawarcia umowy ostatecznej ustaliły na 31 maja, cenę na 1,2 mln zł, a zadatek na 203 tys. zł. E.B. miała przygotować wszystkie dokumenty dotyczące obciążeń. Notariusz pouczył strony o skutkach zadatku. 30 marca 2007 r. T.P. dokonał przelewu swojej wierzytelności na spółkę Z. 31 maja T.P. i E.B. stawili się u notariusza, ale do umowy nie doszło, ponieważ sprzedająca nie miała wszystkich dokumentów, a kupujący reszty pieniędzy, bo zadatek wpłacił. Ponownie stawili się u notariusza 6 lipca. E.B. miała dokumenty, ale T.P. nie miał pieniędzy. Przedstawił tylko promesę banku, że dostanie kredyt po przedłożeniu umowy kupna. W tej sytuacji 11 lipca E.B. odstąpiła od umowy przedwstępnej i sprzedała nieruchomość osobie trzeciej. Spółka Z. zażądała zwrotu zadatku, E.B. odmówiła i spółka oddała sprawę do sądu.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Spółka odwołała się, a sąd II instancji zasądził zwrot 20 tys. zł, bo zadatek ostatecznie ustalono na 203 tys. zł. Od tego wyroku spółka wniosła skargę kasacyjną. Twierdziła, że zastosowanie powinien mieć art. 394 par. 3 kodeksu cywilnego, który mówi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty dwukrotnie wyższej odpada. To samo odnosi się do wypadku, gdy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Sądy przyjęły za datę zawarcia umowy ostatecznej 6 lipca 2007 r., tymczasem powinien to być 31 maja. Wtedy winę ponosiły obie strony. Sąd powinien też zinterpretować obie umowy przedwstępne, a w pierwszej była mowa o zatrzymaniu tylko połowy zadatku.

Sąd Najwyższy oddalił skargę. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że związany jest stanem faktycznym ustalonym przez sądy. Te zaś przyjęły, że strony dokonały zmiany terminu na 6 lipca, bo stawiły się wtedy u notariusza. A nawet gdyby było inaczej, to ustalenie ostatecznego terminu nie oznacza, że nie może być zmieniony. W tej sprawie Tadeusz P. nie spełnił warunków, bo nie miał pieniędzy, dlatego zadatek może być zatrzymany.

Kolumnę opracowała Marta Pionkowska