Jaka umowa na roboty budowlane

Przed przystąpieniem do budowy domu inwestor powinien zadbać nie tylko o dopełnienie formalności prawnych, jak np. projekt budowlany czy pozwolenie na budowę. Równie ważne jest znalezienie odpowiedniej ekipy budowlanej, która wykona prace, oraz podpisanie z nią właściwej umowy. Jest to bardzo ważna część procesu inwestycyjnego, gdyż od właściwego wyboru ekipy budowlanej oraz podpisania korzystnej umowy w dużej mierze zależą koszty budowy. Jednocześnie inwestor musi pamiętać o tym, że nie każdy rodzaj umowy może być podpisany z ekipą budowlaną. Najczęściej w grę wchodzi podpisanie umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło.

Jeżeli przedmiotem umowy inwestycyjnej jest pewien rezultat robót, który nie spełnia cech obiektu budowlanego, np. instalacja czy montaż urządzeń, to wówczas mamy do czynienia z umową o dzieło. Jeżeli natomiast w umowie wykonawca zobowiązuje się do wykonania zgodnie z projektem danego obiektu i oddania go inwestorowi, a inwestor zobowiązuje się do zapłaty ustalonego wynagrodzenia oraz przygotowania terenu do prac budowlanych, to mamy do czynienia z umową o roboty budowlane.

Różnice pomiędzy oboma rodzajami umów są na tyle małe, że często te same roboty mogą być wykonywane na podstawie umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło. Szczególnie ważne jest więc, aby dokładnie określić z wykonawcą, jaki rodzaj umowy chcemy z nim podpisać. Ma to znaczenie głównie z tego powodu, że w zależności od rodzaju umowy różne są wynikające z niej dla stron obowiązki.

Jeżeli strony zdecydują się na zawarcie umowy o dzieło, to wykonawca lub podwykonawca zobowiązuje się jedynie do wykonania pewnego dzieła, czyli np. do pomalowania ścian czy ułożenia podłóg. To od niego zależy, w jaki sposób, w jakim terminie i z jakich materiałów dzieło to wykona. Zamawiający natomiast, którym najczęściej jest inwestor, zobowiązuje się zazwyczaj jedynie do zapłaty umówionego wynagrodzenia w określonym terminie.

Inwestor ma więcej obowiązków, jeżeli zawrze umowę o roboty budowlane. Jest on bowiem zobowiązany przede wszystkim do przygotowania robót budowlanych - w tym dokonania czynności formalnych koniecznych do rozpoczęcia robót, jak i uzyskania wymaganych pozwoleń czy dokonania zgłoszeń. Inwestor zobowiązany jest ponadto do dostarczenia wykonawcy dokumentacji projektowej, przekazania wykonawcy terenu budowy oraz odebrania wykonanego obiektu po zakończeniu prac. Inwestor oczywiście zobowiązany jest także do zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zgodnie z obowiązującymi od niedawna znowelizowanymi przepisami kodeksu cywilnego przy zawarciu umowy o roboty budowlane obowiązkiem inwestora jest także udzielenie wykonawcy lub podwykonawcy robót gwarancji terminowej zapłaty wynagrodzenia. Obowiązek ten powstaje wówczas, gdy robotnicy wystąpią do inwestora z takim roszczeniem. Umowy o dzieło nie przewidują natomiast gwarancji zapłaty.

Inwestor ma obowiązek udzielenia wykonawcy i podwykonawcy robót budowlanych gwarancji terminowej zapłaty wynagrodzenia, jeżeli wystąpią oni do niego z takim roszczeniem. Roszczenie to może być przedstawione na każdym etapie robót. Na jego spełnienie inwestor ma 45 dni. Jednocześnie nie może on odmówić udzielenia ochrony. Jeżeli to zrobi, wykonawca lub podwykonawca może od umowy odstąpić z winy inwestora, który będzie musiał zapłacić im wynagrodzenie. Koszty udzielenia gwarancji zapłaty nie spoczywają jednak wyłącznie na inwestorze. Ponoszą je obie strony umowy w równych częściach.

W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane większe obowiązki ma także wykonawca. Odpowiedzialny jest on bowiem między innymi za sprawdzenie dokumentacji projektowej oraz wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami prawa. Odpowiada on także za zabezpieczenie terenu budowy oraz oddanie obiektu do użytku, czyli jego zgłoszenie do odbioru.

Sposób wyboru właściwej umowy, która ma być podstawą wykonania prac budowlanych, ma także duże znaczenie w przypadku określenia podstawy i sposobu wynagrodzenia. Strony umowy o dzieło mogą wskazać wysokość wynagrodzenia za wykonanie dzieła poprzez określenie podstaw do jego ustalenia. Jednym ze sposobów określenia takiego wynagrodzenia może być podanie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów - tzw. wynagrodzenie kosztorysowe. W takim przypadku wykonawca prac może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych, a zestawienie sporządził zamawiający (inwestor). Podwyższenia wynagrodzenia wykonawca nie może żądać, jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, czyli drugi sposób określania podstawy zapłaty za pracę. Wykonawca nie może wysuwać żądania podwyższenia wynagrodzenia nawet wówczas, gdy w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Jeżeli strony umowy umówiły się na wynagrodzenie kosztorysowe, czyli podanie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów, to mogą podnieść jego wysokość. Jeżeli jednak zestawienie planowanych prac sporządził wykonawca, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Sytuacja taka może mieć miejsce np. wówczas, gdy z planów będzie wynikało, że pod powierzchnią działki nic nie ma, a po wykopaniu fundamentów okaże się, że znajduje się tam podziemny strumień i konieczne jest dodatkowe wzmocnienie fundamentów domu.

Jeżeli strony postanowią, że podstawą wykonania prac budowlanych będzie umowa o roboty budowlane, to mogą mieć problemy z dokładnym określeniem podstawy i zasad określenia należnego wynagrodzenia. Kodeks cywilny nie zawiera bowiem dokładnych regulacji na ten temat. Analogicznie można jednak stosować przepisy regulujące zasady wypłaty wynagrodzenia przy umowie o dzieło.

Problem odróżnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło w zakresie robót budowlanych ma także duże znaczenie w przypadku powstania sporu pomiędzy stronami umowy, np. na tle nieuregulowania należności wynikających z umowy. W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę za prace wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że jeżeli podwykonawca nie otrzyma wynagrodzenia, to będzie mógł żądać zapłaty nie tylko od podmiotu, który zlecił mu ich wykonanie - czyli najczęściej od głównego wykonawcy, ale także od inwestora. Odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy występuje tylko wówczas, gdy umowa o roboty budowlane została zawarta na piśmie, a inwestor wyraził zgodę na jej podpisanie.

Inwestor nie ponosi natomiast odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, jeżeli wykonawca główny zawarł z nim umowę o dzieło. Inwestor nie jest bowiem stroną tej umowy i nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania z niej wynikające.

Jeżeli inwestor otrzyma do akceptacji umowę o roboty budowlane zawieraną pomiędzy wykonawcą głównym a podwykonawcą i nie ustosunkuje się do niej w terminie 14 dni, to ponosi pełną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli w terminie 14 dni inwestor nie zgłosi na piśmie swoich uwag lub sprzeciwu, to domniemuje się, że wyraził swoją zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą. W takiej sytuacji inwestor będzie ponosił zatem solidarną odpowiedzialność z wykonawcą, a podwykonawca będzie mógł wysuwać przeciwko obu podmiotom swoje roszczenia.

Rodzaj podpisanej umowy na budowę domu ma także duże znaczenie dla ustalenia, czy dane roszczenie jest nadal wymagalne, czy już się przedawniło i jego dochodzenie będzie bezskuteczne. Zupełnie inne są bowiem terminy przedawnienia roszczeń wynikających z obu rodzajów umów. Do umowy o roboty budowlane nie stosuje się dwuletniego terminu przedawnienia roszczeń. Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w ogólnych terminach przedawnienia. W przypadku roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą termin ten wynosi trzy lata.

Krótsze są natomiast terminy przedawnienia przy umowach o dzieło. W tym przypadku egzekucja roszczeń może być bezskuteczna już po upływie dwóch lat od dnia oddania dzieła. Jeżeli dzieło nie zostało oddane, to termin ten liczy się od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 24 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).